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Servitude et droit de passage : ce qu'il faut savoir

Mise à jour août 2023

Droit de passage, servitude ou servitude de passage : ces trois termes reviennent très souvent lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Quelle est la différence entre chacun ? Comment établir un droit de passage ou une servitude ? Dans quelles limites ?

Servitude ou droit de passage : quelles sont les différences ?

Définie par l’article 637 du Code civil, la servitude désigne la charge qui s’impose au propriétaire d’un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d’un autre terrain (le fonds dominant). Il existe plusieurs types de servitude : servitude de passage, servitude de vue…

La servitude de passage consiste à laisser passer son voisin sur son terrain, afin qu’il puisse rejoindre sa propriété difficile d’accès ou enclavée. La servitude est dite légale, lorsque le terrain est enclavé, ou conventionnelle, lorsqu’il est simplement difficile d’accès.

Le droit de passage, défini à l’article 682 du Code civil, désigne précisément le droit d’un propriétaire de passer sur le terrain de son voisin pour rejoindre sa propriété lorsque celle-ci est enclavée. Le voisin, propriétaire du fonds servant, ne peut pas s’y opposer. Toutefois, le droit de passage est soumis à certaines conditions.

Bon à savoir : Le droit de passage est donc une servitude, mais toutes les servitudes ne sont pas nécessairement des droits de passage.

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Que faut-il savoir sur la servitude de passage ?

Quelles sont les différentes formes de servitude de passage ?

Il existe différentes formes de servitude de passage :

  • Les servitudes de passage légales : elles concernent les terrains enclavés pour lesquels le droit de passage est automatique.
  • Les servitudes de passage conventionnelles : elles concernent les terrains difficiles d’accès pour lesquels la servitude n’est pas acquise de plein droit.

Comment établir une servitude ?

Votre propriété est difficile d’accès ? Vous pouvez établir une servitude conventionnelle avec votre voisin de manière à pouvoir passer sur son terrain. L’accord de ce dernier est obligatoire.

La servitude conventionnelle doit être matérialisée par un document écrit, qui précise les modalités de passage : emplacement, exercice (à pied, en voiture…) et l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant. Son montant est librement fixé par les deux propriétaires et doit correspondre au dommage causé (gêne, bruit…).

Quelle est la durée d'une servitude de passage ?

La servitude est rattachée à un bien, et non à une personne. Par conséquent, la servitude de passage est transmise aux propriétaires successifs. Une maison est donc cédée avec sa servitude, d’où l’obligation pour le vendeur de les mentionner lors de la vente de son bien immobilier.

Les servitudes sont, par défaut, perpétuelles, mais peuvent aussi s’éteindre de quatre façons, précisées par le Code civil :

  • En cas de modification conventionnelle ou de renonciation du propriétaire du fonds dominant ;
  • Par l’impossibilité de les utiliser ;
  • Par le non-usage pendant 30 ans ;
  • Lorsque les deux fonds passent aux mains d’un seul propriétaire.

Que faut-il savoir sur le droit de passage ?

Quelles sont les conditions pour qu'un droit de passage soit reconnu ?

Pour qu’un droit de passage soit reconnu sur une propriété, le bien qui en bénéficie doit être enclavé, à savoir isolé, sans aucun accès sur la voie publique ou disposant d’un accès insuffisant.

Dans ce cas, il s’agit d’une servitude légale. L’accord du propriétaire du fonds servant n’est donc pas nécessaire.

Le droit de passage peut être défini à l’amiable avec le voisin, et scellé par un acte sous seing privé ou un acte authentique chez le notaire.

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Quelles sont les limites du droit de passage ?

Bien qu’automatique pour le propriétaire d’un terrain enclavé, le droit de passage doit respecter certaines règles à l’égard du propriétaire du fonds servant :

  • Prendre le chemin le plus court pour rejoindre la voie publique ;
  • Passer par l’endroit le moins préjudiciable ;
  • Verser une indemnité au voisin, fixée à l’amiable ou par le juge du tribunal judiciaire, et proportionnelle au dommage causé (bruit, tranquillité…).

Bon à savoir : Le droit de passage cesse dès que le fonds dominant n’est plus enclavé, par exemple lors de la création d’une route ou d’un chemin public desservant le terrain.

Que faire en cas de litige concernant le droit de passage ?

En cas de litige, qu’il s’agisse d’un droit de passage ou d’une servitude, il faut saisir le tribunal judiciaire.

Le juge pourra trancher et décider de l’emplacement du passage, de ses modalités et de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant. Il pourra aussi prononcer la fin du droit de passage.

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