Tout savoir sur la résiliation du bail commercial

Le bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur et un locataire, sur une durée minimum de 9 ans. Peut-on le résilier avant son terme ? Si oui, comment faire ? Dans quels cas résilier le bail commercial ? Découvrez tout ce qu'il faut savoir.

Quand résilier un bail commercial ?

Un bail commercial court sur une période de 9 ans minimum. Toutefois, il est possible de le résilier avant la fin de cette période. En effet, le bail commercial peut être résilié par l'une ou l'autre des deux parties (locataire ou bailleur dans certains cas seulement), au terme de chaque période triennale, soit tous les trois ans à partir de la signature du bail.

Bon à savoir
Si le bail est reconduit de manière tacite au-delà des 9 ans, la résiliation du contrat de location peut être effectuée à chaque fin de trimestre civil.

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Quel préavis pour la résiliation du bail commercial ?

Pour résilier un bail commercial, il faut respecter un préavis d'une certaine durée. Et ce, que la résiliation soit initiée par le locataire ou le propriétaire. Le congé doit être annoncé 6 mois avant le terme du bail ou le terme de la période triennale.

Comment résilier un bail commercial à échéance ?

Pour résilier le bail commercial à échéance des 9 ans ou de chaque période triennale, il faut respecter un préavis, mais aussi suivre une procédure précise.

• Résiliation initiée par le locataire

Le locataire doit notifier son bailleur de son départ par courrier recommandé avec avis de réception, ou par acte d'huissier. Il n'a pas à motiver son congé si celui-ci se déroule à la fin de la période triennale ou des 9 ans du bail commercial.

• Résiliation initiée par le bailleur

Le bailleur ne souhaitant pas renouveler le bail commercial de son locataire à l’échéance du bail ou de la période triennale, doit délivrer à ce dernier un acte d'huissier l'informant de sa décision en précisant les motifs de refus. Il doit également indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Le locataire peut contester ce congé et/ou demander une indemnité d'éviction. Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour faire connaître sa décision finale.

Dans quels cas peut-on résilier un bail commercial ?

Le bail commercial peut être résilié par le locataire ou par le bailleur, dans divers cas.

Départ à la retraite du locataire

Un commerçant ayant totalisé ses droits à la retraite peut demander à tout moment la résiliation du bail commercial. Il n'a donc pas à attendre l'expiration de la période triennale ou l'échéance du bail. Il doit toutefois respecter le préavis de 6 mois.

Invalidité du locataire

Comme pour le départ à la retraite, le locataire bénéficiant d'une pension d'invalidité peut demander la résiliation du bail commercial à tout moment, en respectant le préavis de 6 mois.

Faute grave du locataire

Comme dans une location classique, le locataire doit respecter certaines obligations incluses dans le bail commercial. S’il ne respecte pas l'une de ces obligations, le bailleur peut le considérer en faute et demander la résiliation anticipée du bail, par la justice. Le juge décide, après avoir étudié la demande, la résiliation ou non du bail commercial.

Congé pour travaux

Certains travaux peuvent nécessiter l'évacuation des lieux. Le bailleur peut donc résilier le bail à l'expiration de la période triennale ou à l'issue de la période de 9 ans afin de réaliser ces travaux. Attention, tous les travaux ne donnent pas ce droit au bailleur. Les travaux permettant la résiliation du bail commercial par le bailleur sont :

• la construction ou la reconstruction de l'immeuble ;
• la restauration immobilière ou un projet de renouvellement urbain ;
• la transformation du bien pour lui conférer un usage principal d'habitation.

Autre obligation pour le bailleur souhaitant réaliser des travaux : proposer un local équivalent de remplacement à son locataire ou lui verser une indemnité d'éviction. Le locataire a alors 3 mois pour accepter ou refuser l'offre du bailleur.

Bon à savoir
Si le locataire choisit le local de remplacement, les frais de déménagement sont remboursés par le bailleur.

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Redressement ou liquidation judiciaire de l'entreprise locataire

Dans ces deux cas, la résiliation du bail n'est pas automatique. Le contrat de bail continue normalement, sauf si l'administrateur judiciaire ou le liquidateur décide d'y mettre fin ou de le céder. Le bail peut donc être résilié à tout moment après l'ouverture de la procédure.

Le bailleur peut aussi demander la résiliation du bail en cas de non-paiement des loyers ou des charges. Pour cela, il doit saisir le tribunal judiciaire dans un délai de trois mois après l'ouverture de la procédure collective.

Si le contrat de bail est cédé à un autre locataire, ce dernier doit exécuter le bail commercial aux conditions applicables au jour du jugement d'ouverture.

Décès du locataire

Le bail commercial n'est pas automatiquement résilié au décès du locataire, sauf si cela a été préalablement indiqué dans le contrat de bail. Dès lors, le contrat de bail est transmis aux héritiers du défunt. Ces derniers devront respecter les conditions de résiliation s'appliquant aux locataires partant à la retraite ou en situation d'invalidité – c'est-à-dire qu'ils pourront demander la résiliation du bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.

Résilier le bail commercial à l'amiable : est-ce possible ?

Les deux parties peuvent décider de résilier le bail commercial à tout moment à l'amiable, sans attendre son terme ou la période de résiliation triennale. Pour cela, les deux parties doivent se mettre d'accord de façon conventionnelle et s'assurer qu'aucune disposition légale n'empêche la résiliation du bail commercial à l'amiable. Il est conseillé de formaliser la résiliation amiable du bail par écrit pour en définir les modalités, en indiquant notamment la date effective de la résiliation et une éventuelle indemnité prévue pour le locataire, si la résiliation est le fait du bailleur. Le document écrit doit être clair et sans équivoque pour éviter tout litige juridique éventuel.

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Clause résolutoire du bail commercial : de quoi s'agit-il ?

Une ou plusieurs clauses résolutoires peuvent être ajoutées au bail commercial afin de faciliter certaines procédures et d’éviter l’intervention de la justice. Celles-ci fixent les obligations contractuelles du locataire et le sanctionnent par résiliation anticipée du bail commercial en cas de manquement à ces obligations.

La clause résolutoire permettant de résilier le bail commercial porte sur des points bien précis, comme :

• les retards et défauts de paiement du loyer et/ou des charges du bien loué ;
• l’utilisation non conforme à l'usage qui a été prévu par le bail commercial ;
• les travaux ou modifications réalisés sans l'accord du bailleur ;
• la dégradation du local commercial ;
• la sous-location de tout ou partie du local commercial.

Si un bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire et résilier le bail commercial avant son terme, il doit être en mesure d'apporter la preuve de la faute du locataire.

Bon à savoir
La clause résolutoire fixe aussi les obligations du locataire du bien loué. En cas de manquement de la part du locataire, le bailleur peut résilier le bail commercial de plein droit.

Résiliation du bail commercial : qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

Une indemnité d'éviction peut être versée au locataire par le bailleur après résiliation du bail ou refus de renouvellement. L'indemnité d'éviction est évaluée en fonction du dommage subi par le locataire (perte de clientèle ou non).

Si le locataire perd sa clientèle, il est indemnisé sur la base de la valeur du fonds de commerce. Cette indemnité permet de compenser la perte de fonds et d'acquérir un nouveau fonds de même valeur. Si le locataire conserve sa clientèle, l'indemnité versée est moindre. Elle est appelée indemnité de déplacement ou de transfert, et correspond à la valeur du droit du bail.

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