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Construire sans permis : quels sont les risques ?

Publié en octobre 2021

En France, il est nécessaire d’obtenir une autorisation avant de réaliser de nombreux travaux, appelée « permis de construire ». Mais quand est-il possible de s’en passer ? Quels sont les risques lorsque l’on construit sans permis ? Est-il possible de régulariser la situation ? La Matmut vous explique tout en 5 questions et autant de réponses.

Quand le permis de construire est-il nécessaire ?

En France, la réalisation de travaux dans une maison ou un immeuble est encadrée par la loi. Deux cas sont à distinguer :

  • Sur une construction existante, le permis de construire est obligatoire en cas de travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20 m2(40 m2 si ces travaux sont réalisés dans une zone urbaine, couverte par un Plan local d’urbanisme) ;
  • Pour une construction nouvelle (sur tout ou partie d’un terrain nu), le permis de construire est presque toujours obligatoire.

Les plus petits travaux de reconstruction ou de rénovation sont, pour leur part, concernés par le dépôt d’une déclaration préalable de travaux. Notez, enfin, qu’il est recommandé de passer par la case « permis de construire » dès que vous modifiez l’aspect extérieur de votre habitat.

Lors d’une demande de permis de construire, l’administration va vérifier un certain nombre de points. Il s’agit notamment de la conformité de vos travaux avec le Plan local d’urbanisme, des matériaux utilisés, du respect des normes actuelles, de l’absence de dangerosité… Elle dispose de trois mois pour en contester la conformité. Elle peut aussi effectuer des contrôles pendant les travaux, et jusqu’à 6 ans après l’achèvement de ceux-ci.

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Que se passe-t-il si je construis sans permis de construire ?

Construire sans permis de construire est une erreur stratégique d’une part, et une infraction d’autre part. Si l’absence de permis est constatée (par un voisin, un agent municipal, le maire de votre commune…), l’article L480-2 du Code de l’urbanisme stipule que « l'autorité judiciaire statue après avoir entendu le bénéficiaire des travaux ou l'avoir dûment convoqué à comparaître dans les quarante-huit heures ». Celle-ci peut alors :

  • Exiger l’arrêt immédiat des travaux, s’ils sont encore en cours ;
  • Demander la démolition totale de ce que vous avez construit, même si vous avez terminé les travaux ;
  • Vous sommer de vous mettre en conformité avec le Code de l’urbanisme ;
  • Vous infliger une amende dont le montant sera compris entre 1 200 et 6 000 euros du m2 – en fonction de votre bonne foi et de la nature des travaux.

Le juge a, du reste, 10 ans après la fin des travaux pour constater l’infraction et engager votre responsabilité civile – 6 ans sur le plan pénal. Si vous ne vous pliez pas aux demandes du tribunal, vous risquez une amende de 75 000 euros et un emprisonnement de trois mois.

Vous intervenez en tant que personne morale sur le chantier ? Vous pouvez faire l’objet d’une interdiction d’exercer une activité professionnelle dans le BTP, voire d’une exclusion des marchés publics.

Notez que dès qu’un procès-verbal relevant une infraction a été dressé, le maire peut également, au titre de ses pouvoirs de police et si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux. Seul un juge du tribunal administratif disposera, dès lors, de la possibilité de « casser » cet arrêté si vous souhaitez le contester.

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Est-il possible de régulariser la situation ?

La situation est régularisable. C’est à la fois souhaitable, recommandé et obligatoire ! Dans la plupart des cas, si vous vous apercevez que vos travaux nécessitent un permis de construire (ou si vous avez été convoqué par la police ou les services municipaux), vous pouvez vous mettre en conformité avec la loi. Mieux vaut, en parallèle, stopper votre chantier en attendant le retour de la mairie.

Concrètement, vous devez déposer une demande de permis de construire « classique », puisqu’il n’existe pas de permis « de régularisation ». Plusieurs suites seront alors possibles :

  • La mairie valide vos travaux, vous pouvez donc les reprendre. Comme vous avez fait le nécessaire avant que le parquet ne soit saisi, la procédure s’arrêtera très probablement là ;
  • La mairie vous demande des informations complémentaires. Vos travaux ne doivent pas reprendre. À vous de les fournir au plus vite pour que votre chantier puisse redémarrer ;
  • Votre permis de construire est refusé, parce que la mairie vous demande de modifier vos plans. Vous devez donc les ajuster avant toute reprise des travaux, puis déposer une nouvelle demande de permis de construire ;
  • Votre permis de construire est refusé et tout indique qu’il ne sera jamais accepté par la municipalité. Vous devez démolir tout ce qui a été construit jusque-là ;
  • Respecter la décision de la mairie est obligatoire. Autrement, il serait alors impossible de justifier de sa bonne foi auprès d’un juge.

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Que se passe-t-il après les 10 ans de prescription ?

Comme expliqué plus haut, les infractions au Code de l’urbanisme sont soumises à un délai de prescription de 10 ans s’agissant de votre responsabilité civile. Autrement dit, si vous avez effectué des travaux sans permis de construire, vous ne pourrez plus être poursuivi passé ce délai.

Néanmoins, si vous souhaitez réaliser d’autres travaux dans la même propriété dix ans plus tard, la mairie pourra vous refuser le permis de construire. Ce sera le cas si :

  • Les travaux effectués sans permis sont reconnus comme dangereux ;
  • Vous aviez été condamné à démolir la construction initiale, et ne l’avez pas fait ;
  • La construction dont il est question se trouve en zone protégée (un site classé, un parc national…) ;
  • La construction a été réalisée sans consignation de la somme prescrite par l’autorisation d’urbanisme ;
  • Le bâtiment se trouve sur le domaine public, ou empiète sur celui-ci ;
  • L’ensemble des travaux ont été réalisés sans permis (après 1943) ;
  • Le bâtiment se trouve dans une zone où un plan de prévention des risques naturels est applicable (séisme, inondation, mouvements de terrain, avalanches…).

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Est-il possible de vendre un bien immobilier construit sans permis ?

C’est très risqué. Vendre un bien immobilier édifié entièrement sans permis de construire, ou qui a fait l’objet de travaux non déclarés, revient à vendre une maison comportant un vice caché. L’acheteur n’aurait probablement pas fait de proposition ou aurait offert un prix moins élevé s’il avait su que des travaux ont été effectués sans permis de construire. L’impossibilité d’obtenir de nouveau permis de construire, même plus de dix ans après la réalisation des travaux, aurait également pu freiner la vente.

Toute personne qui a fait l’acquisition d’un bien construit sans permis peut donc demander des dommages et intérêts. Il peut aussi exiger auprès d’un juge l’annulation de la vente.

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