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Crédit Immobilier

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PRÊTS IMMOBILIERS : TOUT CE QU'IL FAUT SAVOIR

Le principe d’un crédit immobilier

Un crédit immobilier, aussi appelé prêt immobilier est une opération qui consiste à emprunter une somme d’argent auprès d’un organisme prêteur c'est-à-dire une société de financement ou encore une banque en contrepartie de mensualités comprenant intérêts et capital. 

L’ objet du bien à financer peut-être une acquisition ou une construction de résidence (terrain et/ou logement).

Son usage peut être destiné à l’habitation ou à un usage mixte soit un local qui fait office de lieu d’habitation et de travail.

Il peut y avoir un ou plusieurs emprunteurs de cette même somme d’argent.

L’emprunteur est couvert par une hypothèque ou une sureté qui sont une protection pour le créancier en cas d’impayés dans les délais impartis.

 Les différents types de prêt immobilier

Un ménage dispose de différents types de financement pour acquérir sa résidence principale, secondaire ou un logement locatif. Parmi les différents types de prêts :

Le prêt amortissable :

Le paiement mensuel de l’emprunteur amortira une partie du capital emprunté et remboursera les intérêts du prêt immobilier. À la dernière échéance, le prêt est entièrement remboursé.

Le prêt In Fine :

Le prêt n'est finalement pas amortissable et le capital n'est pas remboursé par des mensualités. Il s'agit de savoir si l'emprunteur dispose d'épargne disponible comme base de financement. L'emprunteur remboursera tout le capital emprunté à la dernière date d'échéance.

Le prêt relais :

Le prêt relais n’est pas amortissable. Il est réservé aux emprunteurs qui possèdent déjà un bien à vendre ou sont sur le point de le vendre, et ne le vendent pas avant d'avoir acheté une nouvelle maison.

Le prêt d’aide à l’accession :

Dans la plupart des cas, les prêts d'aide à l'accession à la propriété servent à financer les résidences principales des acheteurs de maison. Certains prêts peuvent être financés au prix le plus élevé de l'immobilier, tandis que d'autres sont considérés comme complétant le financement et ne peuvent pas dépasser les limites prévues par la loi.

Le prêt épargne logement (PEL) :

Il concerne les ménages qui souhaitent acquérir une résidence principale. Accessible à tous, il suffit de disposer d’un Plan Epargne Logement ou un Compte Epargne Logement.

Le prêt Action Logement :

Ce prêt a pour objet de fournir une partie des fonds pour la résidence principale d’un emprunteur employé. Les salariés et les employeurs doivent remplir les conditions de mise en œuvre d’un tel financement.

Le prêt accession social (PAS) :

 Il est accordé à l'emprunteur qui peut financer l'intégralité du bien et certains frais supplémentaires si les ressources le permettent. Il vous permet d'ouvrir les droits d'APL et de bénéficier de tarifs réduits.

Le prêt à taux zéro (PTZ) :

Il aide les ménages à obtenir une propriété pour la première fois. Le PTZ est un prêt complémentaire de financement. L’emprunteur doit cependant remplir les conditions de ressources pour pouvoir y prétendre.

Les différents types de taux d’intérêt

Pour un prêt immobilier, le taux d’intérêt peut être soit fixe soit variable.

  • Le taux d’intérêt fixe : Il est fixe par définition et ne peut donc pas évoluer. Le coût total de l’emprunt est connu en amont. Les échéances mensuelles n’évolueront pas excepter en cas de remboursement anticipé partiel ou de renégociation éventuelle de votre emprunt, à la suite d'une forte baisse des taux sur le marché par exemple. Aujourd’hui, les acquéreur d’une résidence principale choisissent le plus souvent le taux d'intérêt fixe.
  • Le taux d’intérêt variable : Il est variable par définition et peut donc évoluer. Le coût total de l’emprunt n’est pas connu en amont. Il est calculé avec un indice référence qui affectera le montant du paiement mensuel et affectera même la période de crédit. Attention, un emprunt à taux variable peut se révéler être un piège redoutable en cas d’une augmentation des taux. Pour limiter ce risque, il existe le taux d’intérêt variable « capé ». C’est une variante du taux d’intérêt variable qui prévoit dans le contrat une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Le coût global n’est toujours pas connu mais le risque est contenu.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le Taux Annuel Effectif Global anciennement appelé le Taux Effectif Global (TEG) est un taux permettant de traduire sous forme de taux, le coût total du prêt.

Il regroupe : le taux d’intérêt nominal et les frais et taxes de toute nature relatifs au crédit immobilier.

Le TAEG est calculé lors de la simulation, de l’octroi ou de la renégociation du crédit. Il s’agit d’une information clé qui permet de comparer les différentes propositions faites par les organismes de financement grâce au coût total.

La fiche standardisée européenne (FISE)

Cette fiche doit être remis à l’emprunteur en même temps que l’offre de prêt. Elle synthétise les principales caractéristiques du crédit proposé facilitant ainsi la comparaison entre les différentes propositions de prêt.

Les informations de base qui caractérisent un crédit immobilier

Les organismes prêteurs se doivent de mettre à la connaissance de tous les informations suivantes relatives au crédit immobilier :

  • L’objet, la nature et la durée sur laquelle il est possible d’emprunter.
  • Le taux d’emprunt et leur nature : taux variable, fixe …
  • Différentes méthodes de remboursement possible
  • Un exemple illustrant le coût total du crédit et du taux annuel effectif global (TAEG).
  • Les différentes garanties (hypothèque, garantie Crédit Logement…).

Ces données doivent être facile d’accès et peut être délivrées sous différents formats : voie papier, électronique…

L’assurance du prêt immobilier : un élément indispensable

L’assurance de crédit immobilier n’est pas obligatoire au vu de l’absence disposition légale. Néanmoins, c’est l’organisme prêteur qui peut refuser l’octroi du crédit si l’emprunteur n’est pas muni d’une assurance car cela reste un élément indispensable à la couverture du prêteur comme de l’emprunteur.

Dans la très grande majorité des cas, elle est demandée pour que l’emprunteur puisse se couvrir des risques de :

  • Décès,
  • Perte totale et irréversible d’autonomie,
  • D’invalidité,
  • D’incapacité de travail,
  • Perte d’emploi.

Quant au choix de l’assurance, rien ne vous oblige à souscrire le contrat proposé par votre banquier. Vous pouvez choisir et souvent en comparant, vous réaliserez de vraies économies.

Les lois Lagarde et Hamon donnent la possibilité aux emprunteurs de souscrire l'assurance de prêt immobilier auprès de l'assureur de leur choix. Il est possible de souscrire pendant les douze mois suivant la signature de l'offre de prêt pour des garanties au moins équivalentes. Au-delà, vous pourrez encore changer d’assurance emprunteur à chaque date anniversaire de votre contrat.

Bon à savoir ! La convention AERAS (www.aeras-infos.fr) est destinée à favoriser l'accès à l'assurance pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

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