Propriétaire et locataire : comment résilier un bail de location ?

Un bail engage aussi bien le locataire que le propriétaire. C’est pour protéger toutes les parties en présence que mettre fin à un bail de location doit respecter quelques règles et un certain formalisme. Explications.

Comment mettre fin au bail lorsqu'on est locataire ?

Les démarches de résiliation d’un bail de location sont plus simples lorsque l’on est locataire. Malgré tout, il existe quelques impératifs à connaître pour que la sortie du logement se passe dans les meilleures conditions.

Une liberté totale

Le locataire est en droit de mettre fin à un bail de location à n’importe quel moment en cours de bail sans devoir en justifier la raison.

Il est important que le locataire informe son propriétaire par le biais d’une lettre recommandée, avec avis de réception. Pourquoi ? Parce que c’est la date de réception (et non d’envoi !) de ce courrier par le bailleur qui démarrera le délai de préavis. Or, le locataire devra payer le loyer jusqu’à la fin du préavis et ce, même s’il quitte le logement avant la date butoir.

Si l’envoi d’un courrier recommandé est conseillé, il est aussi possible pour un locataire de faire remettre la lettre de résiliation du bail location par un commissaire de justice (nouvelle dénomination des huissiers de justice) voire de la confier en main propre au bailleur, contre signature et mention de la date de remise.

Bon à savoir : L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) propose aux locataires des modèles de lettre gratuits pour informer son bailleur dans les règles.

Le délai de préavis du bail locataire

Dès réception du courrier recommandé, le préavis de bail du locataire démarre. Sauf règle locale (zone tendue...), la durée de prévis est de :

• 1 mois dans le cas d’une location meublée ;
• 3 mois pour une location nue.

Dans ce second cas, la durée du préavis d’un trimestre pour une location peut cependant être réduite à un mois lorsque surviennent des événements spécifiques :

• Obtention d’un premier emploi ou d’une mutation professionnelle ;
• Perte d’emploi (hors démission) ;
• Problème de santé justifiant un changement de domicile ;
• Lorsque le locataire bénéficie du RSA ou de l’allocation adulte handicapé ;
• Lorsque le locataire a obtenu un logement lui permettant de bénéficier de l’APL ;
• Quand le logement est situé dans une zone tendue (la plupart des grandes agglomérations françaises).

Attention, si le locataire souhaite bénéficier de ce délai de préavis raccourci pour une location nue, il lui faudra préciser la circonstance spécifique invoquée dans sa lettre de congé… et la prouver en joignant des justificatifs !

Les obligations du locataire pour résilier son bail

On l’a vu, le locataire est tenu de payer son loyer jusqu’à la fin de son préavis, qu’il vive ou non dans les lieux.

De même, si le locataire ne doit pas s’opposer à des visites du logement si le bailleur souhaite le remettre en location, il pourra par contre demander à être présent lors de ces visites.

Enfin, le locataire doit rendre l’appartement ou la maison dans le même état qu’il l’a trouvé(e) au moment de l’état d’entrée dans les lieux. En dehors, bien sûr, de l’usure normale (ou vétusté) des éléments et matériaux du logement.

À retenir : Si le locataire doit se rendre disponible sur demande du propriétaire pour des visites, le bailleur ne peut pas pour autant imposer des passages n’importe quand. Les demandes de visites les jours fériés, le dimanche ou plus de 2 h par jour ouvrable sont interdites.

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Comment résilier un bail de location lorsqu'on est propriétaire ?

En France, le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu’à proximité du terme du bail (date d’échéance). Contrairement au locataire, il ne peut donc le faire quand il le souhaite.

Le bailleur doit par ailleurs respecter un préavis plus long :

• Préavis de 3 mois dans le cas d’une location meublée ;
• Préavis de 6 mois pour une location nue.

Cette durée de préavis est importante : la lettre de fin de bail du bailleur doit parvenir au locataire dans les délais vus plus haut avant l'échéance du bail. Par exemple : le bailleur d'un logement nu doit envoyer son congé à son locataire 6 mois avant l'échéance prévue du bail.

À noter : Il existe deux baux pour lesquels le propriétaire n'a pas besoin de donner congé à son locataire : le bail étudiant et le bail mobilité. Ces baux prennent fin en effet automatiquement une fois arrivés à terme.

Propriétaire : des délais de préavis plus longs pour mettre fin au bail

Outre les échéances ci-dessus, le propriétaire ne peut mettre fin à un bail qu’en justifiant cette résiliation du bail de location avec l’une des raisons suivantes :

• Le bailleur souhaite vendre le bien. Dans le cas d’une location nue, le locataire-occupant bénéficie alors d’un droit de préemption^(*) valable 2 mois durant ;
• Le bailleur veut occuper le logement lui-même à titre de résidence principale, ou y installer un membre de sa famille. Dans ce cas, il lui faudra préciser les noms et prénoms de la personne concernée, ainsi que la nature des liens existants avec le bailleur ;
• Le bailleur entend mettre fin au bail en raison de manquements du locataire à ses obligations, par exemple en cas de loyers impayés, nuisances de voisinages ou non présentation d’une attestation d’assurance habitation. La raison doit être précisée dans la lettre de congé aussi appelée lettre de fin de bail.
  
  

À noter : Le locataire d’un logement soumis à la loi de 1948 profite d’un droit de maintien dans les lieux plus restrictif pour le bailleur. Le propriétaire ne peut en effet résilier le bail qu’en invoquant une raison : s’il entend habiter lui-même le logement (congé pour reprise) ou pour y mener certains travaux (congé pour travaux).

Là encore, l’envoi en recommandé de la lettre de fin de bail est conseillé aux propriétaires même s’ils peuvent aussi la faire remettre par acte de commissaire de justice ou en main propre contre signature datée.

Une fois reçue cette lettre de congé du bailleur, le locataire peut quitter les lieux quand il le souhaite durant la durée du préavis. Il ne paiera d’ailleurs le loyer que tant qu’il restera dans le logement.

À retenir : Si le délai de préavis n’est pas respecté (un envoi en retard après le délai maximal de préavis, par exemple moins de 6 mois avant l’échéance du bail pour une location nue), la lettre de congé est considérée comme nulle et le bail automatiquement renouvelé.

Des obligations pour protéger les locataires fragiles en cas de résiliation du bail

Certains locataires sont considérés comme « fragiles » ou « protégés » par la loi. Un propriétaire qui met fin au bail d’un tel locataire doit alors proposer une solution de relogement à proximité et adaptée aux besoins du locataire. Tel est le cas dans trois hypothèses :

• Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, et qu’il dispose de faibles ressources. Les conditions de revenu du locataire varient selon les régions ;
• Quand le locataire a la charge d’une personne de plus de 65 ans, vivant avec elle dans le logement, et que leurs ressources cumulées sont faibles. Les conditions de revenus cumulées du locataire et de la personne à charge varient là aussi selon la localisation du logement.
• Au cas où le locataire reçoive une allocation de présence parentale à la date d’échéance du bail. Ce motif est lui aussi assorti de conditions de revenus variable selon les régions. Le locataire dans cette situation précise ne sera considéré comme « protégé » que si le bailleur ne lui propose pas, durant le préavis, une solution de relogement à proximité.

Si aucune proposition de relogement n’est formulée par le bailleur, le bail du locataire dit "fragile" se poursuit normalement

À retenir : En cas de résiliation de bail frauduleuse d’un locataire protégé (par ex. le logement n’est pas occupé par la personne désignée par le congé), le bailleur s’expose à des sanctions pénales. En l’occurrence une amende pénale de 6000 € au maximum (ou jusqu’à 30 000 € si le propriétaire est une personne morale) ainsi que d’éventuels dommages et intérêts au locataire.

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