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Peut-on sous-louer un local commercial ?

Publié en avril 2021

On parle de sous-location lorsque le locataire principal d’un bien – en l’occurrence d’un local commercial – souhaite mettre ce bien partiellement ou totalement à la disposition d’un tiers, moyennant une contrepartie financière. Pour faire simple, il s’agit de louer à quelqu’un un local que vous louez vous-même. Toutefois, cette pratique est strictement encadrée par la loi et vous n’êtes pas libre de faire ce que vous voulez. Focus sur les critères à respecter pour sous louer un local commercial.

Peut-on sous-louer un bail commercial ?

Sous-louer un local commercial est accepté uniquement si le bailleur a donné son autorisation au préalable et s’il participe au contrat de sous-location. Ces deux conditions sont impératives pour assurer la validité du contrat.

 

Cet accord du bailleur peut être écrit ou tacite. S’il est tacite, l’accord doit être exprimé clairement et sans équivoque. La simple connaissance d’une sous-location et une apparente tolérance à cet égard ne suffisent donc pas. Vous l’aurez compris, pour davantage de clarté et afin de posséder une preuve juridique, il reste préférable de conserver une trace écrite de cet accord.

 

Par ailleurs, la sous-location peut être autorisée si elle est directement prévue au sein du bail commercial initialement signé et que, comme indiqué précédemment, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte (article L145-31 al 2 code du commerce).

Sous-location sans autorisation : que dit la loi ?

Dans tous les cas de figure autres que ceux détaillés ci-dessus, comme le précise l’article L145-31 du Code de commerce, il est interdit de sous-louer, totalement ou partiellement, des locaux faisant l’objet d’un bail commercial.

 

Si le local commercial est sous-loué sans autorisation ni accord signé entre les parties, le bailleur pourra, s’il le souhaite, ne pas renouveler le contrat de location, voire mettre fin au bail du locataire principal. Ce dernier est alors déchu de la propriété commerciale, et le bailleur n’est donc pas obligé de lui verser une indemnité d’éviction.

 

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Comment sous-louer un local commercial ?

Pour sous-louer un local commercial sans risque et dans le respect de la loi, il est conseillé de suivre les deux étapes détaillées ci-après.

 La demande d’autorisation

Comme expliqué précédemment, une sous-location de bail commercial implique obligatoirement l’accord écrit ou tacite du bailleur. Une fois encore, il est préférable d’opter pour une autorisation écrite, celle-ci pouvant constituer une preuve juridique fiable.

 

La première étape consiste donc, pour le locataire, à exprimer au bailleur sa volonté claire de sous-louer le local. Pour ce faire, il doit envoyer sa demande via courrier recommandé avec accusé de réception ou bien adresser sa demande par acte extrajudiciaire. Le bailleur dispose ensuite d’un délai de 15 jours à compter de la réception du document pour donner sa réponse, positive ou non. 

Si le propriétaire répond en déclarant s'opposer à la sous-location, malgré l'autorisation qu'il a précédemment accordée, il est passé outre. Si le propriétaire omet de répondre, il est également passé outre.

Le contrat de sous-location

Le contrat de sous-location est conclu entre le locataire et le sous-locataire. Il est possible de joindre l’accord écrit du propriétaire à ce document, ainsi qu’une copie du contrat de location initial.

 

Le contrat de sous-location du bail commercial doit détailler les éléments suivants :

  • la description et l’affectation du local commercial ;
  • le loyer de la sous-location (pas nécessairement identique à celui de la location) ;
  • la durée de la sous-location ;
  • la répartition des charges entre locataire et sous-locataire ;
  • les différentes règles de responsabilités vis-à-vis du propriétaire bailleur.

Le contrat doit ensuite être signé par les deux parties et, s’il souhaite y participer, par le bailleur. Le sous-locataire bénéficie des mêmes droits que le locataire. Et ce dernier ne peut pas consentir davantage de droits qu’il n’en possède.

Paiement du loyer en sous-location : comment ça marche ?

Il n’existe aucun lien direct entre le sous-locataire et le bailleur. Par conséquent, le locataire est considéré comme responsable en cas d’éventuelles dégradations causées par le sous-locataire.

 

Concernant le loyer, le sous-locataire le verse directement au locataire qui, à son tour, règle son dû au propriétaire. Il est à noter qu’en cas de non-paiement de la part du locataire principal, le bailleur a le droit de se retourner contre le sous-locataire.

 

Le montant du loyer de la sous-location peut être fixé librement par le locataire principal. S’il est différent du bail initial, on peut distinguer deux cas de figure :

  • Le loyer de la sous-location est inférieur à celui de la location principale. Le bailleur ne pourra pas demander au locataire de régler une somme supérieure à celle pour laquelle il s’est engagé.
  • Le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale. Le bailleur est en droit de demander une augmentation du loyer principal.

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