Tout savoir sur les charges de copropriété

Les charges de copropriété sont des frais à prévoir pour les propriétaires de biens immobiliers en copropriété. À quoi correspondent ces charges ? Qui les paie et dans quel délai ? Peut-on les diminuer ou les contester ? Le point sur les charges de copropriété avec la Matmut.

Charges de copropriété : de quoi parle-t-on ?

Les charges de copropriété représentent l’ensemble des dépenses courantes (charges générales et particulières) dues par chaque copropriétaire pour le fonctionnement et l'entretien de la copropriété. À ces charges courantes peuvent s’ajouter des charges dites exceptionnelles, qui ne sont donc pas prévues au budget prévisionnel. Ces charges exceptionnelles doivent être votées par les copropriétaires. Il peut s’agir de travaux d’amélioration de la copropriété ou d’études techniques comme des diagnostics, notamment.

Zoom sur les charges courantes d’une copropriété

Il existe deux grandes catégories de charges courantes de copropriété : les charges générales et les charges particulières.

Les charges générales de la copropriété

Comme leur nom l'indique, les charges générales d'une copropriété représentent toutes les dépenses nécessaires pour la gestion administrative et l’entretien de l’immeuble. On y retrouve ainsi les frais suivants :

• administration de l’immeuble (honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, notamment) ;
• entretien de l'immeuble (nettoyage et entretien des parties communes, incluant notamment les espaces verts, frais d’enlèvement d'ordures ménagères) ;
• conservation de l’immeuble (tous les frais en lien avec les travaux de conservation du bâtiment tel que le ravalement de façade, la réfection des toitures, notamment).

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Les charges particulières de la copropriété

Aux charges générales, des charges particulières peuvent s'ajouter au budget prévisionnel, selon les copropriétés. Ces charges servent à payer les frais en lien avec les services collectifs comme le gardiennage, ou le système de sécurité, s’il y a lieu. Elles permettent également de régler l’entretien d’équipements communs tels que la chaudière collective ou l’ascenseur.

Comment sont réparties les charges de copropriété ?

D’après l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ». La répartition des charges de copropriété est effectuée selon qu’il s’agit de charges générales ou spéciales.

• Charges générales

Les charges générales sont payées par tous les copropriétaires puisque les dépenses engagées concernent toute la copropriété. Elles sont calculées selon la quote-part de chaque lot, définie dans le règlement de la copropriété.

• Charges spéciales

Les charges spéciales sont quant à elles réparties selon l'utilité objective qui est faite par chaque copropriétaire des travaux engagés. Par exemple, un copropriétaire résidant au rez-de-chaussée a une utilité restreinte de l’ascenseur – il peut l’utiliser pour se rendre au sous-sol, par exemple. Si l’ascenseur vient à être changé par la copropriété, le copropriétaire en question paie donc naturellement une part moindre des travaux de réfection d'ascenseur, par rapport à un copropriétaire qui résiderait au dernier étage.

Bon à savoir
Il est à noter que l’on parle ici d’utilité objective, c’est-à-dire d’une utilité qui ne prend pas en compte l'utilisation effective de ces équipements par chaque copropriétaire. Une personne résidant au 9^e étage de la copropriété paiera une certaine part de la réfection de l'ascenseur et ce, même si elle n'utilise pas l’équipement pour se rendre chez elle. C’est pourquoi un copropriétaire n'ayant pas l'utilité d'un équipement n'est pas exonéré de charges spéciales. Il paiera une partie des travaux engagés, même s'il ne souhaite pas utiliser l'équipement en question. 

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Comment est calculée la quote-part des parties communes de chaque copropriétaire ?

La quote-part des parties communes allouées à chaque copropriétaire est calculée « dans le silence ou la contradiction des titres », proportionnellement à la valeur de son ou ses lots, selon les tantièmes possédés par chaque copropriétaire. Sont pris en compte pour définir les tantièmes détenus par chaque copropriétaire :

• la superficie de tous les espaces utiles ;
• la situation relative à l'accessibilité, la tranquillité et l'éclairage naturel du lot ;
• la consistance / le type de bien (appartement, studio, chambre, parking, garage, cave, etc.) ;
• la valeur comparative des locaux d'immeuble.

Chaque quote-part et la répartition des frais sont renseignées dans le règlement de copropriété.

Comment sont-elles décidées ?

Les charges de copropriété sont votées chaque année par tous les copropriétaires lors de l'assemblée générale annuelle. Lors de cette instance, le budget prévisionnel visant à prendre en charge les dépenses courantes de l'immeuble est voté.

Dans ces dépenses courantes sont incluses les charges générales et les charges spéciales. Les dépenses exceptionnelles sont quant à elles exclues du budget prévisionnel et sont généralement votées en même temps que la décision d'entreprendre des travaux.

Peut-on contester les charges de copropriété ?

Le règlement de copropriété fixe et répartit les charges au prorata, en fonction de la valeur de chaque lot. Une quote-part est alors définie. Les charges de copropriété peuvent être contestées, notamment si un copropriétaire remarque que sa quote-part est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être, ou que la quote-part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être.

Il est possible de contester le montant des charges en assemblée générale, dans un premier temps, en demandant une modification et à condition d'obtenir l'unanimité. Si cette étape est infructueuse, il est possible de saisir le Tribunal judiciaire pour demander réparation. L'action en justice est jugée valable si elle est engagée dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Peut-on diminuer les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété peuvent peser lourd dans le budget de certains ménages. Il est possible de les réduire en activant certains leviers :

• vérifier que le syndic renégocie les différents contrats (fourniture d'énergie, assurance de copropriété, prestataire de ménage et/ou d'entretien des espaces verts) à chaque date d'anniversaire ;
• opter pour l'autogestion de la copropriété et ainsi supprimer les frais de syndic qui peuvent être relativement élevés ;
• réaliser un audit énergétique du bâtiment pour identifier les éventuelles améliorations possibles en termes de rénovation énergétique ;
• choisir le compteur d’eau individuel pour ne payer que ce que vous consommez ;
• réduire le chauffage collectif ne serait-ce que d’un degré pour bénéficier d'une baisse de la facture de 7% en moyenne.

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Qui paie les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont à régler par le propriétaire du bien. Que se passe-t-il en cas de location ou de vente ?

Qui paie les charges de copropriété lorsque le bien est en location ?

Si le bien est en location, le propriétaire peut en partie répercuter ces charges sur le loyer mensuel du locataire. Il s'agit alors de charges récupérables. Ces charges concernent les dépenses liées aux services utilisés par le locataire (ascenseur, chauffage collectif, etc.), les dépenses d'entretien des parties communes, ou encore les taxes prélevées en contrepartie des services rendus comme l'enlèvement des ordures ménagères.

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Et en cas de vente ?

Au moment de la vente d'un lot en copropriété, le paiement des charges est à réaliser par le copropriétaire jouissant du lot à la date d'exigibilité des provisions ou appels de fonds demandés. Il est toutefois possible pour les deux parties (vendeur et acquéreur) de se mettre d'accord pour partager certaines charges, notamment si la transaction est effectuée en milieu de trimestre. Les deux parties peuvent alors convenir d'une répartition au prorata temporis des charges à régler. Si une régularisation annuelle est nécessaire, c'est le copropriétaire en place dans le logement au moment de l'AG qui règle la somme due.

Quand sont payées les charges de copropriété ?

Le paiement des charges varie selon qu'il s'agit de dépenses prévues dans le budget prévisionnel ou non.

Charges prévues au budget prévisionnel

Ces charges sont payées lors d'un appel de fonds réalisé par le syndic de copropriété. Le syndic doit prévenir les copropriétaires en leur rappelant le montant des provisions ainsi que la date de règlement. Les dépenses prévues dans le budget prévisionnel sont à payer le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée générale a convenu d’une date différente.

Charges non prévues au budget prévisionnel

En ce qui concerne les charges exceptionnelles non prévues dans le budget prévisionnel, le montant et la date de règlement sont fixés lors de l'assemblée générale. Le syndic se charge de rappeler le montant et la date de règlement par courrier, à l'issue de l'assemblée générale.

Que se passe-t-il en cas d’impayés ?

Dans certaines copropriétés, il arrive que les charges ne soient pas réglées par certains copropriétaires. Dans ce cas, il faut tout d'abord essayer de régler le litige à l'amiable en échangeant avec les copropriétaires en question. Il peut s'agir d'un contretemps exceptionnel. Si la situation n'est pas réglée, le syndic de copropriété peut effectuer des relances amiables, puis engager des démarches de recouvrement et saisir le juge du Tribunal judiciaire.