Expulsion du locataire : motifs et conditions légales

Expulser des locataires d’une habitation est une démarche qui doit être justifiée par un motif valable. Si le locataire a manqué à ses obligations, le bailleur a le droit d’entamer une procédure d’expulsion. La Matmut fait le point sur la loi et sur ce que le propriétaire d’un logement n’a pas le droit de faire.

Les 4 points à retenir :
• La clause résolutoire permet au propriétaire de résilier le bail avant terme en cas notamment de loyers impayés ou défaut d’assurance habitation.
• La procédure d’expulsion est différente selon qu’il y a ou non une clause résolutoire.
• L’expulsion d’un locataire est suspendue pendant la trêve hivernale, du 1^er novembre au 31 mars.
• Un propriétaire n’a pas le droit d’expulser lui-même son locataire.

Expulser des locataires : droits et devoirs du propriétaire

La loi sur les loyers impayés ^(*) permet d’accélérer l’expulsion du locataire lorsque ce dernier ne paye plus son loyer. Le propriétaire peut résilier le bail de location sans saisir la justice grâce à la clause de résiliation de plein droit.

Cette clause de résiliation de plein droit, ou clause résolutoire, est désormais systématiquement incluse dans le contrat de location. Elle détaille les conditions qui rendent possible la résiliation du bail par le propriétaire avant terme. Celles-ci incluent le défaut de paiement du loyer, l'absence d’assurance habitation, le non-versement du dépôt de garantie et les troubles du voisinage.

Les motifs qui justifient l'expulsion du locataire

Plusieurs motifs peuvent justifier d’expulser des locataires :

Les impayés de loyer et de charges ;
Le défaut d’assurance pour les risques locatifs ;
De fausses informations communiquées lors de la signature du bail ;
Le non-respect de l’usage d’habitation ;
La dégradation du logement loué ;
Les troubles du voisinage (bruits, odeurs…) ;
Le non-respect du règlement de copropriété ;
La réalisation de travaux non autorisés ;
La sous-location du logement sans autorisation ;
La cession du bail à un autre locataire sans autorisation ;
Le non-respect du congé donné par le propriétaire qui souhaite récupérer son logement à la fin du bail de location ;
L’utilisation du logement pour une activité illégale.

Combien de loyers impayés avant l’expulsion ? Le propriétaire peut agir dès le premier loyer impayé (solliciter la caution, signaler l’impayé à la Caf…). Si ses démarches n’aboutissent pas, il peut résilier le bail et demander l’expulsion du locataire.

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La trêve hivernale des expulsions locatives

En France, l’expulsion d’un locataire pour loyers impayés est suspendue pendant une période appelée trêve hivernale. Elle s’étend du 1^er novembre au 31 mars de l’année suivante. Concrètement, durant cette période, le propriétaire ne peut pas demander à son locataire de quitter le logement.

Par exemple, si un propriétaire remet à son locataire le 20 juillet une lettre d’huissier lui commandant de quitter les lieux à l’issue d’un préavis de 6 mois, le locataire est en droit de lui répondre qu’il ne quittera le logement qu’au 31 mars, soit un peu plus de 8 mois plus tard.

Pendant la trêve hivernale, l’exécution des mesures d’expulsion du locataire est suspendue.

Toutefois, le propriétaire a le droit d’engager ou de poursuivre des procédures visant à faire expulser son locataire. Si l’expulsion est validée, son exécution sera effective dès la fin de la trêve.

Attention, tous les locataires ne sont pas protégés par la trêve hivernale. Il est donc possible d’expulser des locataires pendant cette période, dans les cas suivants :

Des squatteurs occupent illégalement un logement : les forces de l’ordre peuvent les déloger à tout moment d’une résidence principale ou secondaire, y compris pendant la trêve hivernale. Les sanctions envers les squatteurs ont été durcies par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Ils risquent maintenant jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende ;
Des squatteurs occupent illégalement un garage, un terrain ou une grange : ils peuvent être expulsés par décision du juge de supprimer la trêve hivernale ou d’en raccourcir la durée ;
Des locataires ont reçu une proposition de relogement dans une habitation plus adaptée à leurs besoins (nombre de pièces, équipements, localisation…) ;
Un juge a ordonné l’expulsion du domicile conjugal dans le cadre d’une procédure de divorce ou d’une ordonnance de protection visant à éloigner un conjoint violent ;
Un logement fait l’objet d’un arrêté de péril ou se trouve dans un immeuble frappé de péril. Cet arrêté, pris par le maire de la commune, signifie que la solidité du logement ou de l’immeuble présente un danger pour ses habitants, qui devront éventuellement quitter les lieux de manière définitive ou provisoire. Dans le cas d’une évacuation, le propriétaire a l’obligation de reloger ses locataires en leur proposant un relogement définitif ou en prenant en charge les frais de relogement temporaire.

Bon à savoir : La loi sur les loyers impayés ^(*) a instauré des sanctions pour les locataires qui se maintiennent dans le logement à l’issue de la procédure d’expulsion. Ils encourent désormais une amende pouvant atteindre 7 500 €.

La procédure à respecter pour expulser des locataires

Si le bail de location présente une clause résolutoire, la procédure d’expulsion d’un locataire s’organise de la manière suivante :

Un commissaire de justice remet au locataire un commandement de payer ;
À l'issue d’un délai de 6 semaines, si le locataire n’a pas régularisé sa situation, le propriétaire peut saisir un juge afin d’obtenir un jugement d'expulsion ;
Si le locataire n'a pas quitté le logement, le commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux ;
Si ce commandement n'est pas respecté, la force publique peut être utilisée pour procéder à l'expulsion.

Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire, la procédure à respecter pour expulser des locataires est la suivante :

Le propriétaire peut faire appel au juge pour demander l’expulsion du locataire ;
Un commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux dans un délai de 2 mois ;
À l’issue de ce délai, un commissaire de justice doit procéder à l’expulsion.

Peut-on arrêter une expulsion d’un logement ?

En cas d’impayés de loyer, les locataires de bonne foi peuvent espérer arrêter la procédure d’expulsion. Ainsi, dès les premières dettes, il est recommandé de chercher un arrangement amiable avec le propriétaire (délai de paiement…).

Au stade de l’assignation, le locataire peut demander au juge de suspendre la clause de résiliation de plein droit. Cela n’est possible que si le locataire peut régler sa dette locative et s’il a repris le versement de son loyer avant l’audience. Le locataire pourra alors rester dans son logement, à condition de respecter les paiements à la lettre.

Lorsque le propriétaire a obtenu un commandement de quitter les lieux, l’expulsion du locataire peut difficilement être stoppée. Néanmoins, le locataire peut saisir la commission de surendettement, qui saisira à son tour le juge, à condition que le dossier soit recevable. L’expulsion du locataire pourra alors être suspendue jusqu’à la mise en place d’une mesure de traitement du surendettement.

Ce qu’un propriétaire n’a pas le droit de faire

Certains propriétaires exaspérés peuvent être tentés d’expulser eux-mêmes leurs locataires ou de les forcer à partir par des moyens détournés, tels que :

Changer les serrures pour empêcher l’accès à l’habitation ;
Forcer les serrures ou profiter de l’absence du locataire pour pénétrer dans le logement et le vider en retirant ses affaires et ses meubles ;
Couper le compteur d’électricité, de gaz ou d’eau ;
Détériorer les compteurs présents dans les parties communes ou saboter les câbles (Internet, téléphone…) ;
Recourir à la force, à la violence ou à la menace pour faire partir les locataires.

Toutes ces pratiques sont interdites et illégales. Le locataire peut d’ailleurs porter plainte contre le propriétaire bailleur pour ces agissements.

En cherchant à expulser son locataire par ses propres moyens, le propriétaire risque jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

À retenir : Seules les forces de l’ordre peuvent engager une expulsion forcée des locataires, dès lors que le propriétaire a suivi la procédure légale d’expulsion.

Résiliation du bail par le propriétaire : les conditions

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement à la fin du bail de location. Il doit l’informer de son souhait par lettre recommandée avec avis de réception ou par lettre d’un huissier.

Pour résilier le bail de location, le propriétaire doit respecter un préavis d’au moins :

6 mois dans le cadre d’une location nue ;
3 mois pour une location meublée.

Si le propriétaire ne respecte pas ce délai ni la procédure de résiliation, le bail de location est renouvelé automatiquement.

Lorsque le bien loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, le délai de préavis est fixé dans le contrat de bail. Le propriétaire n’a alors aucune obligation de motiver le congé.

Résiliation du bail par le propriétaire avant terme

Un propriétaire ne peut pas demander à son locataire de quitter son logement pour n’importe quelle raison avant la fin du bail de location.

La résiliation du bail par le propriétaire avant terme est impossible si la location se déroule normalement. Seuls trois motifs l’y autorisent :

Le congé pour reprise : le propriétaire souhaite récupérer son bien pour y vivre ou y loger un membre de sa famille ;
Le congé pour vendre : le propriétaire veut vendre son bien immobilier. Sur une location nue, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire pour l’achat du bien ;
Le congé pour motif légitime et sérieux : ce motif peut être lié au propriétaire (lourds travaux à réaliser dans le logement, expropriation pour cause d’utilité publique…), comme au locataire (retards répétés ou impayés de loyer, troubles du voisinage…).

Bon à savoir : Si le propriétaire ment sur la raison donnée, il risque une amende pouvant atteindre 6 000 €.

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