État des lieux : quels sont les droits et les devoirs du locataire ?

L’état des lieux, étape incontournable du bail de location, protège le locataire et le propriétaire à l’entrée et en sortie du logement. Ce document contradictoire décrit les équipements, les dégradations éventuelles et la vétusté. Découvrez vos droits et devoirs de locataire pour prévenir tout litige.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un document contradictoire rédigé par le propriétaire et le locataire (ou leurs représentants) à l’entrée et au moment de quitter le logement. Il décrit l’état de la maison ou de l’appartement, de ses annexes (cave, garage…) et, dans le cas d’une location meublée, des meubles et équipements.

L’état des lieux peut être réalisé sur papier ou au format numérique. Dans les deux cas, il doit comporter, pour chaque pièce, une colonne « à l’entrée du locataire » et une autre « à la sortie du locataire ».

Cette comparaison permet de constater d’éventuelles dégradations à la sortie du logement. Selon l’origine des dégradations, les frais de remise en état seront réglés par le bailleur ou déduit du dépôt de garantie du locataire.

L’état des lieux est-il obligatoire ?

Qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, la réalisation d’un état des lieux est obligatoire, à l’entrée comme à la sortie.

Ce document doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties au moment de la signature.

En cas de refus du locataire ou du propriétaire d’effectuer l’état de lieux, un commissaire de justice (ancien huissier) pourra intervenir. Il dressera alors ce qu’on appelle un constat locatif ou état des lieux litigieux.

À retenir : Si l’état des lieux d’entrée n’a pas été fait, le logement est considéré comme remis en bon état au locataire.

Quand et comment établir un état des lieux ?

Un état des lieux est de rigueur à l’entrée et à la sortie du logement loué.

État des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé avant la remise des clés, généralement le jour de la signature du bail de location. Le futur locataire ne doit pas encore avoir pris possession du logement et le précédent locataire doit avoir quitté les lieux.

Pour mener à bien cette démarche, de bonnes conditions de luminosité sont préférables. Sols, murs, plafonds, vitres, menuiseries, équipements électriques, peintures… : tout est passé au crible. Propriétaire et locataire doivent se mettre d’accord notamment sur des commentaires très précis à annoter dans le document.

L’état des lieux d’entrée doit être conservé par les deux parties jusqu’à la fin du contrat de location. Ce document leur permettra de comparer l’état du bien entre l’arrivée du locataire et son départ.

À retenir : Il est important de bien détailler chaque élément afin de réduire les risques de litige au moment de l’état des lieux de sortie.

À lire aussi : Quels documents le locataire doit-il fournir pour louer un appartement ?

État des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie doit être dressé à la libération du bien loué, une fois ce dernier vidé de vos affaires. Il permet d’établir si le logement a subi des dégradations, autres que celles relevant de l’usure normale ou vétusté.

Comme celui d’entrée, l’état des lieux de sortie doit être réalisé dans de bonnes conditions d’éclairage. Le logement doit contenir les équipements mentionnés dans le contrat de location, ainsi que les meubles dans le cas d’une location meublée.

Pour compléter : État des lieux de sortie : comment le réaliser ?

Quels éléments doivent être mentionnés dans l’état des lieux ?

Un état des lieux décrit avec précision le logement et ses équipements. Il doit mentionner les informations suivantes :

• Type d’état des lieux : entrée ou sortie ;
• Sa date d’établissement ;
• Adresse du logement ;
• Nom ou dénomination des parties (bailleur, locataire) et domicile ou siège social du bailleur ;
• Description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds de chaque pièce ;
• Description de l'état des équipements et éléments du logement (mauvais, état d’usure, passable, bon, très bon…) ;
• Relevé des compteurs individuels d’eau et d’énergie (gaz, électricité) ;
• Détail des clés et autres moyens d’accès au logement et aux parties communes (carte, badge…) ;
• Signature des parties.

Quels sont les frais d’un état des lieux ?

Il n’y a pas de frais pour le locataire lorsque l’état des lieux d’entrée est réalisé à l’amiable avec le bailleur. Cependant, lorsque le propriétaire passe par un intermédiaire, comme une agence immobilière, une partie des frais est susceptible d’être facturée au locataire. Le prix se limitera toutefois à 3 € TTC/m2 de surface habitable et ne pourra en aucun cas être supérieur à la part payée par le propriétaire bailleur.

Concernant l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être imputé au locataire, y compris pour rémunérer un agent immobilier. Toute clause du contrat qui imposerait la facturation de l’état des lieux de sortie au locataire est qualifiée d’abusive.

En cas de conflit entre locataire et propriétaire, il est possible de faire appel à un commissaire de justice si l’une des parties :

• Ne se présente pas au rendez-vous d’état des lieux ;
• Refuse d’établir ou signer l’état des lieux.

Les frais sont alors partagés entre le locataire et le propriétaire.

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Peut-on contester un état des lieux ?

La signature atteste que chaque partie a lu le document et approuve les informations consignées. Néanmoins, à compter de la date d’établissement de l’état des lieux d’entrée, le locataire dispose d’un délai légal de 10 jours calendaires (article 3-2 de la loi n°89-562 du 6 juillet 1989) pour signaler d’éventuelles anomalies passées inaperçues. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Si le propriétaire, ou l’agence qui gère le bien, refuse d’effectuer les modifications nécessaires, le locataire peut engager gratuitement une conciliation devant la commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice.

La saisine de la commission départementale de conciliation doit préciser :

• Noms et adresses du locataire et du bailleur ;
• Objet du litige ;
• Copie du contrat de location ;
• Tous les documents utiles pour étayer le dossier (état des lieux, mails, courriers, photos…).

Si cette démarche amiable n’aboutit pas, vous pouvez saisir le juge des contentieux du tribunal dont dépend le logement.

À noter : Toute dégradation constatée après que l’état des lieux de sortie a été signé par les deux parties n’est plus opposable au locataire.