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Servitude et droit de passage : ce qu'il faut savoir

Mis à jour en juillet 2020

Servitude, droit de passage, servitude de passage : ces trois termes reviennent très souvent lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Mais que désignent-ils exactement ? Gros plan sur le Code civil et sur cette terminologie qui concerne les propriétaires de biens immobiliers.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Définie à l’article 637 du Code civil, la servitude est un terme juridique désignant une charge qui s’impose au propriétaire d’un bien (fonds servant), au profit du propriétaire d’un autre bien (fonds dominant).

La servitude de passage est l’un des types de servitude. Elle confère au propriétaire du fonds dominant un droit de passage sur le fond servant. Cette servitude est dite légale lorsqu’un terrain est enclavé, ou conventionnelle si le terrain est juste difficile d’accès.

Les différentes formes de servitude

On distingue les servitudes continues des servitudes discontinues. Dans le premier cas, l’usage ne nécessite pas d’intervention humaine (exemple : un égout, une vue, une arrivée d’eau…). Quant à la servitude discontinue, elle nécessite une intervention humaine pour être exercée. C’est le cas du droit de passage ou du droit de puisage.

L’article 689 du Code civil distingue aussi les notions de servitude apparentes et non apparentes. Comme son nom l’indique, la servitude apparente est matérielle et visible, comme une conduite d’eau extérieure par exemple. À l’inverse, la servitude non apparente est invisible. C’est le cas notamment d’une interdiction de construire.

Durée des servitudes

Étant rattachée à un bien et non à une personne, la servitude est transmise aux propriétaires successifs. Une maison vendue le sera donc avec sa servitude, d’où l’obligation pour le vendeur de mentionner les servitudes lors de la vente de son bien.

Par défaut, les servitudes sont ainsi, par principe, perpétuelles, mais dans certains cas, elles peuvent aussi s’éteindre. Voici les quatre cas de figure définis par le Code civil :  

  • lors de la modification conventionnelle ou de la renonciation du propriétaire du fonds dominant
  • par l’impossibilité de les utiliser
  • par le non-usage pendant trente ans
  • par la confusion des fonds

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Qu'est-ce qu'un droit de passage ? 

Défini dans l’article 682 du Code civil, le droit de passage est une servitude. Néanmoins, toutes les servitudes ne sont pas nécessairement des droits de passage. Ce dernier se définit précisément comme le droit d’un propriétaire de passer sur le terrain de son voisin afin d’accéder à sa propriété lorsque celle-ci est enclavée. Contraignante pour le propriétaire du fonds servant, la servitude de passage est néanmoins soumise à certaines conditions.

La nécessité d’avoir un terrain enclavé

Pour que le droit de passage soit reconnu sur une propriété voisine, le bien qui en bénéficie doit être enclavé. Le terrain doit être isolé et ne disposer d’aucun accès sur la voie publique ou seulement d’un accès ne disposant pas d’une issue suffisante sur la voie publique. Dans ce cas, l’accord du propriétaire du terrain utilisé pour le passage n’est pas nécessaire. Il s’agit d’une servitude légale. En revanche, si le terrain n’est pas enclavé mais simplement difficile d’accès, l’accord du propriétaire du fonds servant est obligatoire. Ce droit de passage est appelé servitude conventionnelle.

Les limites du droit de passage

Si le droit de passage est automatique pour le propriétaire d’un terrain enclavé, celui-ci se doit de respecter certaines règles à l’égard du propriétaire du fonds servant :

  • prendre le passage le plus court pour rejoindre la voie publique,
  • passer par l’endroit le moins préjudiciable,
  • verser au voisin une indemnité (déterminée à l’amiable ou par le juge du tribunal judiciaire) proportionnelle au dommage subi (bruit, tranquillité).

Il faut noter que la servitude de passage cesse dès lors que le fonds dominant n’est plus enclavé. C’est le cas lors de la création d’une route ou d’un chemin public desservant le terrain par exemple.

À qui s’adresser en cas de contestation ?

En cas de litige, il faut saisir le tribunal judiciaire. Il pourra statuer sur l’existence du droit de passage, son emplacement ou encore son mode d’exercice (en voiture, à pied, …). Le juge pourra également définir le montant de l’indemnité versée au propriétaire du fonds servant ou encore prononcer la fin du droit de passage.

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