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Location : qu’est-ce que la vétusté d’un logement ?

Publié en juillet 2020 - Mis à jour en septembre 2020

Dans le cas d’une location, il est possible d’annexer au bail une grille de vétusté. Celle-ci a pour mission d’aider les propriétaires et les locataires à déterminer la durée de vie théorique des matériaux et équipements du logement. Et donc, in fine, de décider la part du prix des réparations qui revient à chacun. Mais qu’est-ce que la vétusté d’un logement ? Comment s’appuyer sur la grille en question ? La Matmut vous explique tout !

B.A.-BA : la notion de vétusté

La notion de vétusté intervient principalement lors du départ du locataire d’un logement. Celui-ci doit en effet le rendre dans le même état que lorsqu’il en a récupéré les clés… tout en prenant en compte la notion de vétusté. Décryptage.

Qu’est-ce que la vétusté ?

Commençons par bien définir ce dont nous allons parler dans cet article : qu’est-ce que la vétusté d’un logement ? Il n’existe pas de définition réglementaire ou légale de cette notion – au grand dam des propriétaires d’appartement et de maison. La vétusté n’est, cependant, ni plus ni moins que l’état d’usure ou de dégradations normales dus au temps ou un usage classique, des matériaux (peintures murales, moquettes, carrelage…) et des équipements (robinetterie, menuiseries, électroménagers…).

Autrement dit, la vétusté correspond à l’état du logement et de ses équipements tels qu’ils peuvent être constatés en fonction du temps qui passe. Lorsqu’aucune anomalie n’est détectée, elle est toujours à la charge du bailleur.

La différence entre dégradations et vétusté

Il existe donc une réelle différence entre vétusté d’un logement et dégradations de celui-ci. Dans le premier cas, il n’y a pas eu de détérioration : les lieux ont été convenablement entretenus et les éléments se sont abîmés normalement. Dans le second cas, le logement a été abîmé (volontairement ou involontairement) prématurément par un usage anormal. Par exemple, l’usage qui a été fait de la location ne correspondait pas à sa destination (un bureau dans un logement, par exemple, ou inversement) ou encore l’entretien normal des lieux n’a pas été réalisé.

Le cas particulier des travaux d’entretien

Rappelons qu’il revient en effet au locataire de prendre à sa charge les travaux qui concernent l’entretien courant des lieux, ainsi que l’ensemble des petites réparations. En cas de litige, les experts ne mettront pas sur le compte de la vétusté une dégradation qui relèverait de manquements du locataire à ses obligations. Cela concerne par exemple :

  • remplacement des ampoules
  • raccords de peinture
  • entretien et remplacement des prises électriques
  • entretien du système de chauffage
  • débouchage des canalisations…

 À lire aussi : Locataire : quels travaux peut-on réaliser ?

Utiliser une grille de vétusté dans un logement

Pour prévenir les litiges et faciliter la prise en charge des travaux, il est possible d’appliquer une grille de vétusté. Voici comment ce document fonctionne.

Le principe de la grille de vétusté

Lorsqu’un équipement d’un logement s’use de manière anormale, la grille de vétusté permet de déterminer quelle sera la part des travaux à la charge du propriétaire, et celle à la charge du locataire. S’il n’en existe aucune d’officielle, ou appliquée à tous les baux, il est possible, en cas d’accord entre bailleur et preneur, d’en annexer une au contrat de location.

Dès lors, la grille de vétusté fait foi : si une demande de réparation intervient en cours de location, et au moment du départ du locataire, la répartition de la prise en charge pécuniaire se fera en fonction de ce que dit ce document. C’est pourquoi il est conseillé d’en conserver une copie à portée de main.

À quoi ressemble une grille de vétusté ?

Une grille de vétusté d’un logement présente, dans une première colonne, les équipements concernés, dans différentes catégories :

  • la plomberie (canalisation, appareils sanitaires)
  • le chauffage (les radiateurs, les appareils de chauffage et/ou de production d’eau chaude…)
  • le réseau électrique
  • la quincaillerie
  • la robinetterie
  • les appareils ménagers
  • les menuiseries (intérieures comme extérieures)
  • les revêtements (parquet, carrelage, faïence)
  • les peintures et papiers peints
  • les meubles sous évier

Pour chacun de ces équipements, d’autres colonnes vont préciser la durée de vie théorique, la franchise appliquée (la période durant laquelle le locataire sera intégralement responsable en cas de besoin de réparation), le pourcentage d’abattement par année, et la valeur résiduelle (celle qui restera à la charge du locataire au-delà de la durée de vie).

Par exemple, si la grille de vétusté indique qu’une moquette dispose d’une durée de vie théorique de 7 ans, avec une franchise d’un an et un abattement annuel de 15 %, un remplacement de cet équipement au bout de 4 ans sera pris en charge par le propriétaire à hauteur de :
(4-1) X 15 = 45 % (avec 4 = moment où sont réalisés les travaux et 1 = la durée de la franchise).

À lire aussi : Travaux dans un bien en location : qui paie quoi ?

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