Prêt immobilier

Acheter un appartement ou une maison pour en faire sa résidence principale ou secondaire nécessite souvent le recours à un crédit immobilier. Remboursements, mensualités, intérêts et capital… Comment s’y retrouver et ne pas paniquer ? Nos réponses et nos conseils.

Sommaire

Votre prêt immobilier en 4 étapes

Crédit immobilier et prêt immobilier : quelles différences ?

Les différents types de prêts immobiliers

Quels taux de prêt immobilier choisir ?

L'assurance du prêt immobilier

Les documents pour obtenir un prêt immobilier 

Votre prêt immobilier en 4 étapes

Pour beaucoup d’entre nous, la recherche d'un emprunt immobilier s’apparente souvent à un parcours du combattant. Mieux vaut être bien organisé et si possible bien accompagné pour bénéficier de la meilleure offre. Car un crédit mal ou pas assez négocié peut représenter au final une somme d’argent très importante, dépensée inutilement. Notre partenaire monemprunt.com vous conseille et vous accompagne dans toutes les étapes de votre recherche ou pour la renégociation de votre prêt immobilier.

Bon à savoir :
Qu’il s’agisse d’un bien destiné à servir de résidence principale ou ayant vocation à être loué, la somme peut être empruntée par une ou plusieurs personnes (un couple, des frères et sœurs, parents et enfants…). Les co-emprunteurs sont alors conjointement responsables du remboursement du crédit et donc du règlement des mensualités.

1 | Vous définissez votre projet et saisissez toutes les informations

Vous devez commencer par choisir le type de bien que vous voulez acquérir, ou faire construire, dans quelle région vous voulez habiter et/ou investir. Vous pouvez vous renseigner sur les prix du marché (en consultant simplement les petites annonces immobilières, pour commencer), ce qui vous donnera une idée du coût total de votre projet (sans oublier les frais d’agence, les travaux éventuels et les frais de notaire). Reste alors à estimer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire la somme que vous pourrez emprunter et devrez donc rembourser chaque mois (le capital et les intérêts).

Une fois fixé sur les grandes lignes de votre projet, vous pouvez réaliser une simulation de prêt immobilier. Une démarche qui ne prend que quelques minutes.

Bon à savoir :
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a jugé qu’une mensualité de crédit immobilier (assurance comprise) ne devait pas dépasser 35% de vos revenus. Quant à la durée totale du crédit, elle ne peut pas être de plus de 25 ans (auxquels peuvent s’ajouter 24 mois s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement neufs, ou nécessitant de grands travaux). 

2 | Vous recevez votre estimation avec la meilleure offre

Une fois la simulation complétée, vous recevez aussitôt une estimation indiquant le meilleur taux possible compte tenu des informations que vous avez renseignées, le montant maximum que vous pourrez emprunter et celui des mensualités de remboursement.

Grâce à ce calcul, vous pourrez savoir immédiatement si un bien peut entrer dans votre budget et même éventuellement signer un compromis de vente si ce n’est déjà fait. Entre celui-ci et l’acte définitif d’achat, vous aurez en moyenne 45 jours pour obtenir votre crédit, selon ce qui a été défini dans le compromis.

3 | Un expert à vos côtés pour négocier avec les banques

Pour cette avant-dernière étape, il est extrêmement utile d’être accompagné par un professionnel. Les banques vous demanderont un dossier complet, avec tous les documents relatifs à votre situation personnelle, familiale et professionnelle, vos ressources et charges financières (salaire, avis d’imposition, relevés bancaires, autres crédits déjà contractés s’il y en a, possibilités d’apport personnel, compromis de vente, contrat de construction le cas échéant…).

Non seulement l’expert partenaire de la Matmut de monemprunt.com vous aidera à constituer ce dossier, s’assurera qu’il ne manque aucune pièce, mais ensuite négociera pour vous avec votre banque et d’autres établissements financiers pour obtenir le meilleur taux.

4 | Les meilleures offres vous sont présentées

Une fois votre dossier prêt, votre conseiller revient vers vous après quelques jours seulement pour vous présenter les meilleures offres. Il fait avec vous un point sur les atouts, avantages et inconvénients de chaque proposition et vous aide à choisir celle qui vous conviendra le mieux. Mais c’est bien sûr vous qui décidez. Le rendez-vous est alors pris avec la banque pour la signature de l’offre de prêt. Reste à attendre la validation, et vous recevrez une offre officielle à retourner signée, après le délai de réflexion obligatoire de dix jours. 

Crédit immobilier et prêt immobilier : quelles différences ?

Les deux termes, prêt immobilier et crédit immobilier, sont la plupart du temps utilisés indifféremment dans le langage courant. D’ailleurs, le dictionnaire Larousse les considère comme des synonymes. D’un point de vue strictement financier en revanche, ils correspondent à deux types de situation différentes.

Pour faire simple, un prêt est une transaction financière dans le cadre de laquelle un organisme financier ou un particulier vous prête une somme d'argent définie. Un parent ou un ami peut par exemple vous prêter de l’argent pour acheter une voiture ou un appartement.

Un crédit, lui, ne peut être accordé que par un organisme financier et la somme allouée peut évoluer au fil du temps en fonction de différents critères. Vous l’aurez compris : personne ne vous en voudra si vous utilisez indifféremment les deux termes, ce qui sera d’ailleurs aussi le cas le plus souvent de vos interlocuteurs. 

Les différents types de prêts immobiliers

Il existe différentes possibilités de financement pour acquérir sa résidence principale, secondaire, ou pour réaliser un investissement locatif.

Le prêt amortissable

Le paiement mensuel que vous effectuez amortit une partie du capital emprunté et rembourse également les intérêts de votre prêt immobilier. À la dernière mensualité, le prêt est entièrement remboursé. C’est le cas le plus courant.

Le prêt In fine

Le capital n'est pas remboursé par le paiement de vos mensualités. Le paiement des intérêts est en effet dissocié du remboursement du capital. Celui-ci est remboursé en une seule fois, à la fin de la période de prêt. Les mensualités servent uniquement à rembourser les intérêts de l’emprunt. Vous devez en revanche en parallèle réaliser un versement mensuel sur un produit d’épargne, comme une assurance vie. L’objectif étant, au terme de la période d’emprunt, d’avoir ainsi reconstitué le capital. Une solution qui nécessite d’avoir un apport important (environ 30% du capital emprunté), les banques demandant des garanties supplémentaires.

Le prêt relais

Il sert, comme son nom l’indique, à servir de relais entre l’achat de votre nouvel appartement ou de votre nouvelle maison et la vente de votre bien actuel qui n’est pas encore réalisée. Ce qui vous offre la possibilité d’acquérir votre nouveau domicile sans attendre et sans vous retrouver sans toit entre la vente de l’un et l’achat de l’autre.

Les prêts d’aide à l’accession

Si vos moyens sont un peu limités, il existe différentes possibilités pour obtenir un prêt qui vous permettra tout de même d’acquérir un bien immobilier, avec des conditions financières avantageuses. En fonction de la composition de votre foyer et de vos revenus,

Plusieurs solutions s’offrent à vous :

• Le prêt épargne logement (PEL) : Il concerne les ménages qui souhaitent acquérir une résidence principale. Accessible à tous, il suffit de disposer d’un Plan Épargne Logement ou un Compte Épargne Logement ;
• Le prêt Action Logement : Ce prêt a pour objet de fournir une partie des fonds pour la résidence principale d’un emprunteur salarié, qui doit, comme son employeur, remplir les conditions de mise en œuvre d’un tel financement.
• Le prêt à l’accession sociale (PAS) : En fonction de votre niveau de ressources, de la composition de votre foyer et de votre zone géographique, ce prêt vous aide non seulement à acquérir votre résidence principale mais aussi, si besoin, à réaliser des travaux. Il s’agit d’un prêt conventionné : les organismes prêteurs sont en contrat avec l´État. Autre avantage, il vous permet de percevoir l’Aide personnalisée au logement (APL) ;
• Le prêt à taux zéro (PTZ) : Il est conçu pour vous aider à obtenir votre première maison ou votre premier appartement. Le PTZ est un prêt complémentaire de financement qui pourra vous être accordé en fonction de vos ressources. 

Quels taux de prêt immobilier choisir ?

Pour un prêt immobilier, le taux d’intérêt peut être soit fixe soit variable.

• Le taux d’intérêt fixe : Comme son nom l’indique, il ne peut pas évoluer. Le coût total de l’emprunt est donc connu dès la signature. Les échéances mensuelles n’évolueront pas, excepté en cas de remboursement anticipé partiel ou de renégociation éventuelle de votre emprunt, à la suite d'une forte baisse des taux sur le marché, par exemple. Aujourd’hui, les acquéreurs d’une résidence principale choisissent le plus souvent le taux d'intérêt fixe. C’est le choix de la sécurité ;
• Le taux d’intérêt variable : Il est variable par définition et peut donc évoluer. Le coût total de l’emprunt n’est donc pas réellement connu en amont. Il est calculé avec un indice référence qui peut affecter le montant des mensualités. Si les taux baissent, vous êtes gagnant. Mais attention, un emprunt à taux variable peut à l’inverse se révéler être un piège redoutable en cas d’une augmentation des taux. Pour limiter ce risque, il existe le taux d’intérêt variable « capé », qui prévoit dans le contrat une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Le coût global n’est toujours pas connu mais le risque est plus maîtrisé.

Bon à savoir :
Sur les offres qui vous sont soumises est indiqué le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). C’est un taux regroupant l’ensemble des coûts liés à votre prêt, y compris les frais et taxes. Calculé lors de la simulation, de l’octroi ou de la renégociation du crédit, il vous permet de comparer avec précision les différentes propositions faites par les organismes de financement. 

L'assurance du prêt immobilier

L’assurance de crédit immobilier, appelée assurance emprunteur, si elle n’est pas obligatoire légalement, est demandée systématiquement. Sans elle, l’organisme prêteur peut tout à fait refuser de vous accorder un prêt. Elle couvre les risques :

• De perte d’emploi ;
• D’invalidité ;
• De perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
• D’incapacité de travail ;
• De décès.

En revanche, vous n’êtes pas obligé de souscrire le contrat proposé par votre banquier. Mieux vaut au contraire comparer les offres. Sur une longue durée (15, 20, ou 25 ans), une différence de quelques euros peut représenter de grandes économies. 

La Matmut s’engage : en assurant votre prêt immobilier pendant toute sa durée, l’assurance emprunteur de la Matmut vous offre un haut niveau de garanties pour plus de sécurité.

Bon à savoir :
La convention AREAS est destinée à favoriser l'accès à l'assurance pour les personnes présentant un risque aggravé de santé. 

Les documents pour obtenir un prêt immobilier

Tous les organismes financiers vous demanderont a minima les mêmes pièces justificatives pour constituer votre dossier en vue de l’obtention d’un prêt immobilier. Autant arriver avec elles dès le premier rendez-vous :

• 3 derniers bulletins de salaire ;
• 2 derniers avis d’imposition ;
• 3 derniers relevés de votre compte en banque personnel (ou compte joint) ;
• Une pièce d’identité en cours de validité ;
• Un justificatif de domicile ;
• Le compromis de vente que vous avez signé pour l’acquisition d’un bien, si c’est déjà le cas.

De son côté, l’organisme financier qui vous accorde un prêt est également soumis à un certain nombre d’obligations. Il doit notamment vous remettre en même temps que l’offre de prêt :

• Une fiche d’information standardisée européenne (FISE) : Elle regroupe les principales informations liées au crédit, ce qui vous facilitera la comparaison entre les différentes offres de prêt.
• Un ensemble d’informations indispensables définies par la règlementation : L’objet, la nature et la durée de l’emprunt, le taux d’emprunt et sa nature (taux fixe, variable…), les méthodes de remboursement possibles, une projection exposant le coût total du crédit et le taux annuel effectif global (coûts, frais et taxes inclus), les éventuelles mesures prises (garanties, hypothèque…).

Simuler votre prêt 

Les conseils de la Matmut pour votre prêt immobilier

Faites-vous accompagner par un professionnel. Face à des banques et des organismes financiers, sauf à travailler vous-même dans ce secteur d’activité, il vous sera difficile d’évaluer les offres qui vous seront faites, qui peuvent dissimuler bien des pièges (coûts inclus ou non, montant des frais de dossiers, etc.).

Vous aurez par ailleurs très peu d’arguments de négociation, alors qu’un professionnel comme l’un des experts de notre partenaire monemprunt.com est déjà en possession de nombreuses informations actualisées au quotidien, notamment sur le niveau de taux pratiqué.

N’oubliez pas de comparer le montant de l’assurance emprunteur qui vous est proposée avec celui d’autres organismes, car même si les mensualités qui s’y rapportent sont faibles par rapport à l’ensemble de votre prêt, multipliées par 120, 240 mois ou plus, l’addition finale peut s’avérer bien différente.

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