Bail commercial : loyers et charges

Quelles sont les règles de fixation du montant initial du loyer ?

Il est fixé librement par les parties au contrat. Le bailleur n’est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Le loyer est en principe calculé en fonction de la valeur locative du bien, qui prend en compte :

• les caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencement des locaux…),
• la destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail…),
• les obligations des parties (répartition des taxes et charges de la copropriété…),
• les facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, parkings, transports secteur piétonnier…),
• les prix pratiqués dans le voisinage.

Bon à savoir : Le loyer peut également être fixé selon un pourcentage sur le chiffre d’affaires du locataire assorti ou non d’un loyer minimum garanti.

Quelles sont les modalités de révision du loyer en cours de bail ?

La révision légale triennale du loyer

Le loyer peut être révisé, sans qu’une clause du bail le prévoie, à la demande de la partie qui y a intérêt, à la hausse pour le bailleur, à la baisse pour le locataire. Cette révision n’est possible que si 3 ans se sont écoulés depuis la date d’effet du bail initial, du renouvellement du bail ou de la dernière révision triennale. La demande en révision doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandée avec AR et mentionner le nouveau loyer demandé.

Principe : le plafonnement

La majoration ou la diminution de loyer ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence applicable :

• l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales,
• l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Exception : le déplafonnement

En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer pourra être déplafonné pour correspondre à la valeur locative. Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1^er septembre 2014, l’augmentation de loyer résultant de ce déplafonnement ne peut être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En cas de désaccord des parties sur le montant du loyer révisé, le juge des loyers commerciaux (Président du Tribunal Judiciaire) doit être saisi.

La révision du loyer résultant d’une clause d’indexation (clause d’échelle mobile) prévue dans le bail

Les parties peuvent prévoir, lors de la conclusion du bail, que le loyer sera automatiquement révisé selon une certaine périodicité, généralement tous les ans, selon l’indice de référence mentionné dans le bail (ILC, ILAT…). Si la variation du loyer résultant de cette clause est supérieure de 25 %, en plus ou en moins, par rapport au loyer précédent, la partie qui y a intérêt peut saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande de révision du loyer à la valeur locative. Le palier annuel de 10 % d’augmentation s’applique également si le contrat a été conclu ou renouvelé depuis le 1^er septembre 2014.

Quelles sont les modalités de fixation du loyer lors du renouvellement du bail ?

Le principe est celui du plafonnement : le loyer du bail renouvelé est calculé en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des activités tertiaires intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Par exception, le montant du loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative dans diverses hypothèses (notamment bail initial d’une durée supérieure à 9 ans, modification notable de certains éléments constitutifs de la valeur locative, changement d’activité). Si le contrat a été conclu ou renouvelé depuis le 1^er septembre 2014, la règle de l’augmentation progressive du loyer par paliers annuels de 10 % devra être respectée.

Comment sont réparties les charges entre le bailleur et le locataire ?

La répartition des charges entre bailleur et locataire est fixée par la loi. Certaines charges incombent obligatoirement au bailleur et ne peuvent donc être imputées au locataire :

• les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer,
• les impôts (notamment la contribution économique territoriale), les taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble,
• dans un ensemble immobilier (centre commercial par exemple), les charges et impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Bon à savoir : La taxe foncière et les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble (taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, de stockage et les surfaces de stationnement en Île-de- France…) ou à un service dont bénéficie le locataire directement ou indirectement (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de balayage…) peuvent être imputés au locataire si une clause du bail le prévoit expressément.

La liste des charges incombant au bailleur étant limitative, toutes les autres dépenses sont réparties librement entre le bailleur et le locataire. Cependant, il est d’usage de faire peser sur le preneur, notamment les dépenses courantes d’eau, de gaz, d’électricité et d’équipement de la copropriété (quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien).

Le contrat de bail doit :

• comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au local loué,
• indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire,
• dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, préciser la répartition des charges entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée.

En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires :

• de la création de toute nouvelle charge,
• de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Il doit également adresser au locataire :

• à la demande de celui-ci, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés,
• un état récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre de l’année N+1. S’il s’agit d’un immeuble en copropriété, cet envoi doit être fait dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel (vote par l’assemblée générale).

Ces dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Les baux antérieurs sont soumis au principe de la liberté contractuelle : le locataire est redevable de toute charge expressément prévue dans une clause du bail commercial.

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