Les « passoires thermiques » : qu'est-ce que c'est ?

Les passoires thermiques sont des bâtiments mal isolés consommant beaucoup d’énergie. Comment les reconnaît-on ? Une passoire thermique, aussi appelée passoire énergétique peut-elle encore être louée ? Peut-on les rénover et quelles aides existent ? Éléments de réponse.

Passoire thermique : qu’est-ce que c’est ?

En forçant à peine le trait, une passoire thermique est un endroit où l’on grelotte l’hiver et où l’on peine à trouver la fraîcheur lors des fortes chaleurs. Une passoire thermique est donc un bâtiment (logement et bâtisses publiques) si mal isolé qu’il contraint ses habitants à des dépenses considérables d’énergie (chauffage, climatisation...).

Ces bâtiments énergivores ne sont pas en petit nombre : sur les 30 millions de résidences principales que compte la France, les passoires thermiques représentent 4,8 millions de logements dont 1,5 million sont loués ⁽¹⁾.

À consulter : Quel est le mode de chauffage le plus économique ?

Passoire thermique : comment sont évalués les logements ?

C’est le DPE (diagnostic de performance énergétique) qui apprécie l’isolation de l’habitation. Le DPE, réalisé par un diagnostiqueur certiifé, dresse un constat de la consommation énergétique et de l’impact climatique (émission de gaz à effet de serre) du logement. Ce document est d’ailleurs obligatoire pour la mise en vente ou en location d’un logement.

Cette évaluation de la « performance énergétique » du logement prend la forme d’une double étiquette (énergie et climat) démarrant à la note A (logement très économe en énergie, dit aussi “basse consommation”) jusqu’à G (très énergivore).

Les logements classés F et G sont ce qu’on qualifie en langage courant, des passoires thermiques ou encore des passoires énergétiques.

À lire aussi : Qu’est-ce qu’une maison écologique et comment la construire ?

Passoires thermiques : des logement plus assez décents pour être loués

Depuis janvier 2023, les conséquences d’un mauvais DPE pour un logement ont évolué. Ces passoires thermiques ne sont en effet plus considérées comme des logements “énergétiquement décents”. Elles vont donc progressivement sortir du parc locatif.

Passoires thermiques : le calendrier des interdictions de location

Pour être proposé à la location, un logement doit désormais répondre à des critères de “décence énergétique”.

Concrètement, sa consommation finale d’énergie doit être inférieure à 450 kWh/m²/an : au-dessus, on retrouve les passoires thermiques classées G+, la plus mauvaise notation au DPE.

Ces logements ultra-voraces en énergie ne peuvent plus être proposés à la location (nue ou meublée) depuis janvier 2023.

Dans les années à venir, le niveau d’exigence de performance énergétique pour les logements loués ou à louer va se durcir.

Ainsi, pour être considéré comme énergétiquement décent et pouvoir être proposé à la location, un logement devra être classé au DPE :

• Entre A et F à partir du 1er janvier 2025 : tous les logement classés G ne pourront donc plus être mis en location à compter de cette date ;
• Entre A et E à compter du 1er janvier 2028 : les logements classés F et G ne seront dès lors plus louables dès cette échéance ;
• Entre A et D à dater du 1er janvier 2034 : les logement classés E, F et G sortiront en conséquence du parc locatif (nu ou meublé) un fois cette échéance atteinte.

Mais quand et comment cette exigence de décence énergétique intègre-t-elle les contrats de locations en cours ou à venir ?

À lire aussi : DPE (diagnostic de performance énergétique) : définition, validité, prix

Mise en location : quand les critères énergétiques entrent-ils en jeu ?

Pour lutter contre les mises en location de passoires thermiques, les nouvelles exigences énergétiques vues plus haut entrent progressivement en jeu. Deux cas de figure sont possibles pour les propriétaires et les locataires lorsque survient la date de "sortie" :

• Bail de location en cours : les critères de décence énergétique ne s’appliquent aux contrats en cours qu’au moment du renouvellement ou de la tacite reconduction du bail ;
• Nouveau contrat de location : les critères de décence énergétique s’appliquent immédiatement. Depuis 2023, les passoires thermiques classées G+ ne peuvent ainsi plus être proposées en location.

Bon à savoir : Certains logement à louer ont un diagnostic énergétique non renseigné, aussi appelé DPE vierge (ou DPE blanc ou sans étiquette). Cette particularité qui tend à disparaître ne dispense pas le logement de devoir répondre aux critères de décence énergétique.
En cas de DPE vierge, le logement est, par principe, considéré comme indécent à compter de la première reconduction tacite survenue après janvier 2023. Si le logement n’est pas une passoire énergétique, son propriétaire devra au plus vite faire réaliser un DPE pour pouvoir continuer à le louer.

À consulter : Entre le locataire et le bailleur qui doit payer l’assurance habitation ?

Loyers gelés pour les passoires thermiques

Les fameuses passoires thermiques classées F ou G par leur DPE sont par ailleurs frappées d’un gel des loyers.

Depuis le 24 août 2022, le propriétaire d'un tel logement n’est plus autorisé à :

• Augmenter le loyer lors du renouvellement ou la reconduction du bail ;
• Faire une révision annuelle à la hausse du loyer ;
• Dans les zones à encadrement des loyers, à engager une action en réévaluation de loyer.

Ce gel des loyers des passoires thermiques entre en vigueur avec un calendrier différent en Outre-mer. Il intervient en effet à partir de juillet 2024 à Mayotte, en Guadeloupe, en Martinique ainsi qu’en Guyane ou à La Réunion.

À lire aussi : Logement insalubre : que faire et qui contacter ?

Quelles aides à la rénovation pour une passoire thermique ?

L’évaluation d’un bâtiment comme une passoire thermique n’est ni une fatalité ni l’assurance de travaux forcément ruineux : il existe en effet de nombreuses aides pour la rénovation énergétique.

Passoire énergétique : quelles rénovations sont prioritaires ?

Concrètement, une passoire thermique l’est essentiellement en raison d’une mauvaise isolation. Or, voici les zones d’où proviennent les principales fuites de chaleur dans un logement non ou mal isolé ⁽²⁾ :

• Toit (25 à 30 %) ;
• Murs (20 à 25 %) ;
• Fenêtres (10 à 15 %) ;
• Perméabilité à l’air (20 à 25 %).

Les travaux d'isolation doivent donc souvent se concentrer en priorité sur le toit. On peut isoler la toiture ou envisager une isolation intérieure en cas de combles perdus. Celle-ci pourra être réalisée par soufflage (projection d’un isolant en flocons sur le plancher des combles) ou par la pose d’un tapis isolant (laine de verre, de roche ou encore ouate de cellulose) sur ce même plancher.

Mais les axes de « fuites » peuvent différer suivant les bâtiments. Pour déterminer précisément les déperditions de chaleur du logement, le propriétaire doit faire réaliser un bilan thermique. Le bilan thermique ne doit pas être confondu avec le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le bilan thermique analyse toute les "faiblesses" du logement et préconise un certain nombre de travaux possibles. Le DPE, beaucoup moins détaillé et non enrichi de recommandations, n’est exigé que lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier.

Bon à savoir : Pour effectuer un bilan thermique, mieux vaut recourir à un thermicien professionnel, certifié par le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment). Celui-ci vérifiera ainsi les vitrages, la toiture, la ventilation, le chauffage...

Pour compléter : Aménagement des combles : faut-il une déclaration ou un permis de construire ?

Quelles aides financières pour la rénovation énergétique ?

Voici quelques aides et outils indispensables pour appuyer financièrement les travaux de rénovation énergétique d’une passoire thermique.

MaPrimeRénov’
MaPrimeRénov’ est une aide d’État qui permet de financer de nombreux travaux sous conditions de ressources. À noter plus particulièrement le bonus « sortie de passoire ». Celui-ci appuie les rénovations visant à sortir un logement de son statut de passoire thermique.

Subventions des collectivités territoriales
Les collectivités territoriales (régions, départements, communautés de communes, villes…) proposent de très nombreuses aides pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le site de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) vous permet de rechercher ces aides locales par région et par commune de résidence.

TVA réduite
La TVA est à taux réduit (5,5 %) pour les travaux d'amélioration énergétique. Ce dispositif concerne les logements occupés à titre de résidence principale ou secondaire, pour les propriétaires occupants, bailleurs, locataires et occupants à titre gratuit ainsi que les sociétés civiles immobilières.

Réduction d’impôt
La réduction d'impôt Denormandie, proposée aux acquéreurs ou bailleurs de biens immobiliers situés dans certains quartiers. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du prix du logement acheté.

Un outil pour trouver l'essentiel des aides à la rénovation énergétique

L’organisme France Rénov’ propose le simulateur Simul’aides qui vous permet de trouver les primes et aides adaptées aux travaux de rénovation énergétique de logement, qu’il soit une passoire thermique ou non.

À noter : Vous pouvez aussi vous informer et découvrir d’autres aides grâce aux nombreux espaces d’accueil France Renov’ répartis sur tout le territoire.

À consulter : Aides à la rénovation énergétique : à quoi avez-vous droit ?