Propriétaire : que faire en cas de loyer impayé ?

En tant que propriétaire d’un bien mis en location, vous pouvez être confronté à des loyers impayés. Réagir rapidement, dès le premier incident de paiement, est primordial pour préserver vos revenus locatifs et éviter d’éventuelles difficultés financières. Quels sont les différents recours possibles en cas de loyer impayé ?

Loyer impayé : à quel moment un propriétaire a-t-il le droit d'agir ?

Le loyer est considéré comme impayé dès qu’il n’a pas été versé à la date indiquée sur le contrat de location. Même en cas de litige, le locataire a l’obligation légale de régler le loyer et les charges locatives à la date convenue. Le propriétaire a donc le droit d’agir dès le premier jour de retard de paiement de son locataire.

Tout loyer non payé est source d’inquiétude pour le bailleur, notamment lorsque cette situation ne lui permet plus de s’acquitter de ses propres charges (crédit à rembourser, charges de copropriété…).

Les loyers impayés peuvent être réclamés pendant un délai de 3 ans, même si le locataire a quitté le logement.

Bon à savoir : Si le propriétaire est défaillant (travaux non effectués, logement qui n’est pas aux normes…), le locataire peut saisir le tribunal pour faire une demande de consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts. Une fois le litige résolu, le locataire doit envoyer une demande de déconsignation pour récupérer les loyers consignés. Ceux-ci sont ensuite versés au bailleur.

Quelles démarches entreprendre en cas de loyer impayé ?

Trouver une solution à l'amiable avec le locataire

Réagissez sans attendre, dès le premier loyer non payé, afin de ne pas laisser la situation s’aggraver. Vous vérifierez ainsi s’il s’agit d’un oubli ou d’un retard qui peut être réglé à l’amiable.

Contactez votre locataire par téléphone, email ou courrier pour lui rappeler son obligation de payer le loyer. S’il rencontre des difficultés, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice pour essayer de trouver un arrangement (par exemple, un étalement du paiement).

À noter : Lorsque le locataire reçoit une aide au logement, le propriétaire doit signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA, à partir d’un certain montant ^(*). Ces organismes pourront alors entamer un recours pour loyer impayé.

Mettre en demeure le locataire

Si votre locataire ne vous répond pas ou si vous n’arrivez pas à trouver une solution à l’amiable, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez aussi en transmettre un exemplaire à sa caution.

Si votre locataire bénéficie de la garantie Visale, vous devez déclarer les impayés à Action Logement dans un délai de 30 jours.

En cas de loyer non payé, vous pouvez également faire jouer votre assurance loyers impayés, si vous en avez souscrit une. Référez-vous à votre contrat pour savoir comment et dans quelles conditions votre indemnisation peut démarrer.

La solution Matmut : Propriétaire bailleur, protégez-vous avec l’assurance loyers impayés Matmut. Elle garantit le remboursement des loyers non payés, des charges du locataire défaillant et des dégradations locatives immobilières. La Matmut vous accompagne aussi lors de vos recours pour loyers impayés.

Envoyer une injonction de payer

Vos démarches amiables et votre lettre de mise en demeure sont restées sans effet ? Avant de demander la résiliation du bail, mieux vaut envoyer une injonction de payer à votre locataire.

La demande d’injonction de payer est à transmettre au tribunal judiciaire du domicile de votre locataire. Elle doit comporter les informations suivantes :

• Identité du propriétaire ;
• Identité du locataire ;
• Motif de la demande ;
• Montant de la dette réclamée au locataire.

Vous devez accompagner votre demande de pièces justificatives, telles la lettre de mise en demeure envoyée au locataire et le contrat de location.

Vous pouvez compléter ce formulaire en ligne pour préparer votre demande d’injonction.

Le juge étudie votre demande et, s’il l’estime justifiée, rend une ordonnance portant injonction de payer pour la somme qu’il fixe. Vous devrez ensuite vous adresser à un huissier de justice pour délivrer l’injonction de payer à votre locataire.

Déposer une demande au tribunal est gratuit. Cependant, vous devrez vous acquitter de frais d’huissier pour l’envoi de l’injonction de payer au locataire.

Le + Matmut : Tous les sociétaires Matmut bénéficient du service d'information juridique « Mon aide juridique au quotidien », accessible 7 j/7 et 24 h/24 depuis votre espace personnel, via la rubrique Mes services juridiques. Vous y retrouverez des fiches pratiques, des actualités, des vidéos et des modèles de courriers téléchargeables pour vous accompagner dans vos démarches et faire valoir vos droits. 

Comment résilier le bail en cas de loyers non payés ?

Si le bail contient une clause résolutoire

Une clause de résiliation de plein droit, ou clause résolutoire, est systématiquement incluse dans tout nouveau contrat de location depuis la loi du 27 juillet 2023. Elle permet au propriétaire de résilier le bail avant terme en cas de loyers impayés.

La procédure suivante doit être respectée :

1. Un commissaire de justice remet au locataire un commandement de payer ;
2. À l'issue d’un délai de 6 semaines, si le locataire n’a pas régularisé sa situation, le propriétaire peut saisir un juge afin d’obtenir un jugement d'expulsion ;
3. Si le locataire n'a pas quitté le logement dans le délai imparti, le commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux ;
4. Si ce commandement n'est pas respecté, la force publique peut être utilisée pour procéder à l'expulsion.

Si le locataire a repris le paiement du loyer et qu’il est en mesure de rembourser sa dette, le juge peut décider de suspendre la clause résolutoire. Cette suspension de la clause prendra fin automatiquement dès le premier impayé ou retard de paiement.

Si le bail ne contient pas une clause résolutoire

Lorsqu’aucune clause résolutoire ne figure dans le bail de location (contrat signé avant le 29 juillet 2023), le propriétaire peut saisir le juge pour demander le paiement de la dette et la résiliation du bail.

Après étude du dossier, le juge peut estimer le locataire capable de régler ses loyers impayés et lui accorder un délai de paiement. Dans le cas contraire, il prononce la résiliation du bail.

Un huissier lui fait parvenir un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de deux mois pour quitter le logement. À l’issue de ce délai, un commissaire de justice doit procéder à l’expulsion.

À retenir : Tout propriétaire qui déciderait de procéder à l’expulsion de son locataire par ses propres moyens s’expose à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

Pour compléter : Expulser des locataires : quelles sont les conditions et les motifs ?