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Mur mitoyen : qui est responsable lors d’un sinistre ?

Publié en novembre 2018

La mitoyenneté est un droit de propriété sur une séparation (mur, clôture, haie, etc.) entre deux propriétés attenantes. Cette séparation appartient de façon égale aux deux voisins, chacun étant propriétaire de la totalité de la séparation. Ces deux propriétaires ont des droits et des obligations vis-à-vis de cette séparation. Zoom sur le cas particulier du mur mitoyen et de la marche à suivre en cas de sinistre.

Qu’appelle-t-on un mur mitoyen ?

Un mur mitoyen est un ouvrage maçonné et scellé au sol qui sépare deux propriétés. Le mur peut séparer deux bâtiments ou des cours et des jardins.

Usage et entretien d’un mur mitoyen : comment ça marche ?

Chaque propriétaire peut utiliser le mur comme il veut sur le versant qui lui appartient, à condition de ne pas empiéter sur les droits de son voisin. Il peut réaliser des travaux d’exhaussement ou planter des arbres, par exemple. En revanche, il ne peut en aucun cas appuyer une construction sur le mur, sans le consentement de son voisin, ni ouvrir une fenêtre ou aménager le mur de façon à compromettre sa solidité.

L’entretien et les éventuels travaux de réparation du mur mitoyen sont à la charge des deux propriétaires du mur, d’un commun accord. Si des travaux sont réalisés sans l’accord d’un des deux voisins, ils sont à la charge du voisin qui a décidé de les entreprendre.

Comment acquérir la propriété d’un mur mitoyen en intégralité ?

L’un des deux propriétaires du mur peut choisir d’acquérir la propriété totale du mur. Il doit acheter la mitoyenneté à l’autre propriétaire en faisant une demande amiable par courrier recommandé, ou via le tribunal de grande instance si le voisin refuse la demande amiable proposée au préalable. Attention, une personne ayant renoncé à son droit de propriété sur le mur mitoyen n’est donc pas responsable de l’entretien et des réparations à mener.

Que se passe-t-il en cas de sinistre ?

En cas de sinistre sur un mur mitoyen, comme énoncé par la 3e chambre civile 19 octobre 2005 lors du pourvoi 04-15828, « le copropriétaire d'un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation ou de reconstruction de ce mur lorsque la réparation ou la reconstruction est rendue nécessaire par son propre fait ou par le fait des choses qu'il a sous sa garde ».

Concrètement, si l’un des deux copropriétaires du mur mitoyen n’a pas entretenu sa partie du mur, et que ce dernier s’effondre, alors les réparations et son éventuelle reconstruction peuvent lui incomber, à condition de pouvoir prouver sa faute. Il faut donc définir la personne qui est responsable du sinistre.

En cas de litige entre les deux voisins, les assureurs de chacun des propriétaires du mur peuvent faire intervenir un expert en assurance qui établit un rapport sur les causes de l’effondrement du mur et permet d’établir la responsabilité de l’une des deux parties. Si le litige subsiste, un recours à la justice peut être nécessaire. 

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