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Construction et aménagement des locaux professionnels

Publié en octobre 2018 - Dernière mise à jour en janvier 2020

La construction et l’aménagement des locaux professionnels sont soumis à des démarches administratives qu’il est important de bien connaître. Des contraintes particulières s’imposent par ailleurs aux établissements recevant du public. Focus sur les principaux aspects de cette réglementation.

Permis de construire et déclaration préalable

Le code de l’urbanisme liste les travaux sur les constructions existantes et les aménagements de locaux soumis à déclaration préalable ou à un permis de construire. Pour les constructions nouvelles, le principe est celui de la délivrance d’un permis, sauf exceptions.

Formulaires à renseigner en fonction de la nature destravaux :

  • si les travaux envisagés sont soumis à une déclaration préalable : formulaire cerfa n° 13404*06,
  • si les travaux envisagés sont soumis à un permis de construire : formulaire cerfa n° 13406*06 s’il s’agit d’une maison individuelle ; à défaut formulaire n° 13409*06.

Le formulaire requis, complété des documents justificatifs, doit être adressé par lettre recommandée avec AR à la mairie du lieu du projet, en 2 exemplaires s’il s’agit d’une déclaration préalable et en 4 exemplaires pour une demande de permis de construire.

Le délai d’instruction des demandes :

  • déclaration préalable de travaux : 1 mois à compter de la date de dépôt du dossier complet, sauf exceptions,
  • permis de construire : 2 mois pour les maisons individuelles et 3 mois dans les autres cas, à compter de la date de dépôt du dossier complet, sauf prolongation dans certains cas.

La décision de la mairie :

  • acceptation : selon la nature des travaux, notification d’un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de travaux ou d’un arrêté accordant le permis de construire,
  • absence de réponse au terme du délai d’instruction annoncé : ce silence vaut accord de la mairie au projet, sauf exception (par exemple, projet situé dans une zone protégée),
  • refus : notification d’un arrêté d’opposition aux travaux.

Bon à savoir : La durée de validité de l’autorisation de travaux est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé 2 fois pour une durée d’1 an, soit une durée de validité de 5 ans au total. Si les travaux n’ont pas commencé avant l’expiration de ce délai, les autorisations ne sont plus valables.

L’affichage de l’autorisation de travaux :

  • en mairie, dans les 8 jours qui suivent l’autorisation de travaux et durant 2 mois,
  • par le propriétaire, sur le chantier, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle l’autorisation tacite est acquise et pendant toute la durée des travaux, par le biais d’un panneau visible de l’extérieur.

Bon à savoir : L’affichage sur le chantier fait courir un délai de 2 mois pendant lequel les tiers peuvent contester l’autorisation d’urbanisme.

Dispositions particulières applicables aux établissements recevant du public (ERP) 

Le dépôt des formulaires et le délai d’instruction des demandes :

  • si les travaux envisagés sont soumis à une déclaration préalable : le maître d’ouvrage doit déposer cette déclaration préalable (formulaire cerfa n° 13404*06) et demander une autorisation de travaux (formulaire cerfa n° 13824*04) auprès de la mairie du lieu du projet. Le dossier de demande d’autorisation doit être déposé en 4 exemplaires, accompagné des pièces requises. Le délai d’instruction de la demande est en principe de 4 mois à partir du dépôt du dossier complet,
  • si un permis de construire est nécessaire : le maître d’ouvrage doit déposer cette demande de permis (formulaire cerfa n° 13409*06) accompagnée d’un dossier spécifique permettant de vérifier la conformité de l’ERP aux règles d’accessibilité et de sécurité contre l’incendie et la panique. Le dossier doit être envoyé par lettre recommandée avec AR ou déposé à la mairie du lieu du projet, en 4 exemplaires. Le délai d’instruction est de 5 mois.

Bon à savoir : La délivrance du permis de construire tient lieu d’autorisation de travaux sur l’ERP.

L’autorisation d’ouverture au public

Après la réalisation des travaux, l’ouverture au public de l’ERP est soumise à une autorisation d’exploiter délivrée par le maire ou le préfet. Cette autorisation doit être demandée au moins 1 mois avant l’ouverture prévue de l’établissement. Le maire rend son avis après consultation d’une commission de sécurité et d’accessibilité :

  • si l’avis de la commission est favorable, le maire notifie un arrêté d’ouverture à l’exploitant,
  • si l’avis de la commission est défavorable, le maire notifie sa décision de refus d’autorisation à l’exploitant. Ce dernier peut alors :
    • se mettre en conformité et réaliser les travaux complémentaires : le maire autorisera l’ouverture si les travaux sont conformes aux prescriptions de la commission de sécurité,
    • contester ce refus devant le tribunal administratif.

Bon à savoir : L’ouverture d’un ERP malgré le refus du maire est passible de sanctions pénales, financières et administratives pouvant aller jusqu’à la décision du maire de fermer l’établissement.

La protection contre les risques d’incendie et de panique

Les ERP doivent respecter des mesures de prévention de nature à assurer la sécurité des personnes, en fonction du classement du bâtiment : catégories de 1 à 5 selon sa capacité d’accueil.

Des dispositifs d’alarme, de surveillance et des équipements de secours contre l’incendie doivent être mis en place dans tous les ERP de façon appropriée à leur taille et aux risques encourus : extincteurs, éclairage de sécurité, antivols… Les ERP ont également l’obligation de tenir un registre de sécurité.

Assurances

Le maître d’ouvrage doit s’assurer que le professionnel a bien souscrit une assurance de responsabilité civile décennale qui est obligatoire pour certains travaux.

Tout constructeur (entrepreneur, maître d’oeuvre, architecte…) d’un ouvrage (édification d’un bâtiment, travaux sur des existants selon leur nature, l’adjonction de matériaux...) doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance décennale pour couvrir sa responsabilité, pendant 10 ans après la réception des travaux, en cas de dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné.

Le professionnel doit joindre à ses devis et factures une attestation d’assurance nominative qui doit notamment mentionner :

  • les coordonnées de l’assureur ou du garant, le numéro du contrat,
  • la période de validité du contrat,
  • les activités couvertes,
  • les montants de la garantie,
  • la couverture géographique du contrat.

Le maître d’ouvrage doit lui aussi souscrire une assurance « dommages-ouvrage » auprès du professionnel de son choix et avant l’ouverture du chantier. Cette assurance lui permet, avant toute recherche de responsabilité, d’être remboursé rapidement des travaux couverts par la garantie décennale. L’assureur se charge ensuite d’exercer un recours contre le ou les constructeurs responsables.

Le maître d’ouvrage doit déclarer le sinistre à l’assureur par lettre recommandée avec AR :

  • en l’absence d’expertise (dommages < à 1 800 €) : l’assureur dispose d’un délai maximal de 15 jours, à partir de la réception de la déclaration de sinistre, pour formuler une offre d’indemnisation ou opposer un refus de prise en charge,
  • une expertise est nécessaire (dommages > ou = à 1 800 €) : à partir de la réception de la déclaration de sinistre, l’assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours pour accepter ou refuser la prise en charge du sinistre et d’un délai de 90 jours pour présenter une offre d’indemnisation.

Bon à savoir : En cas de non-respect de ces délais par l’assureur, la garantie est acquise au maître d’ouvrage.

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