Locataires : dans quel cas votre propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Vous êtes locataire et vous vous posez la question de savoir si votre propriétaire bailleur peut augmenter votre loyer ? Quelle est la différence entre une augmentation de loyer et révision du loyer ? Êtes-vous éligible à l’encadrement des loyers ? Décryptage.

Comment le loyer peut évoluer en cours de bail ?

Le paiement du loyer est l’obligation principale du locataire. Le loyer est amené à évoluer en cours de bail. Plusieurs mécaniques existent pour le modifier :

La révision annuelle du loyer

Une fois par an, le bailleur peut augmenter votre loyer, si une clause dans le contrat de bail le prévoit. Cette révision se base sur l’indice de référence des loyers, publié trimestriellement par l’INSEE.

Loyer révisé = (loyer avant révision) x (nouvel indice) / (ancien indice)
Si le bail ne mentionne pas le trimestre de référence, le dernier indice publié à la date de signature du contrat de location sera applicable.

Le bailleur ne peut pas réviser le loyer à tout moment : il dispose d’un an à compter de la date de révision prévue au bail pour manifester sa volonté d'augmenter le loyer.

La révision ne prend effet qu'à compter de sa demande. Si le bailleur ne se manifeste pas dans ce délai, il ne peut plus appliquer la révision pour l'année écoulée. Les actions en justice concernant la révision du loyer doivent être intentées dans ce même délai d'un an à compter de la date d'effet de la révision.

Exemple : un bail est conclu le 28 octobre 2016. Le bailleur et le locataire conviennent d'une date de révision du loyer au 1^er janvier de chaque année. S'il souhaite réviser le loyer, le bailleur doit se manifester entre le 1^er janvier 2018 et le 1^er janvier 2019. Si le bailleur demande la révision le 1^er juillet 2018, il peut demander l'application de la révision uniquement pour la période entre le 1^er juillet et le 31 décembre 2018 mais pas pour les loyers perçus entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2018. Si le locataire refuse l'application de la révision, le bailleur doit saisir le tribunal avant le 31 décembre 2018.

L’augmentation du loyer à la fin du bail en cours pour motifs exceptionnels

A la fin du bail en cours, il est en principe renouvelé automatiquement (tous les 3 ans pour les locations vides, et tous les ans pour les locations meublées), et dans les mêmes conditions, y compris pour le montant du loyer. La loi permet au bailleur d’augmenter de manière exceptionnelle sous certaines conditions.

Le nouveau loyer est fixé en comparaison avec les loyers habituellement pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables, situés dans la même zone géographique, et présentant les mêmes caractéristiques, listées à l’article 1 du décret n°90-780 du 31 août 1990 (ex : présence d’un ascenseur, nombre de pièces, etc.).

Attention ! Dans les plus grandes villes, un loyer de référence peut être fixé par un arrêté préfectoral (Paris, Lyon, Lille etc.). Il est également possible de proposer une réévaluation du loyer si le loyer pratiqué pour le logement est sous-évalué par rapport au loyer de référence fixé par cet arrêté.

Le locataire peut également faire une demande de réévaluation de son loyer si celui-ci est supérieur au loyer de référence maximum décidé par le Préfet.

Le bailleur (ou le locataire) est tenu de formuler sa demande de réévaluation du loyer, avec le montant chiffré, sur justificatifs, par écrit, et plus précisément par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (ou remise en main propre, ou via huissier de justice). La demande doit être transmise au moins 6 mois avant le renouvellement du bail pour le bailleur, et au moins 5 mois pour une demande formulée par le locataire.

Le principe autour de la réévaluation du loyer reste l’amiable. Mais, si le locataire et le bailleur n’arrivent pas à s’accorder sur le montant du loyer, ils doivent obligatoirement s’adresser à la commission départementale de conciliation, qui a 2 mois pour rendre un avis sur le nouveau montant du loyer. En cas d’échec de la conciliation, le Juge des Contentieux de la Protection doit être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge avant la fin du bail, le loyer ne subit aucune modification.

Le + Matmut : Tous les sociétaires Matmut bénéficient du service d'information juridique « Mon aide juridique au quotidien », accessible 7 j/7 et 24 h/24 depuis votre espace personnel, via la rubrique Mes services juridiques. Vous y retrouverez des fiches pratiques, des actualités, des vidéos et des modèles de courriers téléchargeables pour vous accompagner dans vos démarches et faire valoir vos droits.

Zoom sur l’encadrement des loyers

Certaines zones d’habitation sont concernées par la règle de l’encadrement des loyers. Elle consiste à fixer un montant maximum de loyer que le propriétaire bailleur ne peut pas dépasser pendant toute la durée de la location, y compris par le biais du mécanisme de révision.

A ce jour, l’encadrement des loyers s’applique à Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, et 18 autres communes, listées sur le simulateur dédié du site Service Public.

Attention ! Depuis le 1^er avril 2022, chaque annonce de location doit mentionner le montant maximum du loyer pour un logement concerné par la règle de l’encadrement des loyers.