Publié en Juin 2020
La relation entre locataire et bailleur est strictement encadrée par la loi française. Ainsi, le propriétaire ne peut vous forcer à quitter votre logement immédiatement si le contrat de bail se déroule normalement : peu importe la raison, il doit respecter un délai de préavis. De même, en cas de conflit (impayés de loyers notamment), il existe certaines règles à respecter.
Fin du contrat de location : les droits et devoirs du propriétaire
Le plus souvent, les propriétaires qui souhaitent récupérer leur logement mis à la location le font à l’issue du bail. Ils doivent néanmoins respecter un préavis.
Un délai à respecter
Votre propriétaire vous demande de quitter votre logement ? Sachez qu’il ne peut vous donner congé qu’à l’échéance du contrat de bail – contrairement au locataire qui peut, lui, partir à peu près, et sous réserve du respect d’un préavis, quand il le souhaite.Il doit donc vous informer de son souhait par lettre recommandée avec avis de réception (ou par une lettre d’un huissier).
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Les délais de préavis sont fixés par la loi si le bien loué constitue la résidence principale du locataire. Dans le cas contraire, le délai de préavis est fixé dans le contrat de bail et le propriétaire n’a aucune obligation de motiver le congé.
Attention, dans le cadre d’une location nue, il doit impérativement respecter un délai de préavis minimal de 6 mois. Dans le cadre d'une location meublée le délai de préavis minimal est de 3 mois. L’objectif ? Vous laisser le temps de retrouver un logement convenable, offrant au moins le même confort (nombre de chambres, surface, équipements…) que votre logement actuel. S’il ne respecte ni ce « timing », ni le mode de transmission, le bail est renouvelé automatiquement !
Trois motifs pour récupérer le logement
De même, un propriétaire ne peut demander de quitter son logement pour n’importe quelle raison. Il existe trois motifs qui l’autorisent à donner congé à son locataire :
- Le congé pour reprise. En clair, dans ce cas, le propriétaire souhaite récupérer son bien pour y vivre, ou pour y installer un membre de sa famille.
- Le congé pour vendre. Le propriétaire souhaite mettre le logement sur le marché immobilier. Le locataire bénéficie, ici, du droit de préemption : l’achat du bien doit lui être proposé en priorité.
- Le congé pour motif légitime et sérieux. Ce motif peut être lié au propriétaire lui-même (réalisation de lourds travaux dans le logement, expropriation pour cause d’utilité publique…) ou au locataire (le plus souvent, retards répétés de paiement du loyer, impayés, troubles du voisinage…).
Dans tous les cas, le propriétaire serait bien avisé de ne pas mentir : la loi prévoit le paiement d’une amende pouvant atteindre 6 000 € si le motif invoqué devait être frauduleux !
À lire aussi : État des lieux sortant : les devoirs du locataire
Expulsion d’un logement : quels sont mes droits ?
Votre propriétaire invoque un motif légitime et sérieux pour mettre fin au bail qui vous lie ? Une procédure pouvant être longue s’enclenche alors. Laquelle vous garantit encore certains droits.
Un principe : la trêve hivernale des expulsions locatives
En France, les expulsions locatives sont totalement arrêtées pendant une période appelée « trêve hivernale ». Celle-ci s’étend du 1er novembre de l’année en cours au 31 mars de l’année suivante – la trêve hivernale 2020 s'arrêtera néanmois le 10 juillet en raison de l’épidémie de coronavirus. Concrètement, cela signifie que pendant cette période de 5 mois, le propriétaire ne peut vous demander de quitter votre logement. Ainsi, s’il vous remet le 20 juillet une lettre d’huissier vous commandant de quitter les lieux à l’issue d’un préavis de 6 mois, vous êtes en droit de lui répondre que vous ne quitterez les lieux qu’au 31 mars, soit un peu plus de 8 mois plus tard.
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Un propriétaire ne peux expulser lui même son locataire
Attention néanmoins, le propriétaire a le droit de s’organiser avec un huissier pendant cette période et commencer une procédure :
- Un huissier peut remettre au locataire un commandement de payer,
- Le locataire a alors un délai de deux mois pour procéder au paiement des sommes dues,
- À l'issue de ce délai le propriétaire peut saisir un juge pour prononcer un jugement d'expulsion,
- Dans le cas ou le locataire n'aurait pas quitter les lieux un huissier peut délivrer un commandement de quitter les lieux
- Si le commandement de quitter les lieux n'est pas respecté la force publique peut être utilisée pour procéder à l'expulsion.
Peut-on arrêter une expulsion d’un logement ?
En matière d’impayés de loyer, les locataires en difficulté et de bonne foi peuvent espérer mettre fin à une procédure d’expulsion. Ainsi, dès les premières dettes, il est recommandé de chercher un arrangement avec le propriétaire : celui-ci peut peut-être accorder un délai de paiement. De même, au stade de l’assignation, c’est un juge qui peut être sollicité et mettre en place un plan d’apurement des dettes avec maintien du locataire dans le logement. Celui-ci devra être respecté à la lettre, pour ne pas voir le bail être résilié de plein droit.
Lorsque le propriétaire a obtenu de la justice un commandement de quitter les lieux, il est plus compliqué de voir l’expulsion de son logement ne pas aboutir. Néanmoins le locataire peut saisir la commission de surendettement. Si celle-ci déclare que le dossier de surendettement est recevable, elle peut saisir le juge et demander la suspension des mesures d’expulsion jusqu’à la mise en place d’une mesure de traitement du surendettement.
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