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Assurance sous-location d’un appartement : comment ça marche ?

Quelles sont les garanties du propriétaire, du locataire principal et du sous-locataire ?

Lorsqu'il s'agit d'un logement privé, un locataire est autorisé à sous-louer son appartement ou sa maison à plusieurs conditions, la première étant d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire-bailleur. Dans le cas d’une sous-location, une assurance habitation reste indispensable. Quelles sont les garanties et les obligations du propriétaire bailleur, du locataire et du sous-locataire lors d’une sous-location ?

Assurance sous-location : le cas du sous-locataire

Légalement, le sous-locataire n’est pas obligé de souscrire une assurance sous-location, excepté si le locataire principal l’exige dans le contrat de sous-location. Toutefois, le sous-locataire a tout intérêt à souscrire une assurance afin de bénéficier de deux garanties capitales :

  • la garantie risques locatifs qui permet d’être couvert en cas de dégât des eaux, d’explosion ou d’incendie,
  • la garantie du recours des voisins et des tiers, afin d’être couvert si les dommages provoqués au sein du logement s’étendent à d’autres habitations.

La responsabilité civile locative offre aussi une couverture non-négligeable. Elle permet d’être protégé en cas de dommages causés par le sous-locataire au logement qu'il occupe, par sa négligence ou dus à sa mauvaise manipulation d’une installation ou d’un appareil dans le logement.

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Sous-louer son appartement : les garanties du locataire principal

Durant toute la période de la sous-location de l’appartement (ou de la maison), le locataire principal doit conserver son assurance habitation. En cas de bris de glace, de vandalisme ou de vol par exemple, le locataire dispose dans son contrat de garanties qui couvrent ces sinistres. Ces garanties sont généralement absentes du contrat du sous-locataire.

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Même si le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur pour sous-louer, le contrat de sous-location n’est pas opposable au bailleur. Ainsi, le locataire principal reste responsable à l’égard de ce dernier de tous les dommages locatifs. Il devra donc assumer la charge des éventuels dommages causés par le sous-locataire avant de se retourner contre lui. Il doit donc veiller à être couvert contre les éventuels dommages que pourrait causer le sous-locataire.

La souscription d’une garantie « recours du sous-locataire » permet au locataire de se prémunir du risque d’insolvabilité du sous-locataire, notamment au cas où il aurait omis de lui imposer une obligation d’assurance au contrat de sous-location.

Sous-location d’un appartement : qui paie le loyer ?

Avant de sous-louer son appartement ou sa maison, il est indispensable de rédiger un contrat de sous-location signé par le locataire principal et par le sous-locataire, quelle que soit la durée de la sous-location. En plus des informations primordiales (sous-location de tout ou partie du logement et détail des pièces louées le cas échéant, dates de début et de fin du contrat, conditions de résiliation, existence d’un préavis, mention d’un état des lieux entrant et sortant...) le versement du loyer et son montant doivent être explicitement évoqués.

Le loyer doit être réglé par le sous-locataire et son montant ne peut excéder le montant payé par le locataire principal à son bailleur. En cas de litige, la situation doit se régler entre le locataire et son sous-locataire ; le bailleur ne peut être impacté en cas de non-versement du loyer.

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Publié en août 2018