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Location : tout savoir sur la caution

Publié en novembre 2018

La caution locative est une garantie souvent demandée par les bailleurs de biens immobiliers pour s’assurer d’un paiement effectif des loyers. Garant, acte de cautionnement, durée, documents à fournir : découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la caution locative.

À quoi sert la caution ?

La caution d’un logement est une personne physique (particulier) ou morale (entreprise, organisme, etc.) qui s’engage envers le bailleur d’un logement à régler les loyers impayés à la place du locataire du bien immobilier. Cette personne est aussi appelée garant. L’engagement de la caution est stipulé dans un contrat, ou acte de cautionnement.

Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement ?

L’acte de caution ou acte de cautionnement est un document écrit qui engage le garant qui le signe, en cas de défaut de paiement de loyer du locataire, notamment. Dans ce document doivent être mentionnés :

  • le montant du loyer en chiffres et en lettres et les conditions de révisions (indice de référence des loyers)
  • la nature de la caution (simple, solidaire, etc.)
  • la durée de l’engagement, le cas échéant
  • un extrait de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989

La loi Elan du 23 novembre 2018 prévoit que l'acte ne doit plus obligatoirement être rédigé à la main par la garant. Cet acte doit être remis lors de la signature du bail. Chacune des parties doit avoir un exemplaire de ce document.

Quels sont les différents types de caution ?

Il existe deux types de cautions locatives : la caution simple et la caution solidaire. Le type de caution choisie doit figurer dans l’acte de caution.

  • Caution simple
    Si l’acte de caution stipule que la caution est une caution simple, le bailleur ne se retourne pas tout de suite contre le garant en cas d’impayés. Il doit d’abord exiger du locataire de régler ses dettes locatives. S’il le faut, il devra faire appel à un huissier de justice. Si à l’issue de cette procédure, le règlement des dettes n’est pas rempli, le bailleur peut alors se tourner vers le garant.
  • Caution solidaire
    La caution solidaire est la caution en général préférée des bailleurs, puisqu’elle permet de contacter directement le garant dès le premier impayé de la part du locataire. Le bailleur n’a pas à passer par le locataire en priorité.

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La caution est-elle obligatoire ?

La caution locative n’est pas une obligation légale. Cependant, la plupart des bailleurs y ont recours pour garantir le paiement des loyers ou des dettes locatives. Tout dépend donc du bailleur et de la situation financière du locataire. Dans certains cas, aucune caution n’est exigée, si le locataire possède un salaire 3 ou 4 fois supérieur au loyer.

Si le bailleur est un particulier, il ne peut demander de garant s’il a souscrit une garantie loyers impayés ou une assurance couvrant les risques locatifs – sauf si le locataire est étudiant ou en contrat d’apprentissage. Si le bailleur est une personne morale, la caution est interdite sauf lorsque le locataire est un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

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Qui peut se porter caution ?

Le garant est une personne – physique ou morale – vers laquelle le bailleur peut se tourner en cas de loyers impayés. Toute personne peut se porter caution pour un locataire, à condition d’avoir les garanties financières suffisantes et de pouvoir les justifier. Il s’agit souvent d’un proche – membre de la famille, ami, voisin, etc. Cependant, un organisme ou une banque, par exemple peuvent tout à fait se porter caution pour des locataires aux revenus limités ou à la situation précaire. Les étudiants sans garant peuvent profiter de la caution locative étudiante (Clé), sous certaines conditions.

BON À SAVOIR :
À noter que le bailleur ne peut refuser une caution sous prétexte que le garant n’est pas de nationalité française ou qu’il ne réside pas en métropole.

Quels documents fournir lorsqu’on se porte caution ?

Outre l’acte de cautionnement rempli, le garant doit fournir plusieurs éléments au propriétaire bailleur pour justifier son identité et sa capacité à rembourser les impayés éventuels. Le propriétaire peut notamment réclamer au garant :

  • la photocopie de sa pièce d’identité
  • un justificatif de domicile de moins de 3 mois (quittance de loyer, facture d’eau, gaz, électricité, etc.)
  • un contrat de travail
  • les trois derniers bulletins de salaires (ou les deux derniers bilans comptables)
  • le dernier (ou avant-dernier) avis d’imposition
  • un document justifiant de revenus fonciers éventuels

Cette liste figure dans un décret de la loi Alur en date de 2015. Il est illégal de demander des justificatifs ne figurant pas dans cette liste, sous peine de verser une amende pouvant atteindre 3 000 €, dans le cas d’un bailleur physique et 15 000 €, s’il s’agit d’une personne morale.

Quelle est la durée d’une caution locative ?

Le garant peut s’engager sur une durée déterminée ou indéterminée. Si la durée est déterminée, le garant s’engage sur la totalité de la durée. En cas de reconduction du bail, il n’est plus garant des loyers impayés du locataire – sauf si un nouvel acte de caution est signé. Si la caution est à durée indéterminée, l’engagement du garant prend fin lors de l’expiration du bail. À noter que le garant peut résilier la caution à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception, mais sa résiliation prend effet au terme du contrat de location.

BON À SAVOIR :
En cas de loyers impayés et même si le locataire défaillant n’occupe plus le logement concerné par le bail, l’engagement du garant prend fin lorsque la dette du locataire est entièrement remboursée.

Caution locative : la question de la colocation

Dans le cadre d’une colocation, la caution varie en fonction du bail choisi. S’il s’agit d’un bail individuel, alors chaque colocataire doit présenter un garant qui sera responsable des loyers du colocataire en question. S’il s’agit d’un bail collectif avec une clause de solidarité, le bailleur peut choisir n’importe lequel des garants pour payer la totalité des loyers impayés d’un des colocataires.

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Caution et dépôt de garantie : quelles différences ?

Le terme « caution » est souvent utilisé pour désigner la somme d’argent que le locataire donne à son bailleur au moment de la signature du bail. Il s’agit d’un abus de langage car cette somme s’appelle le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie n’a pas le même rôle que la caution, puisqu’il sert à indemniser le propriétaire du logement en cas de dégâts perpétrés par le locataire.

Le montant du dépôt de garantie s’élève à 1 mois de loyer pour les logements non meublés, et 2 mois pour les meublés. Il doit figurer dans le contrat de bail et ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Il peut être versé par le locataire ou par un organisme tiers comme Action logement. Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire, dans un délai d’un mois maximum si l’état des lieux de sortie n’indique pas de différence ou deux mois si des travaux sont à effectuer notamment. Une retenue sur le dépôt de garantie peut être envisagée dans ce cas à condition de pouvoir le justifier.

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