Propriétaires de location saisonnière : vos recours en cas de dégâts

Logement sale, mobilier cassé… La location saisonnière réserve parfois de mauvaises surprises aux propriétaires. Faut-il faire un état des lieux ? Quels sont vos recours en cas de dégâts ? Une assurance location saisonnière peut vous couvrir ? On fait le point.

Quelles sont les spécificités d'une location saisonnière ?

La location saisonnière consiste à louer son bien immobilier pour une très courte durée, par exemple un week-end ou quelques semaines de vacances, à des personnes de passage. Ces dernières ne doivent donc pas y élire domicile.

De plus en plus de propriétaires profitent ainsi des périodes de vacances pour proposer leur maison ou leur appartement à la location, qu’il s’agisse de leur résidence principale ou de leur résidence secondaire.

Ce type de location peut en effet être très rentable, en particulier dans les zones touristiques, comme les bords de mer ou les stations de ski. Toutefois, avant de vous lancer, il convient d’en connaître les spécificités :

• Si vous êtes en copropriété, le règlement ne doit pas comprendre de clause d’habitation exclusivement bourgeoise, sinon la location saisonnière est interdite ;
• La location saisonnière doit être proposée meublée afin de faciliter l’installation des visiteurs ;
• La durée maximale de la location saisonnière est de 90 jours consécutifs par personne et par an ;
• Selon l’article L324-2 du Code du tourisme, le bailleur doit fournir un contrat de location saisonnière mentionnant obligatoirement ses coordonnées, un état descriptif des lieux (superficie, inventaire des équipements, situation géographique…), ainsi que le prix total de la location et les modalités de règlement ;
• La rédaction d’un état des lieux pour la location saisonnière, à l’entrée et à la sortie, est fortement conseillée ;
• Le propriétaire doit déclarer en mairie la location saisonnière. Une autorisation de changement d’usage du bien immobilier peut être nécessaire ;
• Le propriétaire doit déclarer la location saisonnière aux impôts en demandant une inscription au répertoire Sirene de l’Insee ;
• Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le régime d’imposition (réel ou micro-BIC) dépend du montant des recettes annuelles ;
• Si la commune applique une taxe de séjour, le propriétaire doit la collecter et la reverser ;
• La location saisonnière requiert une certaine disponibilité pour s’occuper des voyageurs (remise des clés, ménage, entretien du linge…) ou des frais à prévoir si ces tâches sont déléguées à une agence ;
• Le propriétaire peut obliger son locataire à souscrire une assurance location saisonnière, à condition de l’inscrire dans le contrat de location.

La location de courte durée est globalement plus souple qu’une location classique. Néanmoins, en tant que propriétaire, vous n’êtes pas à l’abri de certains risques, notamment de dégâts dans la location saisonnière. Les locataires peuvent en être responsables (vaisselle cassée par exemple) ou non (fuite d’eau notamment).

Bon à savoir : Sur le plan légal, la location saisonnière ou location de courte durée correspond aux « meublés de tourisme ».

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Propriétaire : que faut-il prévoir pour louer un logement de vacances ?

Réaliser un état des lieux

Lors de leur séjour, vos locataires peuvent être responsables de dégâts plus ou moins importants dans votre location saisonnière : verres cassés, plaque de cuisson rayée, mobilier volé, parquet abîmé, taches sur le canapé, trous dans les murs, dégât des eaux…

Pour éviter des frais de remise en état à votre charge, prévoyez de réaliser systématiquement un état des lieux d’entrée et de sortie dans la location saisonnière, même pour une très courte durée.

Soyez vigilant et passez toutes les pièces en revue, du sol au plafond, afin de ne rien oublier. Pensez à établir clairement la liste des équipements et objets fournis, ainsi que leur état à l’arrivée des locataires. L’état des lieux vous permettra également de les sensibiliser au soin à apporter au logement.

Demander une caution

Pour vous protéger en cas de dégâts dans la location saisonnière, vous pouvez demander à vos locataires de verser un dépôt de garantie. Son montant n’est pas réglementé, mais ne devrait pas excéder le prix de la location.

Au moment de rendre le bien, si la location saisonnière n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le locataire sera tenu pour responsable des dommages causés. Vous pourrez alors conserver une partie ou la totalité de la caution, à condition d’avoir en votre possession la facture justifiant les réparations.

Lorsqu’il s’agit de dégâts mineurs, il est souvent plus avantageux de garder la caution plutôt que de faire jouer son assurance location saisonnière. Vous éviterez ainsi les démarches administratives.

Souscrire une assurance location saisonnière

Lorsque vous proposez votre bien meublé à des particuliers, vous vous exposez nécessairement à un risque de dégâts dans la location saisonnière. Cependant, en France, rien n’oblige le propriétaire à souscrire une assurance pour une location de courte durée.

Souscrire une assurance location saisonnière est pourtant vivement conseillé, afin d’être couvert lors de potentielles dégradations dans votre logement. Vous serez ainsi plus serein face au risque de dommages matériels. En outre, cette assurance vous protègera également si ces dommages ont touché des tiers, par exemple les voisins.

Assurance location saisonnière : comment ça fonctionne ?

Pour couvrir un bien loué sur une courte durée, deux types d’assurance location saisonnière peuvent être mis en place :

• L’assurance location saisonnière, qui concerne le propriétaire du bien ;
• L’assurance villégiature, qui couvre la responsabilité civile des locataires.

L’assurance du propriétaire

En tant que propriétaire d’un logement en location saisonnière, vous pouvez être responsable si un sinistre se produit dans votre bien, notamment s’il touche vos voisins.

Pour vous protéger en cas de dégâts dans la location saisonnière, vous pouvez souscrire une assurance location saisonnière spécifique, dite « pour le compte de qui il appartiendra ». Cette dernière couvre votre bien immobilier et ses équipements, ainsi que vos locataires et vos voisins.

Cette assurance est très pratique pour les locations de vacances et permet d’éviter les démarches administratives des locataires. Vous n’aurez en effet pas besoin de leur demander une preuve d’assurance.

Par ailleurs, vous pouvez insérer une clause « abandon de recours » ou « renonciation à recours » dans votre contrat de location saisonnière. Avec cette clause, vous ne pourrez pas engager de poursuite contre votre locataire en cas de sinistre, mais il restera responsable vis-à-vis des voisins. Pour le propriétaire, l’objectif est de simplifier les procédures et de pouvoir être indemnisé plus rapidement par l’assurance location saisonnière.

Pour renforcer la couverture de votre assurance location saisonnière, vous pouvez ajouter une garantie « recours des locataires contre le propriétaire » à votre contrat, afin de les indemniser en cas de dommages liés à un défaut du bâtiment, lors d’un incendie ou d’un dégât des eaux par exemple.

Vous ne souhaitez pas souscrire une assurance location saisonnière spécifique ? Votre assurance habitation peut vous couvrir. À la Matmut, la Responsabilité civile immeuble couvre le propriétaire contre les défauts du logement qui en empêcheraient l’usage. Cette garantie vous permet de vous prémunir en cas de recours des locataires, si vous êtes responsable des dommages occasionnés.

Votre responsabilité civile de propriétaire est donc garantie à l’égard des locataires lors d’une location saisonnière d’une durée inférieure ou égale à 3 mois par année d’assurance.

À lire aussi : Bien mis en location : quelles assurances pour le couvrir ?

L’assurance du locataire

En ce qui concerne les locataires, l’assurance d’une location saisonnière est généralement prévue grâce à une extension de leur contrat habitation. La Matmut inclut cette extension sans surplus de cotisations ⁽¹⁾. Grâce à l’extension villégiature, la responsabilité civile du locataire est garantie ainsi que les biens emportés.

Dans tous les cas, le locataire a également la possibilité de souscrire une assurance location saisonnière complémentaire, valable pour la durée de ses vacances. Il sera ainsi couvert en cas d’accident responsable, en particulier lorsque le propriétaire a choisi la clause « abandon de recours ». En effet, ces contrats d’assurance englobent les risques locatifs vis-à-vis du propriétaire, mais aussi le « recours des voisins » vis-à-vis des voisins.

À retenir : L’extension villégiature ne fonctionne pas dans tous les pays. À la Matmut, le locataire est couvert dans un certain nombre de territoires uniquement ⁽²⁾. Par conséquent, il devra vérifier la territorialité de sa garantie si le bien loué ne se situe pas en France.