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Litiges avec le syndic de copropriété : quels recours ?

Publié en juillet 2021

Dans la vie d'une copropriété, il peut arriver de se retrouver en conflit avec le syndic de copropriété. Quel genre de litiges peuvent apparaître ? Comment les régler ? Le point avec la Matmut.

Dans quels cas peut-il y avoir litige avec un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété gère l'administration ainsi que les finances de la copropriété dont il a la charge. Il est soumis à une obligation de moyens et non de résultats. Toutefois, il arrive que le syndicat des copropriétaires ou qu'un copropriétaire de façon individuelle décide de le poursuivre pour manquement à ses fonctions. Parmi les principales causes de litiges de copropriété, on retrouve :

  • les négligences qui peuvent entraîner ou ont entraîné un sinistre dans la copropriété ;
  • des pratiques frauduleuses avérées ;
  • le non-respect du règlement ou du mandat ;
  • une décision prise en non-conformité avec le règlement de copropriété.

À lire aussi : Syndic de copropriété : quel rôle et quelles missions ?

Comment remédier à un conflit avec le syndic de copropriété ?

Il existe différents recours pour les copropriétaires souhaitant régler un litige avec leur syndic de copropriété : la conciliation à l’amiable, la médiation, la procédure participative ou encore une action en justice.

Conciliation à l'amiable

Avant toute chose, en cas de conflit avec le syndic de copropriété, il convient d'engager une conciliation à l'amiable. Envoyez une réclamation à l'amiable par courrier recommandé avec accusé de réception en lui rappelant ses obligations et en lui sommant de les remplir. 

Médiation

Si le syndic de copropriété ignore le courrier, la médiation est un autre moyen de régler le conflit et ainsi éviter une procédure longue et coûteuse. Pour que la médiation soit possible, il faut toutefois que tous les composants de la copropriété acceptent cette solution.

La médiation fait intervenir une personne externe au conflit. Ce tiers est alors par principe impartial. Son rôle est d'aider les deux parties à trouver un terrain d'entente pour résoudre le litige. Le médiateur st choisi par accord des parties et peut être par exemple, un avocat ou une association spécialisée dans ce type de conflit.

Bon à savoir
Il arrive que dans certains règlements de copropriété, la procédure de médiation soit notée comme obligatoire avant toute autre démarche.

Procédure participative

La procédure participative est une solution relativement similaire à la médiation. Les parties s’engagent à mettre en œuvre les moyens permettant de trouver un accord (obligation de moyens), non sur l’obligation d’un accord (obligation de résultat). Chaque partie doit consulter un avocat pour connaître certaines spécificités du droit. 

Action en justice

Si la médiation n'aboutit pas à une solution, il est alors possible de mener une action en justice contre le syndic de copropriété. Cette action peut être engagée :

  • par toute la copropriété, pour les litiges de gestion globale ;
  • par un seul copropriétaire, pour une affaire qui le concerne directement.

Le tribunal compétent en la matière est le tribunal judiciaire du lieu de la copropriété. Il est à noter que ce type de procédure juridique peut prendre du temps et revenir cher aux copropriétaires.

Qui peut engager une action à l'encontre du syndic ?

En cas de litige, le syndicat des copropriétaires peut engager une action, quelle qu'elle soit (amiable ou non), à l'encontre du syndic de copropriété. Il est également possible d'engager des actions à titre personnel, en tant que copropriétaire, sans avoir besoin de l'aval de l'assemblée générale.

Bon à savoir
Il existe un délai pour engager une action de 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer. Ce délai de 5 ans est applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. En cas de contestation d'une décision prise en assemblée générale, le délai est rapporté à 2 mois, à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. 

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