Mur mitoyen : qui est responsable lors d’un sinistre ?

La mitoyenneté est un droit de propriété sur une séparation (mur, clôture, haie…) entre deux propriétés contiguës. Cette séparation, qui appartient de façon égale aux deux propriétaires voisins, peut parfois être source de litige. En cas de sinistre sur un mur mitoyen, qui est responsable et comment fonctionne l’indemnisation de l'assurance habitation ?

Qu’appelle-t-on un mur mitoyen ? 

Un mur mitoyen est un ouvrage maçonné et scellé au sol qui sépare deux propriétés appartenant à deux propriétaires distincts. Le mur peut séparer deux bâtiments, des cours, des jardins… Ce type de mur entre deux propriétés (à l’exception des grillages) est considéré comme mitoyen sauf preuve du contraire.

Le caractère mitoyen d’un mur peut être établi principalement par un titre légal. Il peut s’agir par exemple d’un acte de vente ou de propriété (qui comporte un plan de bornage de la propriété), d’une donation ou encore d’une convention sous seing privé entre voisins (document signé par les 2 parties) indiquant la nature mitoyenne du mur.

En revanche, un mur n’est pas considéré comme mitoyen si :

• Il a une seule pente au sommet ;
• Des tuiles ou des bordures sont situées d’un seul côté du mur.

Dans ce cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouvent la pente, les tuiles ou les bordures.

Un mur peut aussi cesser d’être mitoyen par prescription acquisitive. Cette prescription, aussi appelée trentenaire, s’illustre lorsque votre voisin se comporte depuis 30 ans au moins comme le véritable propriétaire du mur qu’il entretient et répare seul. S’il peut le prouver, le mur n’est plus considéré comme mitoyen mais lui appartient en totalité.

Travaux et entretien d’un mur mitoyen : qui paie ?

Chacun des propriétaires peut utiliser comme il veut le versant du mur mitoyen qui lui appartient, à condition de ne pas empiéter sur les droits de son voisin.

Quels travaux sur un mur mitoyen ? 

Vous pouvez installer des plantes grimpantes ou des treillages sur votre côté du mur^(*), pourvu que vos plantations n’empiètent pas sur la parcelle de votre voisin.

Il vous est aussi possible de réaliser des travaux pour, par exemple, rehausser votre partie du mur mitoyen ou en augmenter l’épaisseur. Ces travaux d’exhaussement doivent, sauf règles locales d’urbanisation (PLU, règlement de lotissement…), respecter ces tailles :

• Hauteur minimale de 2,60 m si le terrain est situé dans une commune de moins de 50 000 habitants ;
• Hauteur au minimum de 3,20 m pour un terrain implanté dans une commune de plus de 50 000 habitants.

Ce rehaussement n’est par contre possible que s’il ne porte pas préjudice à votre voisin (par exemple, une perte d’ensoleillement). Dans ce cas, ce rehaussement provoque un trouble de voisinage que vous devriez dédommager à votre voisin.

Les travaux possibles sur votre versant du mur mitoyen ne peuvent par ailleurs pas consister à :

• Appuyer une construction sur le mur (sauf consentement écrit du voisin) ;
• Ouvrir une fenêtre dans le mur ;
• Procéder à des aménagements compromettant la solidité du mur.

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Qui est responsable de l’entretien du mur mitoyen ? 

L’entretien est à la charge des deux propriétaires du mur, d’un commun accord. Autrement dit : chacun doit s’occuper de son côté. Ce principe d’entente et de partage des frais entre les propriétaires du mur mitoyen vaut aussi pour d’éventuels travaux de réparation, qui doivent également être décidés d’un commun accord (article 655 du Code civil).

Toutefois, si des travaux sont réalisés sans l’accord de l’un des deux propriétaires, ils sont à la charge exclusive du voisin qui les a entrepris. L’autre voisin propriétaire est en droit de refuser tout remboursement du fait même qu’il n’a pas donné son accord.

Enfin, si vous avez par exemple rehaussé ou augmenté votre partie du mur, les frais d’entretien de votre portion rehaussée ou augmentée sont exclusivement à votre charge.

À noter : En cas de mur mitoyen à l’aplomb d’une voie publique, la jurisprudence considère que c’est à la commune d’entretenir le mur.

Sinistre : qui paie pour la réparation d'un mur mitoyen ?

La réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit et proportionnellement au droit de chacun. En cas de sinistre sur un mur mitoyen, les responsabilités peuvent varier.

Les dommages sont causés par un événement extérieur

En cas de dommages à un mur mitoyen causés par un événement extérieur, la responsabilité va dépendre de la nature de l’événement.

La responsabilité peut être partagée proportionnellement entre les propriétaires du mur mitoyen selon que leur action ou manque d’entretien a pu contribuer aux dommages. C’est souvent l’expert désigné par l’assurance qui pourra déterminer les responsabilités respectives de chacun.

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Les dommages sont causés par l'un des copropriétaires du mur

En règle générale, votre assurance habitation se chargera d’indemniser le voisin ou tout autre tiers si vous êtes responsable du sinistre. En effet, votre garantie responsabilité civile vous couvre en cas de dommages causés à un tiers.

Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu’il cause au mur mitoyen ou que sa partie du mur cause à la propriété de l’autre propriétaire mitoyen. Si l’un des deux propriétaires du mur mitoyen n’a pas entretenu sa partie du mur, et que ce dernier s’effondre, les réparations (et l’éventuelle reconstruction du mur) lui incombent, à condition de pouvoir prouver sa faute.

C’est la jurisprudence qui a précisé ce point : « Le copropriétaire d'un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation ou de reconstruction de ce mur lorsque la réparation ou la reconstruction est rendue nécessaire par son propre fait ou par le fait des choses qu'il a sous sa garde » (Cass 3ème civ 19/10/2005 n° 04-15.828).

Dans ce cas de figure, pour déterminer la responsabilité du sinistre, les assureurs des propriétaires mitoyens missionnent chacun un expert. Ces experts vont alors établir un rapport, par exemple, sur un mur qui s’écroule, pour l’assurance, qui va ensuite déterminer les responsabilités. Si les deux experts sont en désaccord, un troisième peut trancher.

En revanche, si le litige subsiste, un recours en justice peut être nécessaire. Dans ce cas, la garantie protection juridique relative au bien assuré de votre assurance habitation peut vous venir en aide concernant les modalités pratiques de la procédure.

Quelles démarches entreprendre en cas de sinistre ?

Pour faire une déclaration de sinistre à la Matmut, il vous faudra principalement communiquer :

• Une description du sinistre ainsi que la date à laquelle il est survenu, ou celle à laquelle vous l’avez constaté ;
• Un état le plus détaillé possible des dommages et dégâts ;
• Les factures et documents liés aux biens détériorés (factures d'achat, certificats de garantie, attestations de réparation…) ;
• Les photos des biens et/ou des dégâts subis par votre habitation.

L'ensemble de ces documents n'est pas toujours aisé à rassembler dans l'instant. Après avoir déclaré le sinistre, vous pourrez les communiquer ultérieurement à la Matmut.

Le + Matmut : Les délais pour déclarer un sinistre habitation sont encadrés par la loi. Il peut s’agir par exemple de 5 jours ouvrés maximum en cas de dégât des eaux, bris de vitre, incendie ou tout autre sinistre garanti par votre contrat, ou de 30 jours maximum suivant la publication de l’arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle. La Matmut vous demande tout simplement de déclarer votre sinistre dans les meilleurs délais, soit dès que vous le constatez.

À consulter : Comment déclarer un sinistre à son assurance habitation ?

Comment acquérir la propriété d’un mur mitoyen en intégralité ?

L’un des deux propriétaires du mur mitoyen peut choisir d’acquérir la propriété totale du mur.

Pour acheter la mitoyenneté à l’autre propriétaire, il faut faire une demande amiable par courrier recommandé.

Si le voisin accepte, cet accord devra être consigné par un acte notarié. Si le voisin refuse cette première étape amiable, le propriétaire souhaitant acheter la mitoyenneté peut saisir le tribunal judiciaire.

Bon à savoir : Une personne qui a renoncé à son droit de propriété sur le mur mitoyen n’est plus responsable ni de son entretien ni des réparations à effectuer.