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Travaux dans un bien en location : qui paie quoi ?

Un logement en location immobilière peut susciter des désaccords entre le bailleur et le locataire sur la question des travaux. Qui doit prendre en charge la réparation d’un chauffe-eau ? Qui doit payer le changement d’un flexible de douche ? Le point sur ce que dit la loi concernant la prise en charge des travaux pour une location.

Quels sont les types de travaux à la charge du propriétaire ?

Toute personne doit veiller au bon état de chaque bien qu’elle propose en location immobilière. De ce fait, certains types de travaux sont à la charge du propriétaire.

Qu’est-ce qu’un logement en bon état ?

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 détermine les caractéristiques d’un logement décent. Selon ce décret, un logement en bon état doit notamment :

  • assurer le clos et le couvert,
  • protéger contre les infiltrations d’air parasites,
  • disposer de dispositifs de retenue des personnes dans un état conforme à leur usage comme par exemple un garde corps aux fenêtres, des escaliers et balcons…
  • être équipé de réseaux et de branchements électriques et de gaz conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage,
  • permettre une aération suffisante.

Les travaux permettant au propriétaire d’améliorer l’état de sa location sont à sa charge sauf s’il trouve un accord avec le locataire sur la prise en charge et l’exécution des travaux.

Liste des travaux à la charge du propriétaire bailleur

Les travaux autres que les réparations locatives à la charge du propriétaire sont :

  • toutes réparations urgentes comme l’est un chauffe-eau en panne,
  • tous travaux indispensables au maintien en l’état et à l’entretien normal du bien. Par exemple remplacer une robinetterie vétuste ou remplacer des volets défectueux,
  • tous travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement. Par exemple rénover l’isolation, installer une chaudière plus performante, etc.
  • tous travaux visant à améliorer les parties communes ou privatives de l’immeuble,
  • tous travaux permettant de rendre le logement plus décent.

Chaque début de travaux entrepris par le bailleur doit être précédé de l’envoi d’une notification au locataire en place. Cette notification doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Elle doit également préciser la nature des travaux et leur mode d’exécution.

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Quels travaux doivent être pris en charge par le locataire ?

Un locataire n’a pas à exiger la prise en charge de certains travaux à son propriétaire. En tant qu’occupant des lieux, il a le devoir de prendre à son compte l’entretien courant et les réparations locatives. C’est le décret n°87-712 du 26 août 1987 qui détermine ce qui est considéré comme des réparations locatives.

Les réparations extérieures

Si le logement comporte un jardin, une terrasse ou tout autre extérieur privatif, les travaux à la charge du locataire concernent notamment :

  • l’entretien des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines. En cas d’installations mobiles d’arrosage défectueux, le locataire doit aussi le réparer et/ou le remplacer,
  • l’enlèvement des végétaux et notamment de la mousse sur les auvents, les terrasses et les marquises,
  • le dégorgement des conduits des descentes d’eaux pluviales, des chéneaux et des gouttières.

Les réparations des ouvertures intérieures/extérieurs

Les travaux de réparation qu’un locataire doit prendre en charge concernent :

  • le fonctionnement des portes et fenêtres. Il doit par exemple assurer le graissage des gonds et des charnières, le remplacement de clefs égarées ou abîmées, etc.
  • l’entretien courant des vitres incluant la réfection des mastics, le remplacement des vitres détériorées,
  • l’entretien des stores, des volets et des grilles de portail.

Les travaux des parties intérieures du logement

En intérieur, un locataire doit veiller à l’entretien courant :

  • des plafonds, murs et cloisons (raccord de peinture, remise en place ou remplacement de mosaïque, rebouchage de trous faits, etc.),
  • des revêtements des sols intérieurs (cirage parquet, remplacement de lames de parquet, etc.),
  • des placards et des menuiseries.

Enfin, le locataire doit aussi réaliser les travaux nécessaires au bon fonctionnement des installations de plomberie, de certains éléments d’équipements électriques et d’autres équipements du logement mentionnés dans le contrat de location. Retrouvez la liste des réparations location en annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987.

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