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Accueil / Assurance Habitation / Conseils / Quels recours en cas de conflit avec mon syndic de copropriété ?

Litiges avec le syndic de copropriété : quels recours ?

Publié en juillet 2021 - Mise à jour juillet 2023

Un seul copropriétaire ou l’ensemble du syndicat peut se retrouver en conflit avec son syndic. Peut-on dénoncer ou porter plainte contre un syndic de copropriété ? Qui prend la défense des copropriétaires face au syndic lors d’un litige ? Le point avec la Matmut.

 

Dans quels cas peut-il y avoir litige avec un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété gère l'administration ainsi que les finances de la copropriété dont il a la charge. Il est soumis à une obligation de moyens et non de résultats. Toutefois, il arrive que le syndicat de copropriétaires ou un copropriétaire de façon individuelle décide de le poursuivre pour manquement à ses fonctions.

Parmi les principales causes de litiges de copropriété, on retrouve :

Les négligencesLe syndic :
  • Ne répond pas aux sollicitations des copropriétaires ;
  • N’exécute pas les travaux votés en assemblée générale alors qu’il dispose des crédits nécessaires ;
  • Ne veille pas à la conservation de l’immeuble, par exemple en ne faisant pas voter des travaux urgents susceptibles de causer un sinistre ;
  • Manque à son devoir de conseil et d’information auprès des copropriétaires (souscrire une assurance spécifique, alerter sur une surconsommation d’eau…) ;
  • Ne recouvre pas les sommes dues par un copropriétaire négligent.
Les négligences Le syndic :
  • Ne répond pas aux sollicitations des copropriétaires ;
  • N’exécute pas les travaux votés en assemblée générale alors qu’il dispose des crédits nécessaires ;
  • Ne veille pas à la conservation de l’immeuble, par exemple en ne faisant pas voter des travaux urgents susceptibles de causer un sinistre ;
  • Manque à son devoir de conseil et d’information auprès des copropriétaires (souscrire une assurance spécifique, alerter sur une surconsommation d’eau…) ;
  • Ne recouvre pas les sommes dues par un copropriétaire négligent.
Les pratiques frauduleuses avérées
  • Mauvaise gestion comptable et financière ;
  • Actes de gestion dissimulés ;
  • Détournement de fonds.
Le non-respect du règlement ou du mandat

Le syndic :

  • Ne tient pas à jour le règlement de la copropriété concernant les parties communes et privatives ;
  • Ne convoque pas les assemblées générales en temps voulu ;
  • Prend des décisions qui dépassent ses pouvoirs.
La non-conformité des décisions prises avec le règlement de copropriété Le syndic ne joue pas son rôle d’alerte envers le syndicat et ne lui signale pas les décisions non conformes au règlement de copropriété ou à la loi.

Bon à savoir : Le syndicat de copropriétaires peut dénoncer le syndic de copropriété et mettre fin à son contrat à tout moment si les faits reprochés sont suffisamment graves.

 

Qui prend la défense des copropriétaires face au syndic ?

Dans une copropriété, le conseil syndical a différentes missions, dont celle de servir d’intermédiaire entre le syndic et le syndicat. Lors d’un litige, il est donc souvent le mieux placé pour organiser la défense des copropriétaires face au syndic.

Le conseil syndical peut faire remonter toutes les plaintes contre le syndic de copropriété et agir au nom du syndicat. Il peut aussi aider un copropriétaire dans son action individuelle.

La Matmut s’engage : En rajoutant l’option « Protection juridique relative aux biens assurés » à votre contrat d’assurance habitation, la Matmut vous assiste et vous conseille en cas de litiges liés au bien immobilier assuré, y compris avec votre copropriété.

À lire aussi : Copropriété : quelles sont les différentes assurances ?

 

Qui peut engager une action à l'encontre du syndic ?

En cas d’abus, de défaillance ou encore d’incompétence, il est possible de dénoncer le syndic de copropriété par un recours collectif ou individuel.

Ainsi, si un litige survient, le syndicat des copropriétaires peut engager une action à l’encontre du syndic. Un copropriétaire seul peut également le faire à titre personnel, sans avoir besoin de l’aval de l’assemblée générale.

Selon les fautes commises et leur gravité, vous pouvez porter plainte contre le syndic de copropriété (mise en danger, escroquerie...) et le poursuivre en justice. Cependant, une conciliation à l’amiable est généralement conseillée, car une action en justice peut être longue et coûteuse.

 

Comment remédier à un conflit avec le syndic de copropriété ?

Passer par une conciliation à l'amiable

Quels sont les moyens de défense des copropriétaires face au syndic ? La conciliation à l’amiable est la première étape pour tenter de régler un litige avec votre syndic de copropriété.

Pour engager la conciliation, envoyez à votre syndic une lettre de mise en cause avec accusé de réception. Apportez des preuves des faits avancés, rappelez-lui ses obligations et sommez-le de les remplir sous un certain délai.

Bon à savoir : Si cette lettre reste sans réponse, poursuivez avec une lettre de mise en demeure et informez le syndic de votre intention d’aller en justice.

Régler le litige en passant par un médiateur

Si la conciliation est sans effet, vous pouvez passer par un médiateur afin de négocier un accord et éviter de longs mois de procédure judiciaire.

La médiation est basée sur l’intervention d’un tiers impartial et externe au conflit. Il a pour mission de résoudre le litige en aidant les deux parties à trouver un arrangement. Le médiateur, choisi d’un accord commun, peut être un avocat, une association, un médiateur spécialisé...

Bon à savoir : Certains règlements de copropriété obligent à passer par une procédure de médiation avant toute autre démarche.

Faire le choix de la procédure participative

La procédure participative est un recours semblable à la médiation. Les deux parties s’engagent à mettre en œuvre les moyens permettant de trouver un consensus, mais n’ont pas l’obligation d’y parvenir. Autrement dit, elles ont une obligation de moyens, mais non de résultat.

Bon à savoir : Lors d’une procédure participative, chaque partie doit se faire assister par un avocat.

Agir en justice

Si les différentes solutions évoquées n’aboutissent pas à la résolution du conflit, vous pouvez intenter une action en justice contre le syndic de copropriété. Les poursuites peuvent être engagées par l’ensemble des copropriétaires ou par un seul copropriétaire, s’il s’agit d’une affaire individuelle.

Vous devrez saisir le tribunal compétent en matière de conflits au sein des copropriétés, selon la nature du litige et son montant :

  • Soit le Tribunal d’instance du lieu de l’immeuble ;
  • Soit le Tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble.

La Matmut s’engage : Avec « Mon aide juridique au quotidien », la Matmut met à disposition de ses sociétaires un service d’information juridique. Vous pouvez y accéder depuis votre espace personnel Matmut, via la rubrique Mes services juridiques. Vous y retrouverez des fiches pratiques, des conseils, des actualités ainsi que des modèles de courriers téléchargeables pour vous aider en cas de litiges et faire valoir vos droits.

La Matmut vous accompagne

 La Matmut assure les copropriétaires grâce au contrat d’assurance spécialement pensé pour les copropriétés. Parallèlement à cette couverture dédiée, chaque copropriétaire peut souscrire une assurance habitation pour son logement.

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