Expulsion du locataire : pour quelles raisons et à quelles conditions ?

Fin du bail de location, résiliation du bail par le propriétaire avant terme pour cause de loyer impayé… Plusieurs motifs peuvent justifier l’expulsion d’un locataire. La Matmut fait le point sur la loi et sur ce que le propriétaire d'une habitation n'a pas le droit de faire.

Expulsion du locataire : droits et devoirs du propriétaire

La nouvelle loi sur les loyers impayés de 2022⁽¹⁾ permet d’accélérer l’expulsion du locataire lorsque ce dernier ne paye plus son loyer. Le propriétaire peut résilier le bail de location sans saisir la justice grâce à la clause de résiliation de plein droit.

Cette clause de résiliation de plein droit, ou clause résolutoire, sera désormais systématiquement intégrée au contrat de location. Elle détaille les conditions qui rendent possible la résiliation du bail par le propriétaire avant terme, comme les loyers impayés, l'absence d’assurance habitation, le non-versement du dépôt de garantie et les troubles du voisinage.

Si le bail de location présente une clause résolutoire, la procédure d’expulsion d’un locataire s’organise de la manière suivante :

1. Un huissier remet au locataire un commandement de payer ;
2. À l'issue d’un délai de 6 semaines, si le locataire n’a pas régularisé sa situation, le propriétaire peut saisir un juge afin d’obtenir un jugement d'expulsion ;
3. Si le locataire n'a pas quitté le logement, l’huissier lui délivre un commandement de quitter les lieux ;
4. Si ce commandement n'est pas respecté, la force publique peut être utilisée pour procéder à l'expulsion.

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Les motifs qui justifient l’expulsion du locataire

Plusieurs motifs peuvent justifier l’expulsion d’un locataire :

• Les impayés de loyer et de charges ;
• La dégradation du logement loué ;
• Le non-paiement du dépôt de garantie ;
• Le défaut d’assurance pour les risques locatifs ;
• Les troubles du voisinage (bruits, odeurs…) reconnus par un juge ;
• Le non-respect du congé donné par le propriétaire qui souhaite récupérer son logement à la fin du bail de location.

Combien de loyers impayés avant l’expulsion ? Le propriétaire peut agir dès le premier loyer impayé (s’adresser à la personne qui s’est portée caution, signaler l’impayé à la Caf…). Si ses démarches n’aboutissent pas, il peut résilier le bail et demander l’expulsion du locataire.

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La trêve hivernale des expulsions locatives

En France, l’expulsion d’un locataire pour loyers impayés est suspendue pendant une période appelée trêve hivernale. Elle s’étend du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante. Concrètement, durant cette période, le propriétaire ne peut pas demander à son locataire de quitter le logement.

Par exemple, si un propriétaire remet à son locataire le 20 juillet une lettre d’huissier lui commandant de quitter les lieux à l’issue d’un préavis de 6 mois, le locataire est en droit de lui répondre qu’il ne quittera le logement qu’au 31 mars, soit un peu plus de 8 mois plus tard.

Pendant la trêve hivernale, l’exécution des mesures d’expulsion du locataire est suspendue.

Toutefois, le propriétaire a le droit d’engager ou de poursuivre des procédures visant à faire expulser son locataire. Si l’expulsion est validée, son exécution sera effective dès la fin de la trêve.

Attention, tous les locataires ne sont pas protégés par la trêve hivernale. Il est donc possible de procéder à l’expulsion de certains locataires pendant cette période :

• Les squatteurs occupant illégalement un logement : les forces de l’ordre peuvent les déloger à tout moment d’une résidence principale ou secondaire, y compris pendant la trêve hivernale. Les sanctions envers les squatteurs ont été durcies par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Ils risquent maintenant jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende ;
• Les squatteurs occupant illégalement un garage, un terrain ou une grange : ils peuvent être expulsés par décision du juge de supprimer la trêve hivernale ou d’en raccourcir la durée ;
• Les locataires ayant reçu une proposition de relogement dans un logement adapté (nombre de pièces, équipements, localisation…), prévue avec l’expulsion ;
• Les personnes dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par un juge dans le cadre d’une procédure de divorce ou d’une ordonnance de protection visant à éloigner un conjoint violent ;
• Les personnes dont le logement a été frappé d’un arrêté de péril ou qui est situé dans un immeuble frappé de péril. Cet arrêté, pris par le maire de la commune, signifie que la solidité du logement ou de l’immeuble présente un danger pour ses habitants, qui devront éventuellement quitter les lieux de manière définitive ou provisoire. Dans le cas d’une évacuation, le propriétaire a l’obligation de reloger ses locataires en leur proposant un relogement définitif ou en prenant en charge les frais de relogement temporaire.

Bon à savoir : La nouvelle loi sur les loyers impayés de 2022⁽¹⁾ a instauré des sanctions pour les locataires qui se maintiennent dans le logement à l’issue de la procédure d’expulsion. Ils encourent désormais une amende pouvant atteindre 7 500 €. 

Peut-on arrêter une expulsion d’un logement ?

Lors d’impayés de loyer, les locataires en difficulté et de bonne foi peuvent espérer arrêter la procédure d’expulsion du logement. Ainsi, dès les premières dettes, il est recommandé de chercher un arrangement amiable avec le propriétaire (délai de paiement…). 

Au stade de l’assignation, le locataire peut demander au juge de suspendre la clause de résiliation de plein droit. Cela n’est possible que si le locataire peut régler sa dette locative et s’il a repris le versement de son loyer avant l’audience. Le locataire pourra alors être maintenu dans son logement, à condition de respecter les paiements à la lettre.

Lorsque le propriétaire a obtenu un commandement de quitter les lieux, l’expulsion du locataire peut difficilement être stoppée. Néanmoins, le locataire peut saisir la commission de surendettement, qui saisira à son tour le juge, à condition que le dossier soit recevable. L’expulsion du locataire pourra alors être suspendue jusqu’à la mise en place d’une mesure de traitement du surendettement.

Ce qu’un propriétaire n’a pas le droit de faire

Certains propriétaires exaspérés peuvent être tentés de procéder eux-mêmes à l’expulsion de leurs locataires ou de les forcer à partir par des moyens détournés, tels que :

• Changer les serrures pour empêcher l’accès à l’habitation ;
• Forcer les serrures ou profiter de l’absence du locataire pour pénétrer dans le logement afin de le vider en retirant ses affaires et ses meubles ;
• Couper le compteur d’électricité, de gaz ou d’eau ;
• Détériorer les compteurs présents dans les parties communes ou saboter les câbles (Internet, téléphone…) ;
• Recourir à la force, à la violence ou à la menace pour faire partir les locataires.

Toutes ces pratiques sont interdites et illégales. Le locataire peut d’ailleurs porter plainte contre le propriétaire bailleur pour ces agissements.

En cherchant à expulser son locataire par ses propres moyens, le propriétaire risque jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

Bon à savoir : Seules les forces de l’ordre peuvent engager une expulsion forcée des locataires, dès lors que le propriétaire a suivi la procédure légale d’expulsion. 

Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions

Le propriétaire peut récupérer son logement, mais uniquement à la fin du bail de location. Il doit informer le locataire de son souhait par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre d’un huissier.

Pour donner congé au locataire, le propriétaire bailleur doit respecter un préavis d’au minimum :

• 6 mois dans le cadre d’une location nue ;
• 3 mois dans le cadre d’une location meublée.

Si le propriétaire ne respecte pas ce délai ni la procédure de résiliation, le bail de location est renouvelé automatiquement.

Lorsque le bien loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, le délai de préavis est fixé dans le contrat de bail. Le propriétaire n’a alors aucune obligation de motiver le congé.

Bon à savoir : La résiliation du bail par le propriétaire avant terme est impossible si la location se déroule normalement. Le bailleur doit respecter l’échéance du bail, la durée du préavis et motiver sa décision.

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Résiliation du bail par le propriétaire avant terme

Un propriétaire ne peut pas demander à son locataire de quitter son logement pour n’importe quelle raison avant la fin du bail de location.

Seuls trois motifs l’y autorisent :

• Le congé pour reprise : le propriétaire souhaite récupérer son bien pour y vivre ou y loger un membre de sa famille ;
• Le congé pour vendre : le propriétaire veut vendre son bien immobilier. Sur une location nue, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire pour l’achat du bien ;
• Le congé pour motif légitime et sérieux : ce motif peut être lié au propriétaire (lourds travaux à réaliser dans le logement, expropriation pour cause d’utilité publique…), comme au locataire (retards répétés ou impayés de loyer, troubles du voisinage…).

Bon à savoir : Si le propriétaire ment sur la raison donnée, il risque une amende pouvant atteindre 6 000 €.