Caution locative : tout ce qu’il faut savoir

Une caution locative peut être exigée par le bailleur dans le cadre d’une location ou d’une colocation. Cette garantie supplémentaire permet au propriétaire du bien mis en location de sécuriser le paiement des loyers. Mais concrètement, comment fonctionne une caution locative ? Quelles sont les droits et obligations de chacune des parties ?

Qu’est-ce qu’on entend par caution locative ?

Lors de la location d’un appartement ou d’une maison, la caution est une personne physique (par exemple, des parents qui se portent caution pour leur enfant) ou morale (entreprise, organisme) qui s’engage envers le propriétaire bailleur à régler les dettes locatives à la place du locataire. Cela comprend les loyers impayés, les charges, les éventuels intérêts pour retard de paiement et les frais de remise en état du logement s’il a été dégradé.

Il existe deux types de caution locative :

• La caution simple : le bailleur peut solliciter la caution uniquement lorsque le locataire n’est pas en capacité de régler ses dettes locatives ;
• La caution solidaire : le bailleur peut faire appel à la caution dès le premier impayé, que le locataire soit en mesure de s'acquitter ou non de sa dette.

L’engagement de la caution locative, aussi appelée garant, est stipulé dans un contrat : l’acte de cautionnement (voir ci-dessous).

À retenir : Dans le langage courant, le terme « caution » est souvent utilisé pour désigner la somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail. Il s’agit en réalité du dépôt de garantie, qui sert à couvrir d’éventuels dégâts causés au logement par le locataire.

La caution locative est-elle obligatoire ?

La caution locative ne constitue pas une obligation légale. Cependant, chaque propriétaire est en droit de demander un garant à son locataire. La plupart des bailleurs y ont recours pour garantir le paiement des loyers.

Tout va dépendre donc de la situation financière du locataire : si ce dernier peut justifier de revenus importants, le propriétaire peut aussi ne pas exiger de caution.

Dans certains cas, le bailleur ne peut pas demander de caution locative :

• Le propriétaire est un particulier ayant déjà souscrit une garantie loyers impayés (GLI) ou une assurance couvrant les risques locatifs, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti ;
• Le propriétaire est une personne morale et son locataire est un étudiant bénéficiaire d’une bourse de l’enseignement supérieur.

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À lire aussi : Trouver un garant pour un logement étudiant : les solutions

Qui peut se porter caution ?

Toute personne peut se porter caution pour un locataire, à condition de pouvoir justifier auprès du bailleur de garanties financières suffisantes pour payer les éventuelles dettes locatives.

La caution locative est souvent une personne physique (parent, ami), mais il peut s’agir aussi d’un organisme. C’est notamment le cas de la garantie Visale, dispositif proposé gratuitement par Action Logement aux locataires aux revenus limités ou en situation précaire. Certains établissements bancaires proposent également des solutions de caution locative.

À noter : Le bailleur ne peut pas refuser une caution sous prétexte que le garant n’est pas de nationalité française ou qu’il ne réside pas en métropole.

Quels documents fournir lorsqu’on se porte caution ?

Le propriétaire bailleur peut demander au garant plusieurs documents :

• Une pièce d’identité en cours de validité : carte d’identité, passeport ou permis de conduire ;
• Un justificatif de domicile : facture d’énergie de moins de 3 mois, dernière quittance de loyer, attestation d’assurance habitation ou dernier avis de taxe foncière ;
• Un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle : contrat de travail, carte professionnelle, extrait K bis… ;
• Un ou plusieurs justificatifs de ressources : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, attestation de revenus fonciers…

La liste des documents que le bailleur peut demander à la caution locative est fixée par un décret de la loi Alur de 2015. Un bailleur ne peut pas exiger des justificatifs ne figurant pas sur cette liste, sous peine de sanctions.

Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement ?

La caution locative doit obligatoirement prendre la forme d’un document écrit, appelé acte de cautionnement. Ce document engage le garant qui le signe, en cas de défaut de paiement de loyer du locataire.

Dans l’acte de cautionnement doivent être mentionnés :

• Le montant du loyer en chiffres et en lettres et les conditions de sa révision ;
• La nature de la caution (simple, solidaire) : en l'absence de mention de caution solidaire, il s'agit d'une caution simple ;
• Une mention exprimant que le garant a conscience de la nature de son engagement ;
• La durée de l’engagement, le cas échéant ;
• Un extrait de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le propriétaire bailleur doit remettre au garant un exemplaire de l’acte de cautionnement, sauf si celui-ci est intégré au bail. Chacune des parties doit conserver un exemplaire de ce document.

Bon à savoir : Pour rédiger un acte de cautionnement, vous pouvez utiliser ce modèle de document. 

Quelle est la durée d’une caution locative ?

Le garant peut décider de s’engager sur une durée déterminée ou indéterminée.

• Dans le cas d’une durée déterminée, la caution s’engage jusqu’à la date prévue dans l’acte de cautionnement. En cas de reconduction du bail, elle n’est plus garant des loyers impayés du locataire – sauf si un nouvel acte de caution est signé.
• Si la caution s’engage pour une durée indéterminée, elle peut résilier le cautionnement à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception. Toutefois, son engagement ne prendra fin qu’au terme du contrat de location. Si le garant ne résilie pas avant l’expiration du bail en cours, son engagement se poursuit jusqu’à la fin du bail renouvelé.

Bon à savoir : Le garant a la possibilité de demander au locataire le remboursement des sommes versées au bailleur. Il peut le faire dès le premier paiement ou lorsque la dette locative est entièrement réglée. 

Comment prend fin l’engagement de la caution ?

L’engagement de la caution locative peut prendre fin dans l’un des cas suivants :

• Au terme prévu dans l’acte de cautionnement si celui-ci est à durée déterminée ;
• À l’expiration du bail (en cas de résiliation d’un cautionnement à durée indéterminée) ;
• Lorsque la dette du locataire est entièrement remboursée ;
• En cas de décès du locataire ;
• Au décès du garant si indiqué dans l’acte ; sinon, son engagement se transmet aux héritiers.

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Caution locative et colocation

Dans le cadre d’une colocation, le fonctionnement de la caution locative n’est pas le même selon le bail choisi.

S’il s’agit d’un bail collectif avec une clause de solidarité, le propriétaire peut demander le paiement de l’intégralité des loyers et des charges à n’importe quel colocataire (et à sa caution) en cas d’impayé. En cas de départ d’un colocataire, sa caution reste engagée jusqu’à la fin du préavis, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. Sinon, son engagement s’arrête 6 mois après la fin du préavis.

S’il s’agit d’un bail individuel, chaque colocataire doit présenter un garant qui sera responsable des loyers du colocataire en question. Si celui-ci quitte la colocation, sa caution reste engagée jusqu’à l’expiration du préavis donné au propriétaire.

À consulter : Bail de colocation : comment le rédiger et à quoi faire attention ?