Habitation : toutes les charges qui incombent au propriétaire

Un certain nombre de charges incombent aux propriétaires de biens immobiliers, notamment ceux qui mettent en location un ou plusieurs logements. Taxes, travaux : quelles sont les différentes charges financières d’un propriétaire ? Focus sur les principales informations à retenir.

La taxe foncière

Les propriétaires et usufruitiers sont soumis au paiement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Cette taxe est due pour tous les biens immeubles possédés au 1er janvier (il peut s’agir d’habitations, de parkings, d’un bateau utilisé en point fixe, un bâtiment commercial, etc.). Et ce, même lorsque les locaux sont loués.

Le montant de la taxe foncière est calculé grâce aux éléments suivants : 

• La base d’imposition de la taxe foncière, qui est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale. La valeur locative cadastrale équivaut au loyer annuel que pourrait produire le bien s’il était mis en location.
• Les taux, qui sont votés par les collectivités territoriales. 

Le montant exact est obtenu par l’application du taux à la base d’imposition. Toutefois, certains propriétaires sont exonérés de la taxe foncière sous certaines conditions. Pour être éligibles à ce dispositif fiscal, leurs revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond. Il existe également des conditions liées à l’âge. 

Bon à savoir : Vous avez acheté un logement en cours d’année ? Il arrive que l’ancien propriétaire demande le remboursement d’une partie de la taxe foncière. Ce remboursement concerne la période de l’année durant laquelle vous êtes propriétaire du bien. La date de début de la période est celle à laquelle vous avez pris possession des lieux.  

L’impôt foncier sur le revenu pour les propriétaires bailleurs

Les propriétaires bailleurs tirent des revenus des biens immobiliers mis en location. Ces revenus doivent être déclarés et sont imposés. Les modalités d’imposition diffèrent en fonction du type de location (meublée ou location nue) mis en place.

La taxe d’habitation

Les propriétaires occupant leur logement sont soumis au paiement d’une taxe d’habitation. Elle est calculée en prenant en compte :

• la valeur locative cadastrale du bien, mais aussi de ses éventuelles dépendances ;
• les taux d’imposition votés par les collectivités territoriales.

La taxe est égale à :

               La valeur locative cadastrale

                                       X

                      Les taux d’imposition

Lorsque le bien habité est la résidence principale, des réductions forfaitaires ou proportionnelles peuvent être accordées. Dans ce cas-ci, le montant de la valeur locative cadastrale pris en compte dans le calcul est diminué.

Lorsque le bien est loué au 1er janvier , c’est au locataire de payer la taxe d’habitation.
Si le logement n’est pas occupé au 1er janvier, la taxe d’habitation ne s’applique pas.

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Les travaux d’entretien

Autres charges incombant au propriétaire bailleur : les travaux qui ne relèvent pas de l’entretien courant à la charge du locataire ou de la faute du locataire.

Les travaux à prendre en charge peuvent concerner :

• l’amélioration des parties communes ;
• le maintien en l’état et l’entretien normal du logement ;
• l’amélioration de la performance énergétique de l’habitation ;
• la transformation du bien en logement décent. 
   

En plus de payer les travaux, le propriétaire peut aussi être amené à offrir une compensation au locataire. C’est le cas lorsque les travaux durent plus de 21 jours. La compensation prend la forme d’une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.

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Les charges locatives

Les charges locatives sont les charges relatives à l’entretien d’un immeuble. Elles couvrent toutes les dépenses concernant :

• l’entretien des parties communes ;
• l’eau ;
• le chauffage collectif ;
• l’ascenseur ;
• l’entretien des espaces verts ;
• les petites réparations ;
• l’emploi d’un gardien ou d’une gardienne ;
• l’enlèvement des ordures ménagères ou la taxe de balayage.

Les charges locatives dues par les propriétaires ont la particularité d’être « récupérables ». Le propriétaire les paie à la copropriété et a la possibilité de se faire rembourser par son locataire en ajoutant des charges mensuelles au loyer facturé.

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Bon à savoir : Le montant des charges facturées aux locataires est parfois sous-évalué. Dans ce cas-là, une régulation peut être effectuée. Le propriétaire demande alors au locataire de régler les sommes manquantes.

L’assurance habitation

Il est recommandé pour un propriétaire d'assurer son bien, qu'il y vive ou non. La nature de l’assurance varie en fonction de la situation du propriétaire. 

• Propriétaire louant son logement

Il est obligatoire pour un co-propriétaire de souscrire au moins un contrat d’assurance responsabilité civile afin de pouvoir indemniser un tiers en cas de dommage corporels et/ou matériels. 

Le locataire doit de son côté s’assurer contre les risques locatifs, les dommages qu’il pourrait causer au sein du logement mis à sa disposition. En cas de manquement, le propriétaire peut être amené à souscrire un contrat lui-même. Dans ce cas, il pourra demander un remboursement au locataire, comme pour les charges locatives.

Il est vivement conseillé, en plus d'une garantie responsabilité civile, de souscrire des garanties dommages aux biens immobiliers et mobiliers en cas de sinistre. 

• Propriétaire occupant

Le propriétaire occupant n’est pas tenu d’assurer son bien, sauf s'il est co-propriétaire (obligation d'assurance en responsabilité civile).

Il est toutefois recommandé de l’assurer quelle que soit la situation pour se prémunir en cas de sinistre ou de préjudice causé à autrui.

Il est également conseillé, en plus d'une garantie responsabilité civile, de souscrire des garanties dommages aux biens immobiliers et mobiliers en cas de sinistre.

Il existe une exception à cette liberté. Lorsque le bien est situé dans une copropriété (occupants et non occupants), un propriétaire doit a minima être couvert par une assurance responsabilité civile. 

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