Propriétaires : que faire en cas de loyers impayés ?

Un bailleur peut avoir affaire à un locataire qui multiplie les loyers impayés. Dans ce cas-là, réagir rapidement dès le premier incident de paiement est primordial pour ne pas perdre trop d’argent. Comment réagir quand on est propriétaire bailleur ? Quelles sont les procédures à mettre en application pour faire face à un impayé de loyer ? Explications.

Loyer impayé : trouver une solution à l'amiable

Dès le premier impayé de loyer, il est conseillé d’intervenir immédiatement pour ne pas laisser la situation s’envenimer. Le premier recours du propriétaire en cas de loyers impayés consiste à engager une phase amiable avec le locataire. Le contacter par e-mail, lettre ou téléphone peut permettre de prendre connaissance de sa situation. Parfois, il s’agit d’une négligence ou d’une difficulté financière. Si aucun arrangement entre les deux parties n’est trouvé, le propriétaire bailleur doit engager une procédure contentieuse.

Solution amiable infructueuse : que faire ?

Avant d’engager toute action pour demander la résiliation du bail, le bailleur doit envoyer une lettre de mise en demeure au locataire et à sa caution. Elle doit être expédiée par courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur peut alors faire jouer :

• la caution, soit la personne pour la personne qui s’est portée caution pour le locataire,
• l’assurance loyer impayé si le propriétaire en a souscrit une. Dans ce cas, il est nécessaire de se référer au contrat pour connaître et appliquer la procédure permettant de déclencher l’indemnisation.

Bon à savoir :
Il n'est pas possible de cumuler la caution et l'assurance des loyers impayés.

Comment résilier le bail ?

Si l’expulsion du locataire qui ne paie pas son loyer est nécessaire pour cause d’incidents répétitifs, il est possible de résilier le bail.

Si le bail contient une clause résolutoire

Si le contrat de location prévoit une clause résolutoire, le bailleur doit envoyer un commandement de payer par acte d’huissier. La caution doit également recevoir un commandement de payer. Le paiement de la somme due doit être effectif dans les 2 mois suivants. En cas d’absence de paiement, le propriétaire pourra alors saisir le tribunal d’instance et lui demander de constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion.

Si le bail ne contient pas une clause résolutoire

Si aucune clause résolutoire n’est présente dans le bail de location, le bailleur doit assigner le locataire par acte d’huissier. Ainsi, il peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire devant le tribunal d’instance. Si le juge estime que locataire peut régler sa dette, il peut lui accorder un délai de paiement. Si non, il prononce la résiliation du bail et l’expulsion.

Toute expulsion doit être réalisée par un huissier. En cas de non-respect de cette règle, tout bailleur procédant par ses propres moyens à l’expulsion d’un locataire est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d’amende*.

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