Locataire : comment établir un état des lieux de sortie ?

Lorsque vous quittez votre logement locatif, un état des lieux de sortie doit être établi avec le propriétaire. Que faut-il savoir sur l’état des lieux de sortie ? Comment bien l’anticiper ? Quels sont vos droits du locataire après un état des lieux de sortie?

Qu'est-ce qu'un état des lieux de sortie ?

Par principe, un logement loué doit être rendu à son propriétaire dans un état identique à celui trouvé par le locataire lors de son arrivée dans les lieux. Mais il faut, bien sûr, aussi tenir compte de l’usure normale ou vétusté du logement et de ses équipements.

Un état des lieux de sortie décrit l’état du logement, de ses annexes (box, parking…) quand un locataire quitte les lieux. S’il s’agit d’une location meublée, l’état des lieux de sortie inclut aussi l’état détaillé des meubles et équipements.

C’est la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état réalisé à l’arrivée du locataire qui permet d’établir si le logement a subi des dégradations. C’est à partir de ces constatations que le propriétaire bailleur envisagera de vous restituer l’intégralité ou seulement une partie du dépôt de garantie.

Quand faire l’état des lieux de sortie ?

Ce document ne peut pas être réalisé n’importe quand. Une fois le logement vidé de vos affaires, l’état des lieux de sortie doit être dressé à la libération du lieu loué, soit, au plus tard, au dernier jour du préavis du bail locataire. Si cela n’est pas possible, aussitôt que possible après cette date.

La loi stipule par ailleurs que :

• L’état des lieux de sortie, comme celui d’entrée, doit être réalisé dans de bonnes conditions d’éclairage ;
• Le logement doit contenir les équipements mentionnés dans le contrat de location, ainsi que les meubles s’il s’agissait d’une location meublée.

À lire aussi : Propriétaire et locataire : comment résilier un bail de location ?

L’état des lieux sortant est-il obligatoire ?

Qu’il s’agisse d’une location d’un appartement vide ou d’un meublé, un état des lieux contradictoire doit être effectué à l’entrée et à la sortie du logement. Il s’agit donc bien d’un document obligatoire.

L'état des lieux de sortie, comme celui d’entrée, doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties (propriétaire, ex-locataire ou leur mandataire) au moment de sa signature. Les deux documents (entrée et sortie) doivent être établis et signés par le bailleur et par vous, locataire. L'état des lieux de sortie peut, comme celui d'entrée, être fait soit sur un support papier ou sous une forme électronique.

Qui fixe la date de l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est un document contradictoire et amiable qui doit être réalisé en présence de l’ex-locataire et du propriétaire (ou son représentant).

La présence des deux parties étant impérative, la date fixée pour ce rendez-vous doit convenir à tous. Elle ne peut être imposée à l’autre partie ni par le bailleur, ni par le locataire sortant.

Par précaution, il est souvent recommandé de fixer la date de l’état des lieux sortant par courrier recommandé avec avis de réception.

Quel est le délai légal pour effectuer l’état des lieux sortant ?

S’il n’y a pas de délai légal pour faire un état des lieux de sortie, ce document doit être rédigé le plus rapidement possible après le départ du locataire et avant que le logement ne soit de nouveau occupé.

Ceci permet d’éviter que des dégradations faites par un nouveau locataire ou à l’occasion de travaux entre deux périodes locatives ne soient imputées au locataire sortant.

À retenir : Quels sont ici les droits du locataire après état des lieux de sortie ? Si l’état des lieux sortant est identique à celui d’entrée, le propriétaire a 1 mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie au locataire sortant. Par contre, si le locataire est responsable de dégradations dans le logement, le bailleur a 2 mois pour rembourser le dépôt de garantie diminué du coût des réparations. Ces frais doivent être justifiés (devis, facture).

Qu’est-ce qu’un locataire doit prévoir avant l’état des lieux de sortie ?

Anticipez l’état des lieux de sortie à l’issue duquel votre dépôt de garantie devrait vous être restitué. Avant le jour J, pensez à faire les menues réparations et remises en état qui s’imposent : ces travaux vous éviteront d’éventuelles retenues sur votre dépôt de garantie.

En tant que locataire, vous avez, pour mémoire, la charge de l’entretien du logement et des réparations locatives du logement. Si vous n’êtes évidemment pas tenu de remettre le logement à neuf, ni responsable de l’usure normale, vous devez donc bien assumer les détériorations dites “anormales” au logement.

Locataire sortant, vous pouvez anticiper l'état des lieux de sortie en :

• Vous assurant du bon fonctionnement des portes, placards, interrupteurs, fenêtres ;
• Rebouchant les trous aux murs ;
• Effectuant les petits raccords de peintures aux endroits éraflés ;
• Changeant les ampoules défaillantes ou les prises électriques cassées ;
• Lavant une moquette tâchée ;
• Astiquant à fond le logement une fois vidé de vos affaires en n’oubliant pas les placards, le nettoyage de la VMC…

Pour compléter : Travaux dans un bien en location, qui paie quoi ?

Que contient un état des lieux de sortie ?

Un état des lieux sortant décrit avec précision le logement et ses équipements. Il permet ainsi de constater l’état de conservation de ce dernier. Il doit mentionner les informations suivantes :

• Le type d’état des lieux (sortie ou entrée) ;
• La date ;
• L’adresse du logement ;
• Le nom ou la dénomination des parties (bailleur, locataire) et le domicile ou le siège social du bailleur. S’il y a lieu, le nom des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux de sortie ;
• Une description précise de l’état des revêtements des sols, des murs, des plafonds de chaque pièce ;
• La description de l'état des équipements et éléments du logement (mauvais, état d’usure, passable, bon, très bon…). S'y ajoute celle des meubles dans la perspective d’un état des lieux de sortie d’un meublé ;
• Le relevé des compteurs individuels d’eau et d’énergie (gaz, électricité) ;
• Le détail des clés et autres moyens d’accès au logement et aux parties communes (carte, badge…) remis par le locataire ;
• La signature du locataire sortant et du propriétaire (ou son représentant) ;
• L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire (indispensable pour recevoir le remboursement de votre dépôt de garantie).

À noter : L’état des lieux de sortie peut faire l’objet de précisions et d’ajouts. Plus une description est précise, mieux c’est. On peut aussi y ajouter des images ou des croquis, ainsi que spécifier d’éventuelles réserves aux observations consignées.

Quels sont les documents nécessaires ?

L’état des lieux de sortie et celui d’entrée peuvent être rédigés sur un document unique comportant, pour chaque pièce, une colonne « à l’entrée du locataire » et une autre « à la sortie du locataire ».

Ces documents peuvent être aussi sur deux supports distincts. Dans ce cas, une présentation similaire permettra de rendre plus clairs l’état des lieux de sortie et la comparaison avec l’état du logement lors de votre entrée dans les lieux.

Facturation après l’état des lieux de sortie : qui paie les réparations ?

Si, durant l’état des lieux de sortie, des dégradations sont constatées, il faut déterminer si elles sont le fait de négligence ou de vétusté (aussi appelée usure normale).

En fonction de l'origine des dégradations, le coût des remises en état ou réparations sera déduit du dépôt de garantie du locataire ou devra être réglé par le bailleur.

Les dégradations par négligence

On l’a vu : en tant que locataire sortant, vous ne pouvez être tenu responsable de la vétusté ou usure normale, au fil du temps, du logement. Par contre il vous revient bien d’effectuer les travaux et les réparations pendant toute la durée du bail.

En cas de manquement, les dégradations seront bien à votre charge. Il peut par exemple s’agir de :

• Trous ou taches sur les murs ;
• Moquette endommagée ;
• Parquet rayé ;
• Carrelage fissuré.

Pour dégager votre responsabilité (et la charge du coût des remises en état), vous devrez apporter la preuve que les dommages ne vous sont pas imputables.

Les dégradations par vétusté

La vétusté est l’usure naturelle du logement, lors d’un usage "normal". Les lieux ont donc été convenablement entretenus mais les éléments du logement se sont abîmés au fil du temps.

La notion de vétusté est relativement floue puisqu’elle évoque l’usage "normal"  d’un lieu dans le temps, peu évident à déterminer et sujet à interprétation.

La vétusté concerne :

• Les matériaux : peintures, carrelages, revêtements de sols, papiers-peints, menuiseries… ;
• Les équipements mis à disposition par le loueur : robinetterie, électroménager, cuisine équipée…
  
  

À noter : Pour aider le bailleur et le locataire sortant à mieux évaluer cette usure au fil du temps, il peut être utile, lors des états des lieux d'entrée et de sortie, d’employer une grille de vétusté. Cet outil permet de mieux différencier une dégradation par négligence d’une autre résultant d’une usure normale.

État des lieux à l’amiable et litige : les différences

Dans le meilleur des cas, un état des lieux se fait d’ordinaire à l’amiable. Ceci signifie que le bailleur et le locataire parviennent à se mettre d’accord sur les constatations mentionnées sur l’état des lieux de sortie.

Quand cet accord amiable n’est pas possible, il y a litige et la procédure va s’avérer plus complexe.

Faire un état des lieux de sortie à l’amiable

Cette procédure classique et à privilégier consiste à réunir le bailleur (ou son représentant tel qu’un agent immobilier) et le locataire pour dresser un état des lieux sortant amiable et contradictoire.

À retenir : Cet état des lieux de sortie est gratuit. Si le propriétaire bailleur le souhaite, il peut déléguer cette tâche à un représentant, par exemple un agent immobilier. Le coût de cette prestation restera à la seule charge du bailleur.

État des lieux contradictoire litigieux : que faire ?

Il peut arriver qu’un état des lieux de sortie amiable ne puisse être réalisé. C’est le cas si l'une des parties (locataire ou propriétaire) :

• Ne se rend pas au rendez-vous fixé ;
• Refuse de faire l’état des lieux de sortie ;
• Refuse de signer l’état des lieux sortant.

Dans ces cas, l’état des lieux de sortie devra être fait par un tiers, en l'occurrence un commissaire de justice (ex-huissier). Ce dernier dressera alors ce qu'on appelle un constat locatif ou état des lieux litigieux.

Le commissaire de justice convoque, par lettre recommandée avec accusé de réception, les deux parties au moins 7 jours avant l’état des lieux litigieux.

Même en l’absence du locataire ou du propriétaire, le commissaire de justice établit ensuite un constat locatif qui s’impose aux deux parties, sans aucune contestation possible :

• Si le bailleur est absent : le locataire peut rendre les clés du logement au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Si le locataire est absent : le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Le juge désignera alors un commissaire de justice afin d’obtenir la remise des clés.

Le coût du constat locatif ou état des lieux litigieux réalisé par le commissaire de justice dépend de la surface du logement. Les frais de cet acte devront, quoiqu’il en soit, être partagés à part égale entre le propriétaire et le locataire sortant. En l'absence de litige, les frais d'intervention du commissaire de justice restent à la charge de celui qui l'a missionné. 

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Peut-on revenir sur un état des lieux de sortie ?

Toute dégradation constatée après que l’état des lieux de sortie a été signé par les deux parties n’est plus opposable au locataire. Et ce, même si le propriétaire fait sa constatation quelques minutes seulement après signature de l’état des lieux de sortie !

En cas de litige entre les parties, une contestation peut être portée par le propriétaire ou le locataire devant un conciliateur de justice (montant du litige inférieur à 5 000 €) ou une commission départementale de conciliation (CDC) pour des montants supérieurs. Cette démarche est gratuite et facultative.

Si elle n’aboutit pas, ou si vous ne souhaitez pas l’enclencher, vous pouvez également saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont le logement dépend.

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