État des lieux : quels sont les droits et les devoirs du locataire ?

L’état des lieux d’entrée et de sortie sont des étapes incontournables lorsqu’on loue un logement. L’état des lieux d’entrée se fait avant l’arrivée du locataire et l’état des lieux de sortie a lieu lors de son départ. Mais quelles sont les droits et les devoirs des locataires au moment de ces états des lieux ?

État des lieux d'entrée : tout ce qu'il faut savoir :

L’état des lieux d’entrée réunit le futur locataire et le propriétaire (ou leurs représentants) le jour de la remise des clés pour procéder à une description de l’état du logement.

En quoi consiste l'état des lieux d'entrée : 

L’état des lieux d’entrée d’un logement  est un document établi de façon contradictoire et qui doit être réalisé dans de bonnes conditions de luminosité. 
Il consiste à réunir le locataire et le propriétaire d’un logement afin de vérifier l’état de chacune des pièces, de tous les équipements mentionnés au contrat de location ainsi que le fonctionnement des appareils électriques.
Sols, murs, équipements électriques, vitres, menuiseries, plafonds, éviers, lavabos, tâches, rayures, peintures, etc. : tout ou presque est passé au crible. Propriétaire et locataire doivent se mettre d’accord sur des commentaires très précis et éviter toute terminologie générique du type "état d'usage".

Bon à savoir
Il est important de bien détailler chaque éléments afin d’éviter les mauvaises surprises ultérieurement. Plus l’état des lieux d’entrée est détaillé, plus on réduit les risques de litige entre propriétaire et locataire au moment de l’état des lieux de sortie.

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À quel moment réaliser un état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé le jour de la remise des clés du logement au locataire, et donc le jour de la signature du bail de location. Le locataire ne doit pas encore avoir pris possession du logement avant l’état des lieux d’entrée, et l’éventuel précédent locataire doit avoir complètement quitté le logement.

Quel format de document utiliser pour réaliser l’état des lieux d’entrée ?

Les états des lieux prenaient auparavant la forme d’un document papier. Le document était découpé en plusieurs parties : chambre, cuisine, toilettes, salon, etc. Aujourd’hui, de nombreux propriétaires et agents immobiliers optent pour l’état des lieux au format numérique. En plus des annotations, le document a l’avantage de pouvoir être enrichi de photos.

Quelles sont les informations qui doivent figurer dans un état des lieux d’entrée ?

En version papier ou numérique, l’état des lieux d’entrée doit comporter les informations suivantes :

• type d’état des lieux : entrée ;
• sa date d'établissement ;
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
• le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie lorsque les charges ne sont pas payées au forfait ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images. Le locataire doit s'assurer que les éventuelles photos jointes auront la valeur de preuves en cas de litige. Des applications permettent des les inclure au fur et à mesure de l'établissement du contrat. A défaut, il peut les envoyer au propriétaire par mail avec accusé de réception pour en certifier la date et la réception par l’autre partie. En l’absence de solution dématérialiser, il faut, pour s’assurer de leur valeur juridique, les imprimer pour les faire dater et signer des deux parties ;
• la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

La signature atteste que chaque partie a lu le document et est d’accord avec les informations mentionnées. Néanmoins, à compter de la date d’établissement de l’état des lieux d’entrée, le locataire dispose d’un délai légal de dix jours calendaires, conformément à l'article 3-2 de la loi n°89-562 du 6 juillet 1989, pour signaler d’éventuelles anomalies concernant le logement qui seraient passées inaperçues lors de l’état des lieux. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage. Si le propriétaire ou l’agence qui gère le bien refuse d’effectuer les modifications nécessaires, le locataire a la faculté d’engager une conciliation devant la commission départementale de conciliation (hors bail mobilité) ou un conciliateur de justice. S’il ne le souhaite pas ou si cette démarche amiable n’aboutit pas, il peut saisir le juge  des contentieux du tribunal dont dépend le logement. A noter que la commission départementale de conciliation doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception, lettre qui doit préciser :

• les noms et adresses du locataire et du bailleur ;
• l’objet du litige ;
• une copie du contrat de location ;
• tous les documents utiles pour étayer le dossier (état des lieux, mails, courriers, photos,…).

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Faut-il conserver l’état les lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée doit être conservé par le propriétaire et par le locataire, au même titre que le bail, jusqu'à la fin du contrat de location. Propriétaire et locataire pourront ainsi s’appuyer sur ce document lors de l’état des lieux de sortie afin de comparer l’état du bien entre la prise de possession du logement par le locataire et son départ.

L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire ?

La réalisation d’un état des lieux d’entrée n’est pas obligatoire. À défaut de la réalisation de cette opération par négligence du propriétaire et du locataire, ou par refus du locataire, le locataire est considéré par défaut comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il est donc tenu de le rendre en bon état, sauf s’il est en mesure de prouver le mauvais état du bien lors de son emménagement. Pour les autres réparations (vétusté du logement, travaux à la charge du bailleur), le propriétaire devra apporter la preuve qu’elles sont imputables au locataire. En revanche, en cas d’absence d’état des lieux par refus du propriétaire, le locataire doit lui adresser une mise en demeure de le faire. Si le bailleur maintient son refus, il lui appartiendra de prouver, à la fin du bail, qu’il avait donné le logement en bon état pour pouvoir opposer que le locataire a causé des dégradations. 

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L’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie est une étape incontournable lorsque le locataire quitte son logement.

Quelles sont les conditions pour réaliser un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie doit être réalisé au moment de la libération du logement par le locataire, ou très peu de temps après. Il doit être effectué dans de bonnes conditions d’éclairage et de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, ou leurs représentants. Pendant l’examen du logement, le locataire doit faire preuve d’une grande attention, car la totalité ou une partie des dégradations (en dehors de ce qui relève de l’usure normale) constatées sont susceptibles de lui être facturées. Cela signifie que son dépôt de garantie, qui doit normalement lui être restitué, peut être amputé des sommes destinées à financer les travaux de réparations.

Quel est le format d’un état des lieux de sortie ?

L’état des lieux sortant doit présenter un format similaire voire identique à l’état des lieux d’entrée, afin de pouvoir effectuer un véritable comparatif de l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire des lieux. Dans certains cas, les documents d’état des lieux d’entrée prévoient même un espace natif pour l’état des lieux de sortie afin de faciliter la comparaison. Sur format papier ou électronique, l’état des lieux de sortie est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties au moment de la signature du document.

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Quelles sont les informations qui doivent figurer dans un état des lieux de sortie 

L’état des lieux sortant doit comporter les informations suivantes :

• type d’état des lieux : sortie ;
• sa date d'établissement ;
• la date de réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
• la localisation du logement ;
• le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
• le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
• l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ;
• le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
• le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
• éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée ;
• la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

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Un état des lieux est-il payant ?

L’état des lieux d’entrée n’est pas facturé au locataire lorsqu’il est réalisé contradictoirement et à l’amiable entre le bailleur et le locataire. Cependant, lorsque le propriétaire passe par un intermédiaire comme une agence immobilière, une partie des frais est susceptible d’être facturée au locataire. Le prix se limitera toutefois à 3 € TTC/m2 de surface habitable et ne pourra en aucun cas être supérieur à la part payée par le propriétaire bailleur. Par contre, en ce qui concerne l’état de sortie établit à l’amiable et en concertation avec le bailleur et le locataire, aucun frais ne peut être imputé au locataire (y compris pour rémunérer un agent immobilier). Toute clause du contrat de bail qui imposerait la facturation de l’état des lieux au locataire est qualifiée d’abusive et donc considérée comme non écrite.

L’une ou l’autre des parties peut faire appel à un huissier :

• si l’une des parties ne se présente pas au rendez-vous d’état des lieux ;
• ou si l’une des parties refuse d’établir l’état des lieux ;
• ou si l’une des parties refuse de signer l’état des  lieux.

Il peut alors être fait appel à un huissier par l’une ou l’autre des parties pour établir l’état des lieux d’entrée ou de sortir en cause et les frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire.

En ce qui concerne l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être imputé au locataire.