Le renouvellement du bail commercial

Un principe d’ordre public : le locataire a droit au renouvellement de son bail à son échéance contractuelle (9 ans minimum) et toute clause contraire du bail est réputée non écrite. Focus des points essentiels à connaître.

Les conditions du droit au renouvellement

Le locataire doit justifier de 5 conditions :

• Existence d'un bail portant sur un immeuble ou un local ;
• Exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal dans l'immeuble ou le local loué ;
• Immatriculation au registre du commerce et des sociétés, au Registre national des entreprises ;
• Être propriétaire du fonds de commerce ou artisanal
• Avoir exploité son fonds de façon effective au cours des 3 dernières années précédant l'expiration du bail
  Sauf motif légitime de non-exploitation : Par exemple, inexécution par le bailleur de son obligation d'entretien

Ces conditions sont cumulatives et l'absence de l'une d'entre elles fait perdre au locataire le droit au renouvellement.

La mise en œuvre du renouvellement par le bailleur

À l'arrivée de l'échéance fixée dans le contrat, le bail commercial peut être renouvelé par le bailleur. Il adresse alors à son locataire un congé avec une offre de renouvellement du bail.

Ce congé permet de proposer un nouveau loyer à son locataire établi en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, s'il s'applique, de l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Le bailleur doit délivrer congé au moins 6 mois avant la date d'expiration du bail et le congé prend effet à cette date :

• Le congé est délivré à la requête du bailleur, de son représentant ou d'un préposé muni d'un pouvoir, par acte de commissaire de justice, sous peine de nullité ;
• Le congé doit être signifié au locataire, au représentant légal de la société, aux colocataires ou aux époux (ou à un seul d'entre eux en cas de solidarité dans le paiement des loyers et charges) ;
• Le congé doit indiquer, sous peine de nullité, qu'il est donné pour mettre fin au bail avec offre de renouvellement et le délai (2 ans) dans lequel le locataire peut saisir le tribunal en cas de contestation du congé ou pour réclamer une indemnité d’éviction.

Le locataire peut alors :

• Refuser l'offre de renouvellement : le bail commercial prend fin. Dans ce cas, le bailleur ne verse pas au locataire l’indemnité d'éviction ;
• Accepter le renouvellement et le nouveau loyer proposé : il peut donner son accord exprès soit par acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi donner son accord de manière tacite, par exemple en payant spontanément l'augmentation du loyer proposée par le bailleur ;
• Contester les conditions proposées. Le bailleur et le locataire peuvent alors décider de trouver une solution à l'amiable. Cependant, si les parties ne trouvent pas d'accord, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (CDC) ou le tribunal judiciaire si la commission de conciliation n'a pas pu trouver d'accord.

Si le désaccord porte sur le loyer, le locataire peut saisir le juge des loyers d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

La mise en œuvre du renouvellement par le locataire

Si le bailleur ne s'est pas manifesté 6 mois avant l'expiration du bail, le locataire peut signifier au bailleur une demande de renouvellement de son bail

1. La demande de renouvellement doit émaner du ou des locataire(s) ou du représentant légal de la société
2. La demande de renouvellement doit être adressée au bailleur par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR
3. La demande de renouvellement doit contenir certaines mentions sous peine de nullité

Le bailleur peut alors :

• Refuser le renouvellement en précisant les motifs de son refus
  L’acte doit également indiquer, sous peine de nullité, le délai de 2 ans dont dispose le locataire pour contester devant le tribunal judiciaire le refus de renouvellement ou le montant de l’indemnité d’éviction proposée.
• Accepter expressément le principe du renouvellement avec, le cas échéant, une proposition de modification du loyer
  En l'absence de proposition d'un nouveau loyer, celui-ci ne sera dû qu'à compter de la demande qui sera faite ultérieurement

À défaut de réponse dans le délai de 3 mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe de renouvellement du bail précédent, mais cette présomption ne porte pas sur le loyer du bail renouvelé : le bailleur peut demander ultérieurement la fixation d'un nouveau loyer.

Silence du locataire et du bailleur : tacite prolongation

Si le bailleur n'a pas envoyé de congé et que le locataire n'a pas demandé le renouvellement du bail, celui-ci se poursuit purement et simplement pour une durée indéterminée. On parle de tacite prolongation.

Le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions. Par conséquent, les parties continuent d'appliquer le contrat de bail initial :

• Le bailleur respecte toutes les obligations contenues dans le contrat).
• Le locataire continue de payer le loyer et les charges.

Le régime du bail renouvelé

Le renouvellement du bail crée un nouveau contrat entre les parties qui s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, à l'exception du montant du loyer et de certaines clauses.

Le nouveau bail prend effet à l'expiration du bail renouvelé ou, le cas échéant, de sa prolongation, pour une durée de 9 ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.

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