Acheter une maison en zone inondable est possible… à condition de s'informer et d'agir avec prudence. Le plan de prévention du risque inondation (PPRI), son zonage règlementaire et ses règles d’urbanisme spécifiques vous permettent d’évaluer le risque inondation. Avant de signer, il faudra aussi anticiper les impacts de l’emplacement en zone inondable sur la valeur de la maison envisagée, prévoir une assurance habitation adaptée et réfléchir à des mesures de prévention.
Sommaire
Comment savoir si une maison est en zone inondable ?
En France, près du tiers des logements sont exposés au risque naturel d’inondation(1). C’est grâce au plan de prévention du risque inondation ou PPRI que vous pouvez savoir si une maison que vous envisagez d’acquérir est en zone inondable.
Le PPRI impose des mesures à la fois pour les bâtiments existants et pour les projets de construction.
Pour mieux zoner ces mesures, le PPRI distingue différents lieux catégorisés par couleur. Voici leur signification :
ZONES D'UN PLAN DE PRÉVENTION DU RISQUE INONDATION (PPRI) | ||
|---|---|---|
Couleur de zone | Explications | Conséquences sur l'achat ou la construction |
Rouge | Zone très exposée au risque inondation |
|
Bleu | Zone soumise à un risque faible ou modéré d'inondation |
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Vert | Zone non ou peu urbanisée qui peut participer au stockage temporaire des eaux | Aucune nouvelle construction possible |
Blanc | Aucun risque inondation identifié | L'achat ou la construction d'une maison sont autorisés en respect avec le PLU (plan local d'urbanisme) |
Jaune | Pas ou peu de risque inondation | Aucune contrainte spécifique mais un risque de remontée des nappes phréatiques peut nécessiter des aménagements dans les maisons existantes |
Le PPRI est disponible :
- Sur le Géoportail de l’urbanisme ;
- En téléchargement sur le site de votre préfecture, dont vous trouverez facilement les coordonnées grâce à cet annuaire en ligne ;
- En mairie : le PPRI est une annexe du plan local d’urbanisme (PLU).
Pour compléter :
Acheter en zone inondable : quelles précautions prendre ?
Acheter ou vendre en zone inondable est possible, dès lors que le vendeur est transparent sur le sujet.
L’acheteur d’une maison en zone inondable doit donc être pleinement informé et veiller à tout savoir :
- Du risque d’inondation encouru par le bien à vendre : cette information est précisée dans l’ESRIS ou état des risques naturels. Ce document doit dater de moins de 6 mois et sera joint au dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à l’acte de vente ;
- Des sinistres ayant donné lieu à versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle durant le temps où il a été propriétaire de la maison. Le vendeur doit aussi inclure à ce signalement les sinistres similaires dont il a été informé lui-même au moment de l’acquisition du bien. Ce signalement doit se faire par écrit.
Avant signature de l’acte de vente, le notaire devra, lui aussi, avoir à disposition l’État des risques naturels du bien vendu.
Le non-respect de cette obligation d’information peut entraîner une annulation du contrat de vente.
Si acheter en zone inondable est possible, quelle zone du PPRI privilégier ? En règle générale, il est préférable d’acheter une maison en terrain inondable au maximum en zone bleue. Le risque de sinistre y est moindre qu’en zone rouge et vous trouverez plus facilement une assurance habitation.
Le + Matmut :
La Matmut, acteur engagé dans la prévention des risques naturels, vous accompagne pour mieux vous protéger face aux événements climatiques comme les inondations. Vous pouvez, à tout moment, interroger notre outil gratuit “Que risque ma maison ?” pour savoir si le logement dont vous envisagez l'achat est en zone inondable. Si tel est le cas, l'outil vous fournit des mesures de prévention personnalisées pour protéger au mieux votre habitation de ce risque naturel.
DIAGNOSTIC QUE RISQUE MA MAISON ?
Quelle assurance habitation en zone inondable ?
Même en zone inondable, vous pouvez souscrire une assurance habitation. Un éventuel sinistre inondation sera couvert et indemnisé par votre assurance habitation si vous avez souscrit la garantie Dégât des eaux et la garantie Catastrophes naturelles.
Lorsque la maison que vous envisager d’acheter est située en zone inondable, il est donc vivement conseillé de privilégier une solide assurance multigaranties habitation et non une formule minimaliste réduite à la responsabilité civile.
Votre prime d’assurance sera déterminée en tenant compte de la localisation de votre résidence et des éventuels aléas naturels qui y sont associés. Si, par exemple, la maison que vous convoitez est située près d’un cours d’eau classé en zone rouge, le tarif que vous proposera votre assureur prendra en compte ce risque accru.
Notez toutefois qu’un assureur peut refuser de couvrir votre maison contre le risque de catastrophe naturelle si :
- Le bâtiment a été construit en dépit d’un classement antérieur du terrain comme inconstructible (en zone rouge) par le PPRI ;
- Les mesures de prévention fixées par le PPRI n’ont pas été respectées.
Le + Matmut :
En cas d’inondation, l’intervention des assureurs est en principe conditionnée à la publication d’un arrêté de Catastrophe Naturelle. Mais grâce à votre assurance Habitation Résidence Principale Matmut, vous êtes indemnisé, même en l’absence d'arrêté pour les dommages résultant de :
• Inondations par débordements de cours d’eau ;
• Remontées de nappes phréatiques ;
• Eaux de ruissellement.
Des avances peuvent aussi être versées aux sociétaires Matmut pour leur permettre de faire face aux dépenses urgentes.
Vente ou achat en zone inondable : quel impact sur le prix ?
Que vous soyez acheteur ou vendeur d’une maison en zone inondable, un fondamental demeure : cet aléa va jouer, à la baisse, sur le prix de vente du bien.
Concrètement, une maison en zone inondable ne devrait pouvoir être vendue qu’à un prix inférieur à la valeur du marché : le vendeur devra concéder un rabais situé entre 10 et 21 %(2).
Malgré cette perspective d’une bonne affaire, la décision d’acheter une maison en zone inondable doit être bien pesée.
Car si, en tant qu’acheteur, vous profitez d’une décote par rapport à la valeur du prix du marché, n’oubliez pas que vous devrez, vous aussi, concéder une moins-value lors d’une revente ultérieure.
Rénover ou agrandir en zone inondable : est-ce possible ?
Rénover ou agrandir une maison achetée en zone inondable est possible mais reste très encadré par la réglementation.
Tout projet en zone inondable nécessite une étude préalable et, souvent, l’accompagnement d’un professionnel du bâtiment.
Avant d’envisager ce type de travaux sur une maison achetée en zone inondable que vous convoitez, prenez ces quelques précautions :
- Consultez impérativement le PPRI local (plan de prévention du risque inondation). Ce document peut en effet limiter voire interdire des travaux d’agrandissement ou de rénovation ;
- En zone rouge: seules des extensions très limitées et sous conditions restrictives peuvent, parfois, être autorisées dans les zones urbanisées ;
- En zone bleue: les travaux sont possibles mais sous réserve des prescriptions strictes (surélévation, matériaux hydrophobes pour les parties exposées…) édictées par le PPRI.
La Matmut vous accompagne
Acheter en zone inondable est possible avec précaution. Et, pour que votre nouveau logement profite d’une protection optimale, découvrez les solutions d’assurance Habitation Matmut.
Informez-vous gratuitement et sans engagement grâce au devis en ligne.
(1) Source : Géorisques et ministère de l’Aménagement du territoire et de la transition écologique.
(2) Source : Inrae.