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Entre le locataire et le bailleur, qui doit payer l'assurance habitation ?

Publié en mars 2019 - Mis à jour en septembre 2023

Lors de la mise en location d’un appartement ou d’une maison, le bailleur doit veiller à ce que le bien soit couvert par une assurance. Qui du locataire ou du propriétaire doit souscrire et payer l’assurance habitation en cas de location ? Le point. 

Quelle assurance habitation est obligatoire pour le locataire ?

Le cas de l'assurance habitation des logements vides ou meublés

Qui doit souscrite l’assurance habitation, le locataire ou le propriétaire ? En cas de location, c’est au locataire de souscrire et de payer une assurance habitation pour pouvoir couvrir le logement (appartement ou maison) dès le premier jour du bail.

Le locataire a obligation d’assurer votre logement si celui-ci :

  • Est vide ou meublé ;
  • Et fait office de résidence principale.

Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation qui le couvre au minimum pour les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, vol, bris de glace, explosion ou encore catastrophe naturelle). vis-à-vis du propriétaire du logement. Et la responsabilité civile du locataire est aussi couverte au cas où il causerait des dommages à des tiers ou à leurs bien par exemple les voisins.


Il est malgré tout conseillé d’opter pour une assurance plus étendue avec un contrat multigaranties habitation. Cette solution plus protectrice que la simple couverture des risques locatifs permet notamment aux locataire de couvrir leurs biens personnels en cas de sinistre.

Le locataire doit remettre une attestation d’assurance habitation au bailleur au moment de la remise des clés, puis chaque année. Lorsqu’une clause du contrat de location le stipule, l’absence d’assurance habitation peut constituer un motif de résiliation du bail.

En effet, si le locataire n’a pas assuré son logement, le bailleur est en droit :

  • De prendre une assurance habitation couvrant les risques locatifs pour le compte de son locataire et de lui refacturer la prime d’assurance, éventuellement augmentée d’au maximum 10 % ;
  • De mettre un terme à la location si le bail comprend une clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Lorsque le contrat de location inclut une clause résolutoire, le propriétaire bailleur pourra adresser au locataire un commandement de prendre une assurance par le biais d’un huissier de justice. Le locataire disposera alors d’un mois pour en souscrire une. S’il ne le fait pas, le bailleur pourra saisir le tribunal pour constater la résiliation du bail et procéder à l’expulsion du locataire.

Bon à savoir : Les agences immobilières proposent souvent des contrats d’assurance habitation, mais ne peuvent pas l’imposer au locataire. Ce dernier est libre de souscrire son assurance auprès de la compagnie de son choix.

Le cas de l'assurance habitation des locations saisonnières ou logements de fonction

Vous allez occuper une location saisonnière pour les vacances ? L’assurance pour les risques locatifs n’est pas obligatoire. Cependant, le propriétaire du logement peut vous obliger à souscrire une assurance personnelle et faire figurer cette contrainte dans le contrat de location.

Si vous avez besoin d’une assurance pour couvrir votre location saisonnière, vous pouvez :

  • Mobiliser la garantie « villégiature » de votre habitation multirisque : Cette garantie couvre sous condition la location du meublé mais elle doit être prévue au contrat ;
  • Souscrire une assurance spécifique le temps de vos vacances.

Dans le cadre d’une sous-location, le locataire peut sous-louer son logement sur une période avec l’autorisation de son propriétaire. Attention, il reste le responsable direct, même pour des dommages causés par le sous-locataire.

Toutefois, le bailleur peut, s’il le souhaite, se retourner contre le sous-locataire. Ce dernier a donc tout intérêt à se couvrir et à s’assurer en responsabilité civile locative. Il en est de même en ce qui concerne l'hébergement à titre gratuit. À noter que le contrat de sous-location peut aussi prévoir l’obligation pour le sous-locataire de s’assurer pour les risques locatifs notamment.

Enfin, si vous résidez dans un logement de fonction, vous devez souscrire une assurance habitation contrairement à une idée reçue aussi fausse que tenace (article R2124-71 du Code de la propriété des personnes publiques).

La Matmut s’engage : Votre assurance habitation Résidence principale Matmut garantit la résidence temporaire que vous occupez pendant vos vacances et les biens mobiliers courants emportés, selon les conditions définies au contrat.

À lire aussi : Assurer une location saisonnière entre particuliers, quelles garanties ?

L'assurance habitation est-elle obligatoire pour le bailleur ?

L'assurance habitation pour le bailleur

Dans le cadre d’une location, la souscription d’une assurance habitation par le bailleur n’est pas obligatoire, sauf si le bien se situe dans une copropriété. En effet, depuis la loi Alur de 2014, chaque copropriétaire a l’obligation d’être assuré personnellement en responsabilité civile.

Si vous êtes propriétaire bailleur en dehors d’une copropriété, il est recommandé de vous couvrir malgré tout, notamment si votre responsabilité vient à être engagée. À cette fin, vous pouvez souscrire une assurance propriétaire non occupant. Ce contrat d’assurance habitation spécifique couvre « les murs » dont le bailleur est propriétaire.

Mais alors, le locataire doit-il payer une assurance habitation si le propriétaire couvre déjà le bien ? Oui, tout locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation qui couvre au minimum les risques locatifs, y compris lorsque le bailleur dispose de sa propre assurance.

La responsabilité civile pour le bailleur

Pour le bailleur, la responsabilité civile n’est pas obligatoire, sauf si le logement est situé dans une copropriété. Cependant, il est fortement conseillé de s’assurer : la responsabilité d’un propriétaire peut en effet être engagée si le bien qu’il loue est à l’origine d’un sinistre.

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est idéale pour les bailleurs, car elle n’intègre pas que la seule responsabilité civile. Ainsi, vous serez notamment couvert lorsque :

  • Le bien immobilier se retrouve vacant entre deux locations. En effet, si un sinistre survient (incendie, cambriolage…) alors que le logement n’est plus garanti par l’assurance habitation de l’ancien locataire, le bien ne sera plus assuré. Par conséquent, le propriétaire bailleur devra régler lui-même toutes les dépenses pour remettre le logement en état ;
  • Le bien immobilier a causé des dommages et son occupant n’est pas responsable du sinistre. Par exemple, si une fuite d’eau se déclare dans le logement, à cause de canalisations vétustes, et occasionne des dégâts au locataire et aux logements voisins ;
  • L’assurance habitation souscrite par le locataire ne couvre pas tous les sinistres, ce dernier ayant seulement l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs. Les contrats sont adaptés à la qualité de locataire ou de propriétaire et ont des périmètres spécifiques d’assurance.

Le propriétaire bailleur peut également souscrire des garanties complémentaires en fonction de ses besoins. Par exemple, si vous louez un logement meublé, vous pouvez couvrir les biens qu’il abrite en cas de sinistre (vol, dégradation...).

La solution Matmut : La Matmut propose aux bailleurs une assurance habitation dédiée aux propriétaires non occupants. Protectrice et personnalisable, elle comprend des garanties essentielles pour protéger votre bien mis en location ou occupé à titre gratuit, loué ou vacant.

Le cas particulier de la copropriété

Depuis la loi Alur de 2014, tous les copropriétaires bailleurs ont l’obligation de souscrire une assurance habitation individuelle pour leur bien immobilier, qu’il soit loué, vacant ou occupé à titre gratuit.

Cette obligation permet de protéger les occupants de l’immeuble qui pourraient subir des dommages à cause d’un logement, en particulier s’il est inoccupé.

Les copropriétaires doivent s’assurer au minimum en responsabilité civile. Toutefois, il est recommandé de souscrire un contrat plus protecteur, comme une assurance propriétaire non occupant, afin de garantir le bien immobilier en cas de dommages.

Bon à savoir : Le syndicat des copropriétaires a aussi l’obligation de souscrire une assurance pour la copropriété, a minima une responsabilité civile. Elle est financée par l’ensemble des copropriétaires.

À lire aussi : Copropriété, quelles sont les différentes assurances ?

Quel contrat d’assurance habitation choisir lorsque l’on est bailleur ?

L’assurance habitation propriétaire non occupant Matmut est parfaitement adaptée aux propriétaires bailleurs.

Pour protéger efficacement votre bien immobilier mis en location, votre contrat comprend notamment les garanties suivantes :

  • La responsabilité civile liée aux biens immobiliers assurés ;
  • Garanties des dommages aux biens assurés
  • Garanties des préjudices financiers (pertes de loyers lorsqu’un sinistre a endommagé les biens assurés.

Vous pouvez également personnaliser votre assurance PNO avec plusieurs garanties accessibles en option : Jardin, Piscine, Protection juridique relative aux biens assurés... Vous obtiendrez ainsi une couverture pleinement adaptée à vos besoins et à votre situation.

Bon à savoir : En tant que propriétaire bailleur, pensez à vous protéger avec la garantie loyers impayés Matmut qui vous garantit le versement des loyers en cas de défaillance du locataire*.

À lire aussi : Propriétaires : que faire en cas de loyers impayés ?

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* L'assurance des loyers impayés s'adresse aux sociétaires Matmut titulaires d'un contrat Propriétaire non occupant à usage de résidence principale par le locataire. Les garanties sont gérées par SACAPP SAA 39 rue Fessart 92 100 Boulogne Billancourt.