Logement insalubre : que faire et qui contacter ?

Si vous êtes locataire, il peut vous arriver de constater que vous vivez dans un logement insalubre. Le fait d’occuper un tel logement représenterait un danger pour votre santé ou votre sécurité. Avec la Matmut, prenez connaissance des critères actuels de l’insalubrité et des démarches à effectuer, auprès du propriétaire ou de l’administration.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

L’administration française classe comme insalubre tout logement, immeuble ou installation qui représente un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Au-delà de l’insalubrité, un logement est déclaré en péril (ou menaçant ruine) s’il met ses occupants en danger parce qu’il est dégradé, avec des risques d’écroulement ou d’incendie, ou encore d’explosion.

L’expression « habitat indigne » est utilisée par l’administration pour qualifier les logements qui exposent leurs occupants à l’insalubrité ou à une dégradation forte du bâti (logements en péril). Elle qualifie aussi des lieux utilisés à des fins d’habitation alors qu’ils ne sont pas prévus à cet effet ou qui sont utilisés dans des conditions de suroccupation (cas des « marchands de sommeil »).

Toute situation d’insalubrité ou de suroccupation, qu’elle s’accompagne ou non de péril du bâti, doit être signalée pour faire l’objet de mesures correctives, voire de sanctions envers les propriétaires, conformément à la loi du 13 avril 1850, aux articles L.1331-22 et R1331-16 du Code de la santé publique et aux articles L511-1 à L511-22 et R511-1 à R511-13 du Code de la construction et de l’habitation.

Bon à savoir : Certains lieux, comme les caves, les garages et les sous-sols, sont considérés comme insalubres parce qu’il s’agit de locaux ne pouvant pas être loués à usage d’habitation. C’est également le cas des lieux de vie trop exigus (moins de 9 mètres carrés) ou avec une trop faible hauteur sous plafond, sans ouverture sur l’extérieur ou encore sans éclairement naturel suffisant.

Quels sont les critères d’un logement insalubre ?

Dans un logement, les risques pour la santé ou la sécurité des occupants dépendent de multiples facteurs. Parmi les principaux critères d’insalubrité, certains s’observent régulièrement :

• Des risques liés aux installations électriques ou à la présence de substances toxiques, comme le plomb ou l’amiante, dans les revêtements ;
• Un manque important de propreté et d’entretien du logement ;
• Un défaut d’équipement, comme l’absence de cuisine ou de salle de bains ;
• Des risques de chutes des personnes;
• Un manque de lumière naturelle dans les pièces principales ;
• Un manque d’isolation thermique ou phonique ;
• Une insuffisance d’aération des pièces ;
• Des pièces trop petites ou avec une hauteur de plafond insuffisante ;
• Un problème d’humidité, avec présence de moisissures et mauvaises odeurs.

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Logement insalubre : que faire ?

La question de l’insalubrité d’un logement est très sérieuse, que vous soyez locataire ou propriétaire. Si vous êtes locataire d’une habitation que vous considérez comme insalubre, il sera nécessaire de prendre note des différents éléments qui relèvent de l’insalubrité, ainsi que les risques que vous et vos proches encourez.

Votre première démarche sera alors d’alerter votre propriétaire bailleur. Faites-le par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant les problèmes de salubrité que vous avez constatés dans son bien. Demandez-lui de prendre dans les meilleurs délais toutes les mesures nécessaires pour mettre fin à cette situation d’insalubrité.

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Logement insalubre : qui contacter ?

Si la première personne à contacter est bien votre propriétaire, celui-ci pourrait ne pas répondre à votre demande ou refuser d’engager les travaux requis. Dans ce cas, prenez contact avec votre mairie, la préfecture de votre département ou le centre administratif départemental pour effectuer un signalement. Il conviendra de préciser les critères d’insalubrité que vous avez repérés dans votre logement.

Vous pouvez aussi faire vos démarches de signalement sur le site du service de saisine par voie électronique du ministère de l’Intérieur. Toute personne extérieure à un logement mais ayant connaissance d’une situation d’insalubrité dans ce logement devra elle aussi le signaler auprès des mêmes instances.

Se faire aider dans ses démarches

N’hésitez pas à solliciter de l’aide pour déterminer les critères d’insalubrité de votre logement et pour effectuer vos démarches. Le ministre chargé de la Ville et du Logement ainsi que l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) mettent à votre disposition un numéro d’appel téléphonique gratuit (numéro vert), « Info Logement Indigne » : 0806 706 806.

Un conseiller de votre Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) vous répondra et vous expliquera les démarches à entreprendre. Il pourra effectuer une première évaluation de l’insalubrité sur la base des informations que vous lui communiquerez.

Quelles sont les étapes de la procédure d’insalubrité ?

Une fois que vous avez déclaré le bien insalubre à la préfecture, voici les différentes étapes de la procédure d’insalubrité :

• Suite à votre démarche, l’organisme que vous aurez contacté (mairie, préfecture, centre administratif ou ADIL) dépêchera à votre domicile des experts de l’Agence régionale de santé (ARS) ou des Services communaux d’hygiène et de santé (SCHC). Le rôle de ces experts est d’attester de la situation d’insalubrité dans laquelle vous vivez, et de rédiger un rapport détaillé.
• Si la situation est considérée comme urgente, le préfet demandera au tribunal administratif de désigner un expert. Celui-ci se rendra rapidement sur place, procèdera aux examens, se prononcera sur l’insalubrité et réfléchira aux mesures correctives qui seraient envisageables. Cet expert doit rendre son avis dans un délai de 24 heures à partir de sa désignation par le tribunal administratif.
• Dans tous les cas, un rapport d’expertise sera communiqué au préfet, qui prendra sa décision concernant l’insalubrité du logement, après avoir recueilli l’avis consultatif du Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST), sur la gravité et les causes de l’insalubrité, et sur les mesures à prendre pour y remédier.
• Si le préfet considère qu’il y a effectivement un risque pour les occupants, il prononcera un arrêté d’insalubrité.
• Cet arrêté sera notifié au propriétaire (ou au syndic d’un immeuble en copropriété). Il sera également notifié aux locataires.

Logement insalubre et remboursement du loyer

À partir du moment où un arrêté d’insalubrité est prononcé pour un logement, le locataire n’a plus à payer les loyers, à partir du premier jour du mois qui suit la publication de l’arrêté, et même s’il habite toujours dans ce logement. Dans les cas où il aurait payé des loyers d’avance ou versé un loyer de trop, il est en droit de demander leur remboursement par son propriétaire.

Bon à savoir : La procédure d’insalubrité s’applique uniquement aux conditions d’occupation en fonction de l’état de l’immeuble ou du logement. S’il s’agit d’un problème de solidité du bâti, la procédure sera celle du péril (immeuble menaçant ruine). Une telle procédure peut aller jusqu’à la démolition totale du lieu d’habitation concerné.

Arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable : de quoi s’agit-il ?

Le rapport d’expertise et l’avis du CODERST permettent d’évaluer précisément la situation d’insalubrité et de prendre en considération les travaux à effectuer, dans le cas où il serait possible de remédier à l’insalubrité.

En revanche, dans le cas où il ne serait pas possible de réaliser les travaux, ou dans celui où leur coût prévisionnel serait supérieur à celui de la reconstruction du bâtiment, il faudrait conclure au caractère irrémédiable de l’insalubrité.

Ainsi, la préfecture peut prendre l’un ou l’autre de deux types d’arrêtés d’insalubrité : remédiable ou irrémédiable.

Arrêté d’insalubrité remédiable

Avec cet arrêté, le préfet somme le propriétaire ou le syndic du logement insalubre de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement salubre pour ses occupants. Il fixe un délai pour la réalisation de ces travaux. Si ce délai n’est pas respecté, le propriétaire ou le syndic devront payer une astreinte par jour de retard. S’ils n’exécutent pas les travaux, ceux-ci seront réalisés d’office, aux frais du propriétaire ou du syndic.

L’arrêté d’insalubrité remédiable peut également prévoir une interdiction temporaire d’habiter le logement.

Arrêté d’insalubrité irrémédiable

Ce type d’arrêté préfectoral indique la date à partir de laquelle il sera interdit d’habiter le logement. Cet arrêté oblige lui aussi le propriétaire à réaliser des travaux dans un délai défini ou dans l’urgence. Le préfet peut aussi demander l’évacuation rapide des lieux en vue de la démolition du bien.

Bon à savoir : Dans le cas d’une interdiction d’habiter leur logement pour cause d’insalubrité, les occupants du bien doivent être relogés temporairement, dans un hôtel par exemple, aux frais du propriétaire. Si cette interdiction est définitive, un relogement doit obligatoirement être proposé au locataire, par le propriétaire ou le syndic de copropriété.