Loi Élan et bail d’habitation : ce qui change pour le locataire

Annoncée au printemps 2018, la loi Élan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 fait évoluer le droit immobilier. Zoom sur les principaux changements qui touchent les locataires.

Introduction du bail mobilité

La loi Élan introduit le bail mobilité, qui a pour but de faciliter la location de biens immobiliers sur une durée déterminée allant de 1 à 10 mois maximum. Le bail est non-renouvelable mais la durée peut être modifiée par avenant au contrat, sans dépasser les 10 mois de location. Le bail mobilité présente de nombreux avantages pour le locataire :

• résiliation du bail à tout moment sans motif avec un préavis d’un mois,
• aucun dépôt de garantie n’est à payer,
• loyer non-révisable pendant la période de location,
• charges récupérées par forfait,
• pas de clause de solidarité en cas de colocation.

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Le bail mobilité concerne les logements meublés et certains types de locataires. Sont concernées les personnes qui ont un besoin de logement spécifique en raison d’activité professionnelle ponctuelle (mission, mutation) ou de formation (études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, etc.)

Bon à savoir
Pour les propriétaires, une caution spécifique s’applique en cas de loyers impayés et/ou dégradations constatées dans le bien loué. Il s’agit de la caution Visale.

Le retour de l’encadrement des loyers

Annulé en 2017 par les tribunaux administratifs de Lille et Paris, l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR est réinstauré, sur la base du volontariat, dans les communes situées en zone tendue, pour une durée de 5 ans à partir de la date de publication de la loi Élan. Un observatoire local des loyers (OLL) est obligatoirement mis en place dans ces zones. L'encadrement des loyers devient optionnel et expérimental. Le dispositif ne s'impose plus sur l'ensemble de l'agglomération et peut être appliqué sur tout ou partie du territoire de la collectivité volontaire. L’arrêté préfectoral devra annoncer un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré – une fourchette sur laquelle les bailleurs devront se calquer pour fixer leurs propres loyers. Les bailleurs réfractaires à cet encadrement des loyers pourront être sanctionnés et devront rembourser le trop-perçu à leurs locataires. S’ils refusent de rembourser, ils écoperont d’une amende de 5 000 € maximum pour les personnes physiques et jusqu’à 15 000 € pour les personnes morales, comme les agences immobilières.

Bon à savoir
L’encadrement des loyers concerne tous les types de baux de logements vides ou meublés du secteur privé. Le secteur public (HLM) n’est pas concerné par cette mesure.

Caution solidaire : plus de mention manuscrite

Jusqu’à la loi Élan, le cautionnement n’était valable que si le contrat de caution solidaire comprenait deux mentions manuscrites. Depuis l’article 134 de la loi Élan, ces mentions n’ont plus à être recopiées à la main pour valider le contrat de caution solidaire. Il suffit désormais au garant de signer l’acte de caution solidaire.

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Simplification à l’ère du numérique

Le texte de loi encourage la dématérialisation des supports. Le bail est numérisable et la signature des parties peut être électronique. Par ailleurs, la loi Élan autorise la numérisation de certains documents liés au bail de location. Sont numérisables les annexes au contrat de location comme le rapport de diagnostics techniques ou l’extrait du règlement de copropriété. Ces annexes peuvent être envoyées par voie électronique (par e-mail, par exemple). Cette numérisation est au bon vouloir du bailleur et du locataire (sauf opposition explicite de l'une des parties) ; elle apporte une touche écoresponsable à la procédure de location.

Violences conjugales et caution solidaire

Grande nouveauté de la loi Élan pour les locataires. Lorsque le conjoint d’un locataire quitte le logement pour cause de violences conjugales, il/elle doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant pour preuve la copie du jugement de condamnation. Il/elle ne sera plus solidaire du locataire violent en cas d’impayés à compter du lendemain du jour de la première présentation du courrier.

De nouvelles sanctions à prévoir pour les locations touristiques

Afin de lutter contre les locations touristiques abusives, la loi Élan met en place de nouvelles sanctions dissuasives. Le bailleur encourt jusqu’à 5 000 € d’amende s’il ne déclare pas son activité de location touristique auprès de la mairie et jusqu’à 10 000 € s’il ne transmet pas le décompte des nuitées à la demande de la mairie. À noter qu’une résidence principale ne peut être louée plus de 120 jours par an.

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