Locataire : quels travaux peut-on réaliser ?

Vous êtes locataire et souhaitez entreprendre des travaux dans votre logement ? Entretien courant, réparations locatives, rénovation énergétique : quels travaux pouvez-vous réaliser librement et quelles modifications nécessitent l'accord de votre propriétaire ?

Quels travaux peut faire le locataire dans son logement ?

En tant que locataire, vous pouvez réaliser librement des travaux d’aménagement, sans l’accord de votre propriétaire. En revanche, l’accord écrit du bailleur est nécessaire lorsque les travaux envisagés apportent une transformation importante au logement (casse de cloison, création d’ouvertures supplémentaires…).

Travaux en location sans l’accord du propriétaire

Parmi les travaux en location qui ne nécessitent pas d’autorisation, on retrouve :

• Les petits travaux d’aménagement et l’ajout d’équipements facilement démontables : repeindre les murs d’une nouvelle couleur, changer de moquette ou de papier peint, installer une cloison amovible, poser une étagère… ;
• Les travaux d’entretien courant : ces réparations locatives concernent autant l’intérieur du logement (raccord de peinture, cirage du parquet…) que l’extérieur (élagage des arbres, entretien des gouttières…).

Tous ces travaux sont à la charge du locataire, et rien n’oblige le bailleur à participer à ces frais. De même, au départ du locataire, le propriétaire conserve tous les bénéfices des modifications apportées. En revanche, il ne peut pas exiger la remise en état des lieux à la fin du bail.

Seule condition : lors de l’état des lieux de sortie, vous devrez laisser le logement dans l’état où il se trouvait à votre arrivée. Si, par exemple, vous avez percé des trous pour fixer des tableaux, vous devrez les reboucher.

Cependant, si les travaux réalisés mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité de l’habitation, le propriétaire peut exiger une remise en état des lieux, entièrement à votre charge.

En cas de litige, la décision dépendra de la seule appréciation du juge.

Bon à savoir : Vous pouvez repeindre les murs d’une autre couleur que celle d’origine, à condition que les couleurs choisies n’affectent pas l’usage normal des lieux. Concrètement, des couleurs excentriques qui empêcheraient le bailleur de relouer le bien peuvent engendrer une obligation de remettre la couleur d’origine.

À lire aussi : Quels travaux réaliser avant d'emménager ?

Travaux nécessitant l’accord du propriétaire

Les gros travaux, qui modifient la configuration ou la structure du bien loué, nécessitent l’accord écrit du propriétaire. Il peut s’agir de :

• Travaux de transformation : abattre une cloison, installer une porte blindée, réaliser une terrasse à l’extérieur de la maison… ;

• Travaux d’adaptation au handicap ou à la perte d’autonomie : installation d'élévateurs ou d'appareils permettant le déplacement de personnes à mobilité réduite, remplacement d’une baignoire par une douche dans la salle de bain… ;

• Travaux de rénovation énergétique : isolation des combles, remplacement des menuiseries extérieures, installation ou remplacement d’un système de chauffage…

Pour pouvoir réaliser ces travaux en location, vous devez adresser une demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit contenir les éléments suivants :

• Les transformations envisagées et les conditions de réalisation des travaux ;
• L’entreprise chargée de les exécuter ;
• Un extrait de l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur dispose d’un délai de deux mois, à compter de la date de réception de la demande, pour donner une réponse. Passé ce délai, l’absence de réponse est considérée comme un accord.

Dans les deux mois qui suivent la fin des travaux, vous devez attester auprès du bailleur que ceux-ci ont été réalisés par l’entreprise choisie et dans les conditions prévues.

En cas de travaux d’envergure sans accord écrit du propriétaire, celui-ci pourra exiger la remise en état à vos frais au moment de votre départ.

Enfin, vous pouvez négocier avec le bailleur une baisse de loyer en échange du financement de travaux qui valorisent le logement, comme la pose de double ou triple vitrage.

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Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire doit impérativement fournir à son locataire un logement décent : surface et performance énergétique minimales, absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire, absence de nuisibles. Il doit aussi mettre à sa disposition certains équipements (chauffage, eau potable, installation sanitaire…).

De ce fait, le bailleur doit prendre en charge les travaux permettant d’assurer la décence du logement :

• Réparations urgentes : remplacement d’un chauffe-eau, d’une porte en cas d’effraction… ;
• Travaux nécessaires au maintien en l’état du bien : remplacement d’une robinetterie vétuste ou de volets défectueux ;
• Travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement : isolation, installation d’une chaudière plus performante… ;
• Entretien des toitures et façades végétalisées ;
• Travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble (installation d’un digicode).

Avant d’entreprendre des travaux, le propriétaire doit vous prévenir en précisant leur nature et leur mode d’exécution.

À retenir : Si les travaux sont rendus nécessaires par la faute du locataire, le propriétaire n’est pas tenu de s’en charger. Le locataire devra alors réaliser ces travaux à ses frais.

Pour compléter : Travaux dans un bien en location : qui paie quoi ?