Propriétaires : que faire en cas de loyers impayés ?

En tant que propriétaire, vous pouvez avoir affaire à un locataire qui multiplie les loyers non payés. Réagir rapidement, dès le premier incident, est primordial pour ne pas perdre trop d’argent. Quels sont les différents recours en cas de loyer impayé ? Explications.

Loyer impayé : à quel moment un propriétaire a-t-il le droit d'agir ?

Le loyer est considéré comme impayé dès lors qu’il n’a pas été versé à la date indiquée sur le contrat de bail. Le propriétaire a donc le droit d’agir dès le premier jour de retard de paiement de son locataire.

Tout loyer non payé est source d’inquiétude pour les bailleurs, en particulier lorsque cette situation ne leur permet plus de s’acquitter de leurs propres charges (crédit à rembourser, charges de copropriété...). Cependant, ils disposent de plusieurs recours, par la voie amiable ou judiciaire, afin d’obtenir le règlement de la dette locative.

Les charges et les loyers impayés peuvent être réclamés pendant un délai de 3 ans, même si les locataires ont quitté le logement.

Bon à savoir : Pour la Caf et la MSA, le loyer est considéré comme impayé lorsque la dette atteint deux fois le loyer brut mensuel ou deux fois le loyer net, après déduction de l’aide au logement, lorsqu’elle est versée directement au bailleur.

Quelles démarches entreprendre suite à un loyer impayé ?

Trouver une solution à l'amiable avec le locataire en cas de loyer non payé

Il est conseillé d’intervenir immédiatement, dès le premier loyer non payé, afin de ne pas laisser la situation s’aggraver.

Le premier recours consiste à trouver une solution à l’amiable avec votre locataire. Pour cela, contactez-le par téléphone, email ou lettre pour prendre connaissance de sa situation (simple négligence, difficultés financières...).

Si votre locataire est en difficulté, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice de manière à trouver un arrangement et déterminer un accord de paiement.

La Matmut s’engage : Propriétaire, protégez-vous avec l’assurance loyers impayés Matmut. Vous êtes indemnisé en cas de loyers non payés ou en retard, mais aussi en cas de détériorations immobilières, sous conditions et dans le cas d’une garantie de vacance locative.

Mettre en demeure le locataire

Avant d’engager toute action pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, le propriétaire doit envoyer une lettre de mise en demeure au locataire, ainsi qu’à sa caution. La lettre est à expédier par courrier recommandé avec accusé de réception.

Certains locataires bénéficient de la garantie Visale, un service de cautionnement gratuit. Dans ce cas, le propriétaire doit s’adresser à Action Logement pour faire jouer le garant.

En cas de loyer impayé, vous pouvez également mobiliser votre assurance loyers impayés si vous en avez souscrit une. Référez-vous à votre contrat pour connaître et appliquer la procédure permettant de déclencher l’indemnisation.

Bon à savoir : Lorsque le locataire reçoit une aide au logement, le propriétaire bailleur a l’obligation de signaler à la Caf ou à la MSA les incidents de paiement. Ces dernières pourront alors entamer un recours pour loyer impayé.

Envoyer une injonction de payer suite à un loyer impayé

Vos démarches amiables et votre lettre de mise en demeure sont restées sans effet, et vous n’avez pas pu récupérer vos loyers non payés ? La dernière étape avant de demander la résiliation du bail est l’envoi par huissier de justice d’une injonction de payer à votre locataire. L’injonction de payer est un recours qui permet d’obtenir le paiement d’une dette par un juge.

La demande d’injonction de payer est à transmettre au tribunal judiciaire du domicile du locataire. Vous devez l’accompagner de pièces justificatives, comme la lettre de mise en demeure envoyée au locataire et le contrat de bail.

Votre dossier de demande d’injonction de payer doit obligatoirement comporter :

• Le nom, métier, adresse du domicile, nationalité, date et lieu de naissance du propriétaire ;
• Le nom et adresse du domicile du locataire ;
• Le motif de la demande ;
• Le montant de la somme réclamée au locataire.

Il existe un formulaire à compléter en ligne pour préparer votre demande d’injonction.

Le juge des contentieux de la protection étudie votre demande et, s’il l’estime justifiée, rend une ordonnance portant injonction de payer pour une somme qu’il fixe. Vous devrez ensuite faire appel à un huissier pour délivrer l’injonction de payer à votre locataire.

Bon à savoir : Déposer une requête au tribunal est gratuit. Cependant, le propriétaire bailleur devra s’acquitter de frais d’huissier pour l’envoi de l’injonction de payer au locataire.

Comment résilier le bail en cas de loyers non payés ?

Si le bail contient une clause résolutoire

Le dernier recours en cas de loyer impayé est la résiliation du bail. Depuis la loi n°2023-688 du 27 juillet 2023, une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers est systématiquement insérée dans les contrats de location.

Le bailleur doit alors respecter les étapes suivantes :

• Envoyer un commandement de payer par acte d’huissier au locataire ;
• Le locataire dispose alors d’un délai de 6 semaines pour régler sa dette locative ;
• Si les loyers restent impayés, le propriétaire peut saisir le tribunal pour demander la résiliation effective du bail de location et l’expulsion du locataire.

Cependant, cette clause peut être suspendue sur demande effectuée auprès du juge. Ce dernier pourra la suspendre d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur seulement si le locataire peut régler sa dette et qu’il paye dorénavant ses loyers normalement avant la date de l’audience. Cette suspension de la clause clause prendra fin automatiquement dès le premier impayé ou retard de la dette locative fixé par le juge.

Bon à savoir : Par ailleurs, ce texte réduit certains délais dans les procédures contentieuses du traitement des impayés de loyers, en particulier pour les locataires de mauvaise foi.

Si le bail ne contient pas une clause résolutoire

Il s’agit d’un cas spécifique normalement voué à disparaitre. Néanmoins, lorsqu’aucune clause résolutoire n’est présente sur le bail de location, le propriétaire bailleur doit assigner le locataire par acte d’huissier. Il demande ainsi la résiliation du bail et l’expulsion du locataire pour loyer non payé devant le tribunal judiciaire.  

Après étude du dossier, le juge peut estimer le locataire capable de régler ses loyers impayés et lui accorder un délai de paiement. Dans le cas contraire, il prononce la résiliation du bail et l’expulsion.

L’expulsion du locataire doit être réalisée par un huissier qui lui fait parvenir un commandement de quitter les lieux. Le locataire a alors deux mois pour sortir du logement.

Bon à savoir : Tout propriétaire qui déciderait de procéder à l’expulsion de son locataire par ses propres moyens s’expose à 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende, selon l’article 226-4-2 du Code pénal.

La solution Matmut : Avec son assurance Loyers Impayés, la Matmut vous accompagne en cas de recours pour loyers impayés et prend peut être amenée à prendre en charge certains frais.