Terrain non constructible : quelles alternatives pour s’y installer ?

Bien qu’un terrain non constructible soit soumis à des restrictions, des alternatives existent pour s’y installer légalement. Selon le Plan Local d’Urbanisme (PLU), il est toujours possible d’y implanter des aménagements, telles une habitation mobile ou une exploitation agricole. Pour tirer le meilleur parti de votre bien foncier, il est crucial de comprendre la réglementation en vigueur avant de tenter une viabilisation ou une reclassification.

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est une parcelle sur laquelle il est interdit de construire une habitation (maison, immeuble, cabanon...), ou d’y résider. Ce statut contraignant n’est pas arbitraire : il découle de critères définis par le Plan Local d’Urbanisme l (PLU) qui classe les zones d’une commune en grandes catégories.

En général, un terrain peut être considéré comme inconstructible du fait de :

• Sa localisation : il est situé dans une zone protégée (réserve naturelle, littoral, abords d’un monument historique…) ou à risque naturel (inondation, glissement de terrain) ;
• Une absence de viabilisation : il est non raccordé ou non raccordable aux réseaux d’eau, d’électricité ou d’assainissement ;
• Ses caractéristiques physiques : le terrain peut présenter un sol instable, un relief complexe ou encore une surface insuffisante pour accueillir une construction conforme au PLU ;
• Les réglementations locales : des restrictions imposées par le PLU pour des raisons de sécurité, environnementales ou patrimoniales.

Certaines communes ne sont pas dotées d’un PLU : dans ces cas, c’est la « règle de constructibilité limitée » qui joue. Selon cette règle, aucune construction ne peut être autorisée hors les parties déjà urbanisées.

Des dérogations limitées à la constructibilité sont parfois possibles et doivent être approuvées par délibération du conseil municipal.

Bon à savoir : Vous pouvez consulter le PLU dans votre mairie ou en ligne, sur le site internet de certaines communes voire via le Géoportail de l’Urbanisme.

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Comment contester le caractère non constructible d’un terrain ?

Le statut “inconstructible” d’un bien foncier n’est pas immuable. Hors zone à risque ou exposée à de trop grands risques naturels (inondation, éboulement...), vous pouvez donc :

• Adresser à votre maire une demande de vérification spécifique du zonage PLU de votre terrain (une erreur est possible) ou présenter une demande de révision du statut de votre bien foncier. Votre demande doit être motivée et appuyée par des arguments solides. Vous devrez aussi prouver la viabilité du terrain et de votre projet et vous soumettre aux inspections des services de l’équipement, de l’environnement... ;
• Contester un éventuel refus de demande de révision PLU avec l’appui d’un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme ;
• Tenter de contester le caractère inconstructible de votre terrain lors d’une révision générale de PLU (env. tous les 10-15 ans). À cette occasion, une enquête publique est ouverte. Pendant cette consultation, vous pouvez vous opposer au classement “non constructible” de votre bien. Dans tous les cas, la modification ou la révision du PLU est très encadrée et longue (24 mois en moyenne).

À retenir : Le classement ou reclassement de votre terrain en constructible n’est qu’une première étape pour votre future installation. L’obtention d’un permis de construire reste impérative avant tout démarrage de travaux. Des travaux de viabilisation (raccordements au réseau d’eau potable, énergie, assainissement, fibre optique) ne modifient pas le statut d’un terrain non constructible.

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Terrain non constructible : des règles différentes pour certains cas

Les zones non constructibles n’obéissent pas toutes aux mêmes règles. Des aménagements particuliers encadrent donc les terrains situés en zone agricole, en zone naturelle et forestière, ou encore ceux dits "pastilles".

Terrain non constructible en zone agricole

Sur un terrain classé comme agricole, seuls les bâtiments nécessaires à l’exploitation agricole sont autorisés : hangar, serres, silos, locaux de stockage, de transformation ou de conditionnement...

Un agriculteur peut toutefois y construire son habitation, mais seulement si le voisinage immédiat de l’exploitation est indispensable. Le Code de l’urbanisme impose, par ailleurs, d’avoir le statut d’agriculteur pour réaliser ces travaux.

Des communes soucieuses de vitaliser l’économie et le tourisme - ou de répondre au besoin croissant de logements - peuvent aussi réviser le statut de terrains agricoles. Les bâtiments agricoles peuvent ainsi changer de destination et devenir des habitations si le PLU de la commune l’autorise.

Il peut aussi être possible d’obtenir l’autorisation de stationner une caravane, d’édifier un chalet... La commission départementale de préservation des espaces agricoles doit donner un avis favorable à ces travaux.

Terrain non constructible en zone naturelle et forestière

Les zones naturelles et forestières visent à protéger l’environnement comme la richesse de la faune, de la flore ou encore l’aspect typique de certains paysages. La règle est claire : aucune maison n’est possible sur ce type de terrain non constructible.

Seule exception : si le lieu comporte une ancienne bâtisse, édifiée avant l’entrée en vigueur de la loi classant le terrain comme non constructible. Dans ce cas, restaurer ou rénover ce bien est possible… pourvu que le projet s’intègre parfaitement au paysage environnant.

Terrain non constructible : le cas des zones pastilles

Sur un terrain non constructible, on appelle « zone pastille » un lieu en zone naturelle ou agricole où le PLU autorise de petites habitations légères, démontables ou pouvant rouler. L’appellation administrative des zones pastille est STECAL (Secteurs de Taille et de Capacité d’Accueil Limités).

Une zone pastille peut ainsi accueillir :

• Camping-car ;
• Mobil-home ;
• Caravane ;
• Tente de camping ou yourte ;
• Cabane en bois ;
• Tiny house…

Ces habitations légères doivent être utilisées au minimum huit mois par an. D’autres règles spécifiques encadrent ces « pastilles » :

• Pour s’y installer, il faut effectuer une déclaration préalable à la mairie ;
• En cas de travaux, vous devez demander un permis d’aménager dès que la surface de plancher est supérieure à 40 m² ;
• Si le terrain n’en est pas pourvu, vous pouvez y installer vos propres équipements (traitement de l’eau, électricité...), après en avoir informé la mairie ;
• À défaut de respecter ces obligations, vous ne serez pas autorisé à résider sur place au-delà de 3 mois.

Terrain non constructible : une assurance est-elle nécessaire ?

La législation n’impose aucune souscription d’assurance au propriétaire d’un terrain inconstructible.

Mais ce type de bien foncier n’est pas à l’abri de dommages causés par des événements imprévus, tels que des incendies, du vandalisme, des accidents….

En outre, si quelqu’un, même un intrus, se blesse sur votre terrain, vous pourriez en être tenu responsable. Si l’un de vos arbres venait à tomber et endommageait une voiture ou un bâtiment voisin, la situation serait identique.

C’est pourquoi la Matmut vous propose une solution d’assurance terrain non constructible taillée sur mesure à votre bien. Grâce à elle, vous aurez l’esprit tranquille tout au long de l’année !

Acheter un terrain non constructible

Le prix d’achat d’un terrain non constructible repose sur des critères différents de ceux d’un domaine constructible. Des terres, bien qu’inconstructibles, peuvent être dotées d’un paysage époustouflant, de rivières, d’une riche végétation, voire de traits naturels rares. Toutes ces caractéristiques peuvent accroître considérablement leur valeur.

Un terrain inconstructible peut enfin être un investissement d’avenir lucratif si l’on a des arguments pour demander une reclassification.

À retenir : Lorsque vous préparez votre budget d’achat pour un terrain non constructible, n’oubliez pas d’y intégrer un coût supplémentaire : les taxes foncières dont vous devrez vous acquitter.

Vendre un terrain non constructible

Le prix espéré d’un terrain inconstructible dépend de son emplacement, sa surface, son accessibilité ou encore la présence éventuelle de ressources naturelles. Vendre un terrain non constructible est tout à fait possible pour peu que vous disposiez de quelques documents essentiels :

• Un titre de propriété (y compris acte de vente, de donation, de succession…) ;
• Le document d’arpentage : cette pièce administrative, réalisée par un géomètre, formalise les nouvelles limites d’un terrain issu d’une division de parcelle ;
• Une étude de sol : c’est une obligation légale si le terrain à vendre est situé dans une zone à sol argileux. Le site officiel Géorisques pourra vous renseigner ;
• Un état des risques technologiques, naturels ou sismiques : ce document fait partie des diagnostics techniques devant obligatoirement être remis à l’acheteur.

Bon à savoir : Les titres de propriété un peu anciens (plusieurs dizaines d’années, voire plus) comportent souvent des informations imprécises. Pour sécuriser la mise en vente de votre terrain non constructible, faites réaliser en préalable un nouveau bornage du bien.

La fiscalité des terrains non constructibles

Trois points fiscaux importants à retenir :

• La taxe foncière est due chaque année, mais elle sera évidemment moindre que celle appliquée à une propriété bâtie ;
• En cas de revente avant 30 ans d’acquisition, vous devrez vous acquitter de taxation sur la plus-value immobilière (différence entre le prix d’achat du terrain et celui auquel il est mis en vente). Le mécanisme est commun à toute vente immobilière ;
• Les revenus tirés d’une location d’un terrain non constructible sont imposables au titre des revenus fonciers.

À consulter : Quelle différence entre taxe foncière et taxe d'habitation ?

Peut-on louer un terrain non constructible ?

Un terrain inconstructible peut tout à fait être valorisé. Par exemple grâce à une mise en location à un agriculteur, un éleveur, un exploitant de panneaux solaires ou encore pour l’organisation d’événements professionnels ou privés de plein air (vide-greniers, kermesses, mariage de plein air...).

Quelques précisions, si vous louez votre terrain non constructible à :

• Un agriculteur (ou un éleveur) : il faudra signer un bail rural ou bail à ferme ou encore un bail à métayage lorsque les produits récoltés sont partagés avec le propriétaire. Ces baux sont conclus pour de longues périodes et peuvent être transmis aux héritiers du locataire. Un prêt d’usage à titre gratuit peut aussi être conclu. Notez que les petites parcelles (moins d’un hectare) peuvent échapper aux règles strictes du bail rural ;
• Un exploitant de ferme photovoltaïque : en général, il faut que le terrain fasse au minimum entre 1 et 5 hectares. La durée de contrat pour ces petites centrales électriques est souvent longue (plusieurs décennies) et doit être autorisée par le Plan Local d’Urbanisme ou PLU. Le terrain doit enfin pouvoir être raccordé au réseau public d’électricité.