Construire sans permis : quels sont les risques ?

Entreprendre une construction sans permis de construire peut être illégal. En effet, sauf exception (surface inférieure à 20 m²…), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme en établissant la demande à la mairie. Quels sont les risques de construire sans permis ? Est-il possible de régulariser une construction illégale de plus de 10 ans ? La Matmut vous répond.

Est-il possible de construire une maison sans permis de construire ? 

La construction d‘une maison sans permis de construire n’est possible que si celle-ci occupe une surface inférieure à 20 m².

Certaines obligations ou interdictions peuvent subsister pour toute construction. Par exemple, pour construire une vaste terrasse surélevée dans un secteur protégé, il vous faudra un permis de construire. Il en va de même pour la pose de panneaux solaires au sol de plus de 3 kW dans un secteur protégé.

Quelle surface peut être construite sans permis de construire ? 

Quel que soit le type de construction envisagé (abri de jardin, cabane d’enfant, appentis…), vous n’aurez aucune formalité à remplir, si la construction occupe une surface inférieure à 5 m² ou une hauteur inférieure à 12m.

Pour une construction d’une surface inférieure à 20 m2, vous pourrez procéder sans permis de construire. En revanche, vous devrez informer la mairie par le biais d’une déclaration préalable de travaux.

Cette déclaration peut concerner diverses constructions de faibles dimensions :

• Une véranda ;
• Un garage ;
• Une pergola ou un carport ;
• Une petite piscine ;
• Une cave ;
• Une terrasse…

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Dans quels cas faut-il un permis de construire ?

En règle générale, un permis de construire est indispensable pour engager une construction de maison, un agrandissement, une extension ou l’ajout d’un aménagement avec une forte emprise au sol.

Sur une construction existante, le permis de construire est obligatoire en cas de travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m² (40 m² si ces travaux sont réalisés dans une zone urbaine, couverte par un Plan local d’urbanisme).

Pour une construction nouvelle (sur tout ou partie d’un terrain nu), le permis de construire est presque toujours obligatoire.

Lors d’une demande de permis de construire, l’administration va vérifier un certain nombre de points : la conformité de vos travaux avec le Plan local d’urbanisme, les matériaux utilisés, le respect des normes actuelles, l’absence de dangerosité…

L’administration dispose de 3 mois pour contester la conformité des travaux. Elle peut aussi effectuer des contrôles pendant les travaux, et jusqu’à 6 ans après leur achèvement.

En cas de doute, adressez-vous à la mairie pour connaître la procédure à respecter.

Sachez qu’un permis de construire peut être exigé pour :

• La construction d'une maison individuelle ;
• Son agrandissement ;
• L’aménagement des combles ;
• L’installation d'une piscine ;
• Le creusement d’une cave ;
• La construction d'un abri de jardin, d’une serre, d’une véranda… ;
• Un changement de destination du local ;
• Une reconstruction à l’identique…

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Quels sont les risques en cas de construction sans permis ? 

L’obtention d’un permis de construire est une obligation légale. Une construction sans permis de construire constitue donc une infraction.

Si l’absence de permis de construire est constatée (par un voisin, un agent municipal, le maire de votre commune…), l’article L480-2 du Code de l’urbanisme indique que « l'autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures ».

L’autorité judiciaire peut alors :

• Exiger l’arrêt immédiat des travaux, s’ils sont encore en cours ;
• Demander la démolition totale de votre construction, même si les travaux sont achevés ;
• Vous sommer de vous mettre en conformité avec le Code de l’urbanisme ;
• Vous infliger une lourde amende dont le montant sera compris entre 1 200 et 6 000 € par m², en fonction de votre bonne foi et de la nature des travaux.

Au-delà de 6 ans après achèvement des travaux, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. Cependant, la commune a 10 ans après la fin des travaux pour faire constater l’absence de permis de construire et engager votre responsabilité civile. Vous devrez vous plier aux demandes de mise en conformité ou de démolition formulées par le tribunal.

Si c’est un locataire qui réalise une construction sans permis de construire, le propriétaire bailleur peut également être poursuivi.

Notez que dès qu’un procès-verbal relevant une construction illégale a été dressé, le maire peut également, au titre de ses pouvoirs de police et si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux. Seul un juge du tribunal administratif disposera, dès lors, de la possibilité de « casser » cet arrêté si vous souhaitez le contester.

Bon à savoir : Vous intervenez en tant que personne morale sur le chantier ? Vous pouvez faire l’objet d’une interdiction d’exercer une activité professionnelle dans le BTP, voire d’une exclusion des marchés publics.

Construction sans permis : est-il possible de régulariser la situation ?

Si aucune procédure ne permet de régulariser une construction réalisée sans permis de construire, des recours sont possibles.

Régulariser sa situation est obligatoire. Si vous vous apercevez en cours de travaux qu’ils nécessitent un permis de construire (ou si vous avez été convoqué par la police ou les services municipaux), vous devez vous mettre en conformité avec la loi. En attendant la régularisation, stoppez votre chantier en cours.

Concrètement, vous devez déposer une demande de permis de construire classique, en spécifiant qu’il s’agit d’une régularisation.

Plusieurs suites seront alors possibles :

• La mairie valide vos travaux : vous pouvez reprendre le chantier. Comme vous avez fait le nécessaire avant que le parquet ne soit saisi, la procédure en restera très probablement là ;
• La mairie vous demande des informations complémentaires : vos travaux ne doivent pas reprendre. À vous de fournir au plus vite les renseignements demandés pour que votre chantier puisse redémarrer ;
• Votre permis de construire est refusé suite à une demande de modification de plans par la mairie. Vous devez alors les amender avant toute reprise des travaux, puis, les plans corrigés, déposer une nouvelle demande de permis de construire.
• Le permis de construire vous est refusé et tout indique qu’il ne sera jamais accepté par la municipalité. Vous devrez démolir tout ce qui a été construit jusque-là.

Respecter la décision de la mairie est quoiqu’il en soit obligatoire. Dans le cas contraire, il vous serait d’ailleurs impossible de justifier de votre bonne foi auprès d’un juge, si des poursuites sont engagées.

Bon à savoir : Vous avez acheté un bien où des travaux récents ont été réalisés sans permis de construire ? Si vous voulez conserver les aménagements, vous devrez également déposer une demande de permis de construire pour régulariser la situation. 

Que se passe-t-il dans le cas d'une construction illégale de plus de 10 ans ?

Les infractions au Code de l’urbanisme sont soumises à un délai de prescription de 10 ans, s’agissant de votre responsabilité civile. Autrement dit, vous ne pourrez plus être poursuivi pour une construction illégale de plus de 10 ans.

Néanmoins, si vous souhaitez réaliser de nouveaux travaux au même endroit, la mairie pourra vous refuser le permis de construire. Ce sera le cas si :

• Les travaux effectués sans permis sont reconnus comme dangereux ;
• Vous aviez été condamné à démolir la construction initiale, et ne l’avez pas fait ;
• La construction dont il est question se trouve en zone protégée (un site classé, un parc national…) ;
• La construction a été réalisée sans consignation de la somme prescrite par l’autorisation d’urbanisme ;
• Le bâtiment se trouve sur le domaine public, ou empiète sur celui-ci ;
• L’ensemble des travaux ont été réalisés sans permis (après 1943) ;
• Le bâtiment se trouve dans une zone où un plan de prévention des risques naturels est applicable (inondation, mouvements de terrain, avalanches…).

Est-il possible de vendre un bien immobilier construit sans permis ? 

Vendre un bien construit sans permis de construire, ou qui a fait l’objet de travaux non déclarés, revient à vendre une maison comportant un vice caché.

L’acheteur n’aurait probablement pas fait de proposition d’achat ou, au moins, offert un prix moins élevé s’il avait été au courant.

L’impossibilité d’obtenir un nouveau permis de construire, même plus de 10 ans après la réalisation des travaux, aurait également pu freiner la vente.

Toute personne ayant fait l’acquisition d’un bien construit sans permis peut donc demander des dommages et intérêts. Il peut aussi solliciter en justice l’annulation de la vente.

Bon à savoir : L’acquéreur d’un bien où des travaux sans permis de construire ont été réalisés depuis moins de 10 ans peut voir sa responsabilité civile engagée, même s’il n’est pas l’auteur des travaux.

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