Que faut-il savoir sur les charges de copropriété ?

Lorsqu’un logement est situé en copropriété, des frais spécifiques sont à prévoir pour financer l’entretien et le bon fonctionnement de l’immeuble. Locataire ou propriétaire, qui paie les charges de copropriété ? Peut-on les réduire ou les contester ? Explications.

Charges de copropriété : de quoi parle-t-on ?

Les charges de copropriété désignent l’ensemble des dépenses courantes qui permettent de financer le fonctionnement et l’entretien de la. Elles sont dues par chaque copropriétaire, dans des proportions variables selon la nature des charges.

On distingue deux catégories de dépenses courantes :

• Les charges générales ;
• Les charges spéciales ou particulières.

À ces charges de copropriété courantes peuvent s’ajouter des charges exceptionnelles, c’est-à-dire qui n’étaient pas intégrées au budget prévisionnel. Ces dépenses ponctuelles doivent donc être votées au coup par coup par les copropriétaires. Par exemple, il peut s’agir de travaux d’amélioration de l’immeuble ou d’études techniques comme des diagnostics (amiante, plomb…).

Quelles sont les charges courantes d'une copropriété ?

Les charges générales de la copropriété

Les charges générales de la copropriété représentent toutes les dépenses engagées pour la gestion administrative et l’entretien de la copropriété.

Elles comprennent les frais suivants :

• Administration de la copropriété : honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, assurances… ;
• Conservation de l’immeuble : toutes les dépenses en lien avec les travaux de conservation du bâtiment, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures… ;
• Entretien des parties communes : frais d’enlèvement des ordures ménagères, frais d’entretien des espaces verts, de nettoyage, dépenses d’électricité pour les communs…

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Les charges particulières de la copropriété

Selon les copropriétés, des charges dites particulières ou spéciales peuvent s’ajouter aux charges générales dans le budget prévisionnel.

Ces charges spéciales servent à régler les dépenses en lien avec les services collectifs de la copropriété, comme le gardiennage ou le système de sécurité. Elles permettent aussi de payer l’entretien de la chaudière collective et de l’ascenseur ou de financer l’installation d’équipements communs, comme une antenne de télévision.  

Propriétaire ou locataire : qui paie les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont payées par le propriétaire du bien immobilier. Mais attention, lorsque le logement est mis en location ou en vente, des règles spécifiques s’appliquent. 

Qui paie les charges de copropriété lorsque le bien est en location ?

Lorsque le bien est en location, le propriétaire qui paie les charges de copropriété a la possibilité d’en répercuter une partie sur le loyer mensuel du locataire. On parle alors de charges récupérables ou de charges locatives.

Les charges de copropriété que le propriétaire peut facturer au locataire concernent les dépenses :

• Liées aux services utilisés par le locataire, comme l’ascenseur ou le chauffage collectif ;
• D’entretien des parties communes (électricité, frais de personnel, produits de jardinage pour les espaces verts…) ;
• Relatives aux taxes prélevées en contrepartie des services rendus, par exemple l’enlèvement des ordures ménagères.

Bon à savoir : Seules les charges énumérées par le décret n°87-713 du 26 août 1987 peuvent être récupérées par le propriétaire.

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Et en cas de vente ?

En cas de vente d’un lot en copropriété, le paiement des charges de copropriété revient au propriétaire qui jouit du lot à la date d’exigibilité des provisions ou appels de fonds demandés.

Toutefois, il est possible pour les deux parties, vendeur et acquéreur, de se mettre d’accord pour partager certaines charges, notamment lorsque la vente a lieu en milieu de trimestre.

Les deux parties peuvent alors convenir d’une répartition équitable des charges de copropriété à régler. Si une régularisation annuelle est nécessaire, c’est au propriétaire en place dans le logement au moment de l’assemblée générale de s'acquitter de la somme due.

Comment les charges de copropriété sont-elles calculées et réparties ?

Quelle est la répartition des charges de copropriété ?

La répartition des charges de copropriété par catégorie (charges générales et charges spéciales) est fixée par le règlement de copropriété. Ce dernier définit également d’après l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Bon à savoir : La Quote-part est la part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d'une somme ou de quelque chose.

Le classement dans l’une ou l’autre des catégories détermine ainsi la répartition du paiement des charges de copropriété :

• Les charges générales : elles sont payées par tous les copropriétaires, puisque les dépenses engagées dans cette catégorie concernent toute la copropriété. Les charges générales sont calculées selon la de chaque lot, qui figure dans le règlement de la copropriété ;
• Les charges spéciales : elles sont réparties en fonction de l’utilité objective qui est faite par chaque copropriétaire des travaux réalisés. Par exemple, un copropriétaire résidant au rez-de-chaussée a naturellement une utilité restreinte de l’ascenseur (éventuellement pour aller au sous-sol), il paiera donc une part moindre des travaux de réfection de l’ascenseur par rapport à un copropriétaire qui habite au dernier étage de l’immeuble.

Bon à savoir : L’utilité objective ne prend pas en compte l’utilisation effective des équipements par chaque copropriétaire. Par conséquent, le propriétaire d’un logement situé au 9e étage de l’immeuble paiera une certaine part de la réfection de l’ascenseur, même s’il n’utilise jamais cet ascenseur pour se rendre chez lui. Autrement dit, un copropriétaire n’ayant pas l’utilité d’un équipement ne peut pas être exonéré de charges spéciales.

Comment est calculée la quote-part des parties communes de chaque copropriétaire ?

La quote-part des parties communes allouée à chaque copropriétaire est calculée « dans le silence ou la contradiction des titres » (article 5 de la loi n° 65-557 de 1965), proportionnellement à la valeur de son ou de ses lots, selon les tantièmes possédés par chaque copropriétaire.

Les tantièmes correspondent à la part de copropriété détenue par chaque copropriétaire. Ils sont calculés en fonction :

• De la consistance du lot (place de parking, garage, studio, appartement, cave…) ;
• De sa superficie ;
• De sa situation (accessibilité, tranquillité, éclairage naturel…) ;
• Des aménagements (terrasse, balcon…) ;
• De la comparaison des lots entre eux.

Bon à savoir : La quote-part des parties communes de chaque copropriétaire et la répartition des frais sont renseignées dans le règlement de copropriété. 

Comment sont-elles décidées ?

Les charges de copropriété sont décidées chaque année au moment de l’assemblée générale. Lors de cette instance, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour l’immeuble afin de prendre en charge les dépenses courantes à venir.  

Ces dépenses courantes incluent les charges générales et les charges spéciales. Les dépenses exceptionnelles sont quant à elles exclues du budget prévisionnel et généralement votées en même temps que la décision d’entreprendre des travaux.

Peut-on contester les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont fixées et réparties au prorata, en fonction de la valeur de chaque lot, dans le règlement de copropriété. Une quote-part est alors définie pour chaque copropriétaire et détermine le montant des charges à payer.

Les charges de copropriété peuvent être contestées, notamment lorsqu’un propriétaire remarque que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être ou que la quote-part d’un autre est inférieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être.

Dans un premier temps, il est possible de contester le montant des charges de copropriété en assemblée générale et de le modifier, à condition d’obtenir l’unanimité.

Si cette étape échoue, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander réparation. Lorsque la plainte est justifiée, le juge procède à une nouvelle répartition des charges de copropriété. Attention, pour être valable, l’action en justice doit être engagée :

• Dans les 5 ans suivant la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ;
• Dans les 2 ans suivant la première vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. 

Peut-on diminuer les charges de copropriété ?

Quand on est propriétaire, les charges de copropriété peuvent peser lourd dans le budget et leur montant peut même s’avérer dissuasif au moment de revendre ou de louer le bien.

Vos charges de copropriété sont trop élevées et vous aimeriez les réduire ? Voici quelques leviers à activer :

• Vérifier que le syndic renégocie les différents contrats (fourniture d'énergie, assurance de copropriété, prestataire de ménage et/ou d'entretien des espaces verts...) à chaque date d'anniversaire ;
• Opter pour l'autogestion de la copropriété et ainsi supprimer les frais de syndic qui peuvent être relativement élevés ;
• Réaliser un audit énergétique du bâtiment pour identifier les éventuelles améliorations possibles en matière de rénovation énergétique ;
• Choisir le compteur d’eau individuel pour ne payer que ce que vous consommez ;
• Réduire le chauffage collectif, ne serait-ce que d’un degré, pour bénéficier d'une baisse de la facture de 7 % en moyenne.

Quand sont payées les charges de copropriété ?

Charges prévues au budget prévisionnel

Les charges prévues au budget prévisionnel correspondent aux dépenses courantes. Elles sont payées lors d’un appel de fonds réalisé par le syndic de copropriété. Ce dernier doit prévenir les copropriétaires en leur rappelant le montant des provisions à verser ainsi que la date de règlement.

En règle générale, les charges de copropriété sont à payer le premier jour de chaque trimestre et représentent donc un quart du budget prévisionnel voté. Toutefois, l’assemblée peut choisir un partage différent pour le paiement des charges, qui seront à régler au premier jour de cette période (mois, semestre, année).

Bon à savoir : Les provisions sur charges sont les sommes versées en attendant le solde définitif, qui sera communiqué après l’approbation des comptes du syndic de copropriété. 

Charges non prévues au budget prévisionnel

Les charges non prévues au budget prévisionnel font référence aux charges exceptionnelles. Il s’agit souvent :

• De travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble : remplacement de la chaudière, surélévation du bâtiment, peinture des murs… ;
• De travaux d’amélioration : aménagement des parties communes, création d’un local… ;
• De diagnostics et études techniques.

Les charges exceptionnelles sont votées lors de l’assemblée générale, comme leur montant et leur date de paiement. À l’issue de l’assemblée, le syndic s'occupe de rappeler aux copropriétaires les modalités de règlement de ces charges par courrier.

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Que se passe-t-il en cas d’impayés ?

Le paiement des charges de copropriété par chaque propriétaire est géré par le syndic, qui doit s’assurer que tous les copropriétaires ont bien réglé leur part. En effet, il arrive parfois que les charges ne soient pas payées par certains copropriétaires… Dans ce cas, s’il ne mène aucune procédure pour y remédier, le syndic engage sa responsabilité et peut être révoqué pour son inaction.

Lors d’impayés, il faut tout d’abord essayer de régler le litige à l’amiable en échangeant avec les copropriétaires en question. Il peut s’agir d’un contretemps exceptionnel. Mais, si la situation ne se dénoue pas, le syndic de copropriété peut effectuer des relances amiables, puis engager des démarches de recouvrement et saisir le tribunal judiciaire.

Lorsque le copropriétaire n’a toujours pas payé ses charges de copropriété 30 jours après avoir reçu une mise en demeure, le syndic a le droit de lui réclamer le paiement immédiat de toutes les provisions pour l’année.

Bon à savoir : Les frais engagés par le syndic pour obtenir le paiement des charges de copropriété dues par le propriétaire défaillant sont à la seule charge de celui-ci, et non à la charge de la copropriété.  

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