Peut-on rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Rembourser un crédit par anticipation consiste à régler la totalité ou une partie du capital qui a été emprunté. Pourquoi rembourser un crédit immobilier avant son terme ? Comment faire et quelles sont les conditions ? Explications et conseils pour évaluer votre situation et prendre la bonne décision.

Quels sont les avantages de rembourser son prêt immobilier par anticipation ?

Les avantages du remboursement total d’un crédit immobilier

Vous avez reçu une importante somme d’argent, et vous souhaitez l’utiliser pour solder la totalité de votre crédit.

Il est vrai que procéder au remboursement anticipé de votre crédit immobilier est très tentant, et présente des avantages conséquents :

• Vous réalisez de belles économies. En effet, vous n’avez plus à payer les intérêts et les frais d’emprunt (assurance…) de la période résiduelle du prêt ;
• Vous en finissez avec un crédit qui vous engageait sur une longue période, et votre bien immobilier est enfin complètement à vous. Fini le stress lié à votre capacité à honorer la mensualité, votre famille retrouve la sérénité.

Les avantages du remboursement partiel d’un crédit immobilier

Avec la somme dont vous disposez, vous pouvez aussi rembourser une partie de votre crédit. À vous de choisir, l’avantage qui vous satisfait le plus : alléger vos mensualités en gardant la durée initiale de l’emprunt ou conserver vos mensualités en avançant le terme de votre prêt.

Bon à savoir
Il n’est pas toujours intéressant de rembourser son crédit par anticipation. En effet, votre contrat peut prévoir des pénalités. Chaque situation doit donc être étudiée au cas par cas.

Dans quels cas rembourser par anticipation son prêt immobilier ?

Vous vous êtes endetté sur plusieurs années pour acheter votre bien immobilier et, durant cette période, vous entrez en possession d’une importante somme d’argent.

La loi a prévu ces circonstances. Ainsi, les articles L312-47 à L312-49 du Code de la consommation autorisent l’emprunteur à rembourser à l’avance la totalité ou une partie de son prêt, et définissent les conditions applicables.

Cette somme peut provenir :

• De la vente du bien concerné par le prêt (déménagement, décès, divorce…) ;
• De l’argent obtenu lors d’un héritage ou d’une donation ;
• D’une rentrée d’argent exceptionnelle (gain, primes…) ;
• De liquidités disponibles après la vente d’un autre bien immobilier ou mobilier ;
• Du rachat du crédit par un autre organisme financier.

Grâce à cet apport, le remboursement anticipé d’un crédit immobilier devient possible. Cependant, vous devrez vérifier si ce dernier est réellement avantageux, car bien souvent des pénalités sont appliquées par l’établissement prêteur.

Bon à savoir
Relisez le contrat de votre prêt immobilier, certains organismes de crédit interdisent un remboursement inférieur ou égal à 10 % du montant emprunté (sauf s’il s’agit du solde).

Quand rembourser son prêt immobilier par anticipation ?

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier est particulièrement intéressant en début ou milieu de contrat, lorsqu’il reste encore beaucoup de mensualités à verser.

En revanche, plus vous approchez du terme du crédit, plus le remboursement par anticipation sera sans intérêt, voire même désavantageux, dans le cas où vous devez payer des pénalités.

Pour vous décider, vous devez étudier :

• Ce que vous économiserez en termes d’intérêts et de frais d’assurance emprunteur si vous remboursez en avance ;
• Le montant des pénalités dont vous devrez éventuellement vous acquitter ;
• Les gains que vous pourriez obtenir en utilisant votre argent ailleurs.

En effet, selon le montant de votre capital, le taux d’intérêt, les pénalités, la durée du prêt… le remboursement anticipé s’avère parfois peu avantageux. Ainsi, vous gagnerez bien plus en plaçant votre argent dans un produit d’épargne comme l’assurance vie ou en investissant dans un autre projet, par exemple l’achat d’un bien immobilier supplémentaire.

Comment ça marche le remboursement de son prêt immo ?

Contactez l’organisme prêteur, et informez-le de votre volonté de rembourser tout ou partie de votre crédit immobilier. Faites-le par courrier recommandé avec accusé de réception, afin de conserver une trace écrite de votre demande.

Ensuite, l’établissement va vous répondre et vous transmettre une estimation des frais engendrés par le remboursement avant terme de votre crédit. Tout doit être clairement explicité.

Bon à savoir
Si l’emprunt a été réalisé après juillet 2016, l’élaboration de cette estimation ne doit pas vous être facturée.

Combien ça coûte de rembourser son prêt immobilier par anticipation ?

Y a-t-il des pénalités en cas de remboursement anticipé ?

Oui, mais uniquement si les pénalités ont été inscrites dans votre contrat. On les appelle les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais servent à compenser le manque à gagner pour l’organisme financier lorsque vous clôturez votre prêt avant son terme.

Les pénalités sont encadrées par le Code de la consommation, et ne peuvent pas excéder un certain montant. Que ce soit pour un prêt à taux fixe ou à taux variable, la somme réclamée ne peut pas dépasser :

• 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé en avance, selon le taux d’intérêt défini par le contrat ;
• 3 % du capital dont vous êtes actuellement redevable.

Des deux, le plafond retenu est celui qui vous avantage, c’est-à-dire le moins élevé.

Bon à savoir
L'indemnité n'est pas due lorsque le remboursement anticipé est justifié par la vente de votre logement suite à certains événements (mariage, pacs, concubinage, cessation d’activité professionnelle et décès).

Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé ?

Calculer ses pénalités de remboursement anticipé est très simple. Par exemple, vous détenez un crédit immobilier de 300 000 euros pour l’achat de votre appartement. Le taux nominal, fixé par l’établissement, est de 2,5 %. Votre capital restant dû est actuellement de 173 887 euros, et vous souhaitez effectuer un remboursement partiel de 100 000 euros.

• Plafond 1 : 6 mois d’intérêts sur les 100 000 euros remboursés soit 100 000 × 0,025 × 6 / 12 = 1 250 euros ;
• Plafond 2 : 3 % du capital restant dû soit 170 510 × 0,03 = 5 216,6 euros.

La pénalité maximale applicable sera donc de 1 250 euros.

Le mode de calcul est identique pour un remboursement total du crédit.

Bon à savoir
Lorsque vous avez souscrit un crédit à taux variable, l’établissement peut appliquer des intérêts compensateurs en supplément. Ils garantissent à l’organisme le versement d’une indemnité basée sur le taux moyen qui était prévu sur la durée totale du contrat.

Peut-on rembourser son prêt immobilier sans frais ?

Plusieurs situations peuvent vous dispenser de payer des pénalités, même si elles sont inscrites dans votre contrat. En effet, lors du remboursement par anticipation des prêts immobiliers conclus après juillet 1999, la loi impose que les pénalités ne soient pas appliquées si :

• Vous vendez votre logement, car le lieu de votre activité professionnelle a changé ;
• Vous vendez votre bien, car vous avez été contraint d’arrêter votre activité (licenciement…) ;
• Votre conjoint est décédé.

Bien sûr, vous devrez justifier votre situation auprès de l’organisme prêteur.

Bon à savoir
Ces conditions s’appliquent également si c’est votre conjoint qui est concerné par les changements énoncés (changement de lieu de travail ou cessation de l’activité professionnelle).

Les conseils de la Matmut pour votre prêt immobilier

La Matmut vous accompagne et vous donne quelques conseils pour bien gérer le remboursement anticipé de votre crédit immobilier.

Optimiser le remboursement partiel anticipé

Lorsque vous procédez au remboursement anticipé partiel d’un prêt immobilier, cela modifie l’échéancier de votre crédit. Deux solutions s’offrent alors à vous, soit réduire le montant des mensualités restantes en maintenant la durée initiale du crédit, soit réduire la durée du prêt et son coût en continuant avec les mêmes mensualités.

Le premier cas est intéressant si vous avez des difficultés pour honorer chaque mois votre mensualité. Vous allégerez ainsi vos charges. Vous pouvez également négocier une solution intermédiaire, afin d’alléger un peu vos mensualités tout en réduisant la durée totale du crédit.

L’assurance emprunteur

Que devient l’assurance de votre crédit immobilier ? Si vous avez partiellement remboursé votre prêt, votre assurance sera recalculée en fonction du nouveau capital restant à rembourser. Par conséquent, son montant diminuera. Si vous avez soldé la totalité de votre crédit, votre contrat d’assurance sera résilié.

Dans les deux cas, lorsque votre assurance est celle de la banque, cette dernière se chargera des formalités. En revanche, si vous avez un assureur indépendant, vous devrez vous-même le prévenir des changements ou vous occuper de la résiliation.

Négocier les conditions du remboursement anticipé

Les pénalités lors d’un remboursement avant terme du crédit ne sont exigées que si elles figurent au contrat. Vous avez donc la possibilité de négocier, avant de conclure le prêt immobilier, la réduction, voire la suppression de ces frais. N’oubliez pas de faire inscrire le résultat obtenu au contrat.

Les organismes prêteurs acceptent fréquemment la négociation, à la condition qu’un grand nombre de mensualités aient déjà été réglées.

Enfin, prudence, la clause négociée avec un établissement ne s’appliquera plus si votre crédit immobilier est racheté par un autre organisme.

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