Terrain non constructible : quelles alternatives pour s’y installer ?

Ce n’est pas parce qu’un terrain est classé « non constructible » qu’il est strictement interdit d’y vivre. Dans certains cas, il est en effet possible d’y installer une roulotte, un mobil-home, voire une maison. Alors, dans quelles conditions ? Et que dit la loi ? Une assurance habitation est-elle obligatoire ?

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Par définition, un terrain est décrété « non constructible » dès lors que toute construction, quelle que soit sa nature (maison, immeuble, cabanon...), y est strictement interdite. En d’autres termes : il ne remplit pas les conditions requises pour être classé « terrain à bâtir ». Et ce, pour les raisons suivantes (qui peuvent d’ailleurs se cumuler) :

• Son sol est trop fragile, trop instable pour soutenir la charge d'une construction ;
• Il se trouve dans une zone à risque, exposée aux catastrophes naturelles : séisme, inondation, glissement de terrain, avalanche ;
• Il est dépourvu des équipements indispensables à toute habitation décente : voie d’accès, raccordement à l’eau potable, à l’électricité et au réseau d'assainissement ;
• Il est situé dans une zone protégée : réserve naturelle, littoral, zone de montagne, abords d’un monument historique.

Bon à savoir : Pour vérifier si un terrain est constructible ou non, n’hésitez pas à vous rendre dans votre mairie pour consulter le Plan Local d'Urbanisme (PLU), qui consigne le statut de chaque terrain enregistré sur la commune. Les PLU sont également accessibles en ligne, via le Géoportail de l’Urbanisme.

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Terrains non constructibles : quels sont les cas particuliers ?

Disparité des territoires oblige, les zones non constructibles n’obéissent pas toutes aux mêmes règles. Des aménagements particuliers encadrent ainsi les terrains situés en zone agricole, en zone naturelle et forestière ou encore les terrains dits « pastilles ».

Les terrains non constructibles en zone agricole

En toute logique, un terrain agricole est destiné… à l’agriculture. Vous pouvez y cultiver des hectares de maïs ou de vigne, y faire paître vaches et moutons. Mais pas y construire une maison. En effet, seuls sont autorisées les bâtiments nécessaires à l’activité paysanne : hangar, grange pour l’élevage, abris saisonnier. Le Code de l’Urbanisme impose d’ailleurs d’avoir le statut d’agriculteur pour opérer ces travaux.

Toutefois, partout en France, un nombre croissant de communes révisent le statut de certains terrains agricoles pour les rendre constructibles. L’objectif ? Répondre au besoin croissant de logements ou encore revitaliser l’économie et le tourisme. Il est donc de plus en plus fréquent d’obtenir l’autorisation de stationner une caravane, d’édifier un chalet ou même une maison en zone agricole. 

Attention cependant : les dossiers sont examinés au cas par cas. Un projet peut ainsi faire l’objet d’un accord, tandis qu’un autre, pourtant similaire, essuiera un refus !

Les terrains non constructibles en zone naturelle et forestière

Soumises aux articles L 123.1.5 et R 123.8 du Code l’Urbanisme, les zones naturelles et forestières visent à protéger l’environnement comme la richesse de la faune, de la flore ou encore l’aspect typique de certains paysages. Et là, la consigne est à priori claire : aucune maison sur un terrain non constructible.

Seule exception : si le terrain comporte une ancienne bâtisse, édifiée avant l’entrée en vigueur de la loi classant le lieu comme « non constructible ». Dans ce cas, vous pouvez restaurer ou rénover ce bien. Seule contrainte : votre projet doit s’intégrer parfaitement dans le paysage environnant pour être accepté.

Terrains non constructibles : qu'est-ce qu'un terrain « pastille » ?

Reste un cas de terrains non constructibles : les terrains dits « pastilles ». On appelle ainsi les zones que le PLU d’une commune réserve aux habitations mobiles, légères et démontables. Autrement dit : celles qui peuvent être désinstallées sans effort particulier, à tout moment.

Elles doivent être habitées en permanence ou, à minima, huit mois par an. D’autres règles spécifiques encadrent ces « pastilles » :

• Pour s’y installer, il faut effectuer une déclaration préalable à la mairie ;
• En cas de travaux, vous devez demander un permis d’aménager dès que la surface de plancher est supérieure à 40 m² ;
• Vous pouvez y installer vos propres équipements (traitement de l’eau, électricité...) si le terrain n’en est pas pourvu. Mais seulement après en avoir informé la mairie ;
• À défaut de respecter ces obligations, vous ne serez pas autorisé à résider sur place au-delà de 3 mois.

Est-il possible d'habiter sur un terrain non constructible ?

La réponse est négative s’il s’agit d’un terrain situé en zone à risque et exposé aux catastrophes naturelles. De même pour les terrains qui se trouvent en zones naturelles et forestières (à une exception près, évoquée plus haut).   

En revanche, en zones agricoles et sur les terrains « pastilles », les perspectives sont plus ouvertes. Là, les pouvoirs publics n’hésitent pas à reclasser des terrains jadis non constructibles en constructibles ou à s’ouvrir aux habitats alternatifs (roulotte, tiny house, mobil-home) pour répondre à la demande de logements et dynamiser les régions.

Habiter sur un terrain non constructible y devient donc possible, moyennant des démarches longues et très disparates sur le territoire français qui dépendront des arbitrages opérés par chaque commune.

Reste une dernière option : demander la révision du statut de votre terrain pour qu’il soit requalifié en « constructible ». Un vrai parcours du combattant. Vous devrez en effet demander la modification du PLU, prouver la viabilité du terrain et de votre projet, vous soumettre aux inspections des services de l’équipement, de l’environnement... Avant d’éventuellement obtenir le précieux sésame. Sachez que de plus en plus de personnes y accèdent !

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Une assurance spécifique est-elle nécessaire pour une maison sur terrain non constructible ?

Qui dit terrain non constructible n’implique pas qu’il soit à l’abri de tout danger. Il devient seulement la cible d’autres formes de dégradations en votre absence.

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