Louer son logement : seul ou avec une agence ?

Au moment de mettre son bien en location, la question de louer son appartement par une agence ou seul se pose inévitablement. Quels sont les avantages et inconvénients de chaque solution ? Peut-on faire sans agence de gestion de location ? On fait le point.

Pourquoi louer son logement à un tiers ?

Quels sont les avantages de la location de son logement ?

Louer son logement procure de nombreux avantages au propriétaire bailleur :

• La location d’un appartement ou d’une maison représente une source de revenus complémentaires intéressante, qui vous permettra d’augmenter vos ressources mensuelles, de rembourser les mensualités de votre prêt immobilier ou encore de financer différents projets, tels que des voyages, l’achat d’une voiture, les études de vos enfants... ;
• Grâce aux loyers perçus, vous pourrez également vous constituer progressivement une épargne, à placer dans des solutions adaptées à vos besoins, comme une assurance vie ou un plan d’épargne retraite ;
• En louant un logement, vous pourrez profiter d’avantages fiscaux pour réduire vos impôts, comme les charges déductibles des revenus fonciers ou les dispositifs de défiscalisation (Loc’Avantages, Denormandie, loi Pinel…) ;
• Vous entretenez et rentabilisez le bien que vous n’occupez pas, notamment s’il s’agit de votre résidence secondaire proposée en location saisonnière ;
• Vous conservez votre bien immobilier et en dégagez des revenus réguliers, tout en gardant la possibilité de le récupérer un jour pour votre usage personnel.

Que faut-il savoir avant de mettre un bien en location ?

Vous vous demandez comment louer un appartement ou une maison à un tiers sur une longue durée ? Vous aimeriez louer votre résidence secondaire plusieurs mois ou semaines dans l’année ?

Voici ce qu’il faut savoir et déterminer avant de mettre votre bien en location :

• Choisir le type de location qui vous convient, à savoir louer votre bien meublé ou nu. Louer nu est moins coûteux, car vous n’aurez pas à équiper le logement. Cependant louer meublé permet de louer plus cher. Attention, la location nue est associée à un bail plus long, d’au moins 3 ans renouvelable, contre 1 an pour la location meublée ;
• Choisir entre location longue durée ou en location saisonnière : ce choix dépend du marché, de la localisation de votre bien, de sa taille, de votre disponibilité... ;
• Respecter les règles de fixation du loyer si votre bien est situé dans une zone où les loyers sont encadrés ;
• Réaliser les diagnostics obligatoires avant de louer le bien : le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des risques naturels et technologiques (ERNT), le constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant 1949, l’état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante, et enfin l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans ;
• S’assurer que les critères de décence sont respectés (surface minimale, installation fonctionnelle et aux normes, salubrité…) ;
• S’assurer que le logement est suffisamment équipé si vous optez pour la location meublée : literie avec couette, table, chaises, vaisselle, luminaires, matériel d’entretien ménager... ;
• Choisir le mode de gestion de votre bien : avec ou sans agence de location immobilière ;
• Souscrire une assurance propriétaire non occupant, obligatoire si votre bien est situé dans une copropriété, et éventuellement une assurance loyers impayés.

Chaque contrat de location (meublé, nu, saisonnier…) a ses propres avantages et inconvénients, et ses spécificités. Avant de mettre votre bien en location, prenez le temps de bien réfléchir au type de bail que vous allez retenir, car les régimes fiscaux associés sont différents. Votre choix aura donc un impact direct sur l’imposition de vos revenus locatifs.

À lire aussi : Bien mis en location, quelles assurances pour le couvrir ?

Louer son appartement ou sa maison sans agence

Les avantages de la location sans agence

Louer son logement seul, sans passer par une agence de gestion locative, présente plusieurs avantages :

• Vous maîtrisez totalement ce qu’il advient de votre appartement ou maison : vous rédigez l’annonce de location comme vous le souhaitez, avec les photos de votre choix, et sélectionnez les locataires qui vous auront le plus convaincu ;
• La gestion de votre bien ne dépend de personne, ce qui vous permet d’établir un rapport direct et plus personnel avec le locataire ;
• Vous réalisez des économies, puisqu’aucune agence ne vous demandera de lui reverser une partie du loyer. Vos dépenses sont limitées à la réalisation des diagnostics obligatoires et aux éventuels frais de diffusion d’une annonce sur internet ;
• Vous trouverez de nombreux logiciels de gestion spécifiques pour vous aider et faciliter la gestion locative de votre bien ;
• Sans passer par une agence, vous pouvez vous protéger des risques de non-paiement du loyer en souscrivant vous-même une assurance loyers impayés.

La Matmut s’engage : L’assurance loyers impayés Matmut intervient en cas de loyers non perçus ou en retard. Mais ce n’est pas tout : elle vous couvre également lors de dégradations dans le bien loué et vous accompagne dans certains de vos recours.

Les inconvénients de la location sans passer par une agence

Vous l’aurez compris, louer son appartement ou sa maison sans agence est particulièrement chronophage, car vous devrez tout faire vous-même.

Rédaction de l’annonce, organisation des visites, choix du candidat, rédaction du bail, de l’état des lieux... Toutes ces étapes demandent du temps et un minimum de connaissances juridiques, et sont à renouveler à chaque changement de locataire.

De plus, tout au long du bail, vous devrez répondre aux sollicitations des personnes qui occupent le logement, chercher des artisans en cas de travaux à réaliser, veiller au bon encaissement des loyers, rédiger les quittances...

Enfin, vous devrez aussi suivre l’actualité, en particulier l’entrée en vigueur de nouvelles lois et réglementations, afin de vous assurer de toujours respecter le cadre légal et éviter les désagréments.

À lire aussi : Comment faire et signer un bail de location à distance ?

Mettre son logement en location avec une agence

Les avantages de la location avec une agence

Vous pensez ne pas avoir suffisamment de temps à consacrer à la gestion de votre bien et envisagez de la déléguer à une agence ?

Louer son appartement ou sa maison par une agence offre de nombreux avantages :

• Vous êtes accompagné par des professionnels qui vous conseilleront sur les travaux et aménagements à effectuer, vérifieront que le logement est aux normes, que les diagnostics obligatoires ont été réalisés... ;
• Vous gagnez du temps en vous délestant de la gestion courante : publication d’une annonce, visites, rédaction du bail, état des lieux d’entrée et de sortie, rédaction des quittances de loyer, relance en cas de non-paiement du loyer, gestion des désagréments signalés par le locataire (panne, réparations…) ;
• Vous bénéficiez de l’expertise de l’agence de location, qui connaît bien la ville et le quartier où se trouve votre bien, et pourra vous aider à fixer le prix du loyer ;
• Vous gagnez en sérénité au quotidien : l’agence veille à ce que tout se passe bien pour vous, comme pour votre locataire, vous reverse les loyers et traite les éventuels litiges ;
• L’agence se charge de sélectionner un locataire fiable et solvable et peut intégrer une assurance loyers impayés dans votre contrat de gestion locative ;
• Vous êtes conseillé au moment de remplir votre déclaration de revenus fonciers, afin d’éviter toute erreur.

Les inconvénients de mettre son bien en location avec agence

Le principal inconvénient si vous décidez de louer votre appartement ou votre maison par une agence, c’est bien sûr le prix. En moyenne, il faut compter des frais de gestion locative d’environ 6 à 9 % TTC du montant du loyer.

Ces honoraires peuvent représenter un budget important, notamment si vous remboursez un crédit immobilier sur le bien en question.

Par ailleurs, louer son bien par une agence peut décourager des candidats au budget serré, qui chercheront à éviter les frais appliqués par les agences de location. Ces frais d’agence comprennent les visites, la constitution du dossier, l’état des lieux d’entrée et la rédaction du bail. En zone très tendue, ils peuvent atteindre 12 euros par m², une somme conséquente pour certains locataires potentiels.

Conclusion

Louer son appartement ou sa maison sans agence permet d’économiser les coûts de gestion, et par conséquent d’optimiser son investissement locatif, mais demande beaucoup de temps et d’énergie.

En effet, s’occuper seul de la gestion de son bien en location est une mission souvent chronophage, et qui peut aussi s’avérer particulièrement fatigante lorsque le bail ne se déroule pas comme prévu (non-paiement des loyers, sinistres, litiges...). Il faut donc en avoir parfaitement conscience avant de se lancer et ne le faire qu’en connaissance de cause.

À l’inverse, déléguer la gestion de la location à une agence permet de gagner du temps et d’être plus tranquille, mais représente un budget important. Toutefois, c’est une solution très avantageuse pour les personnes à l’emploi du temps déjà bien chargé ou pour les propriétaires qui sont géographiquement éloignés du bien mis en location.