La location-accession est un dispositif qui permet de devenir propriétaire de façon progressive et sécurisée, en occupant d’abord le logement en tant que locataire. Elle est soumise à conditions si elle est utilisée pour un prêt social location-accession (PSLA).
Sommaire
Qu’est-ce que la location-accession ?
La location-accession est un dispositif qui permet d’occuper un logement avant d’en devenir propriétaire.
- Pendant toute la durée du contrat (quelques mois ou années), vous occupez le logement en tant que locataire ;
- Vous pouvez ensuite décider de l’acheter, à un prix fixé à l’avance, ou de ne pas le faire ;
- L’option d’achat peut être levée à tout moment ou à la fin de la période de location.
À retenir
La location-accession est souvent utilisée dans le cadre d’un prêt conventionné, le prêt social location-accession (PSLA), qui permet à des ménages ayant des revenus faibles ou modestes de devenir propriétaires de leur résidence principale, à un prix de vente réduit.
Comment fonctionne la location-accession ?
La location-accession se divise en deux temps : une période locative, suivie d’une éventuelle phase d’acquisition du bien avec levée de l’option d’achat et transfert de propriété.
Le contrat de location-accession
La location-accession doit faire l’objet d’un contrat, signé par acte authentique chez un notaire.
L’acte notarié de location-accession doit comporter un certain nombre d’éléments, notamment :
- Description du bien : ensemble de l’immeuble ou la partie au contrat et les indications utiles relatives à sa consistance et à ses caractéristiques techniques ;
- Prix de vente du bien et modalités de paiement/de révision ainsi que le paiement de tout ou partie du prix avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts ;
- Date d’entrée dans le logement ;
- Délai pour l’acquérir ;
- Conditions de résiliation anticipée du contrat ;
- Montant de la redevance pour la location, sa périodicité, ses modalités d’imputation sur le prix d’achat et, le cas échéant, les modalités de sa révision ;
- Charges incombant à l’accédant et une estimation de leur montant prévisionnel pour la première année d’exécution du contrat ;
- Références des contrats d’assurance ;
- L’absence de maintien de plein droit dans les lieux, en cas de résolution du contrat ou de non-levée de l’option.
Le vendeur s’engage à transférer à l’occupant la propriété du bien à titre de résidence principale après la période de location du bien.
Bon à savoir
Le vendeur et le potentiel acquéreur du bien peuvent également signer un contrat préliminaire de location-accession. Celui-ci permet à l’accédant de réserver le bien en échange du versement d’un dépôt de garantie (maximum 5 % du prix du bien ou de l’immeuble).
La phase locative
La phase locative de la location-accession commence à la date prévue au contrat. Elle n’impose pas de durée minimale.
Cependant, dans le cas d’opérations bénéficiant d’un prêt social location-accession (PSLA), elle doit durer au moins 6 mois à compter de la date d’entrée dans les lieux.
Durant cette période, le vendeur reste propriétaire du bien et l’accédant en est locataire. Il doit donc s’acquitter d’une redevance jusqu’à la levée de l’option d’achat ou la résiliation du contrat.
La redevance se compose de deux parts :
- Une part locative, soit un loyer classique versé en contrepartie de la jouissance du bien ;
- Une part acquisitive, qui constitue une épargne en vue de l’acquisition du bien. Si l’accédant décide de ne pas lever l’option d’achat ou si le contrat est résilié, la part acquisitive lui est restituée dans les 3 mois qui suivent son départ.
À retenir
Le locataire a l’obligation d’assurer le bien, d’en prendre soin et d’effectuer l’entretien courant et les menues réparations qui lui incombent. En pratique, la taxe foncière est à sa charge. Et, si le bien est situé en copropriété, le contrat peut mettre à la charge de l’accédant tout ou une partie des charges de la copropriété. Les grosses réparations restent, elles, à la charge du vendeur, sauf clause contraire.
La levée de l’option d’achat
Le contrat peut prévoir que l’accédant peut lever l’option d’achat à tout moment au cours de la phase locative.
Il devra alors payer le solde du prix de vente, après déduction de la part acquisitive déjà versée.
Si l’option d’achat n’est pas encore levée 3 mois avant le terme du contrat, le vendeur doit mettre l’accédant en demeure d’exercer sa faculté à acquérir le bien par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si l’accédant décide de ne pas acheter le bien, le vendeur lui reverse la part acquisitive des redevances versées pendant la période locative.
L’accédant doit en principe quitter les lieux, selon les modalités du contrat. Un état des lieux de sortie est obligatoirement établi.
Le vendeur peut réclamer une indemnité à l'accédant (qui peut être fixée à 2% du prix de l'immeuble en cas de résiliation pour manquement de l'accédant à ses obligations et 1% du prix de l'immeuble pour une autre cause).
Bon à savoir
Le propriétaire peut, lui aussi, refuser la vente et résilier le contrat, en cas de manquement à ses obligations. Dans ce cas, l’accédant peut obtenir une indemnité dont le montant est limité à 3 % du prix du logement, bénéficier d'un droit au maintien dans les lieux pour une durée minimum de trois mois à compter de la résiliation ou de la date prévue pour la levée de l'option et exiger du vendeur la restitution de la fraction de la redevance imputable sur le prix de l'immeuble, dans un délai maximum de 3 mois à compter de son départ, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au vendeur.
Le transfert de propriété
Si l’accédant opte pour l’acquisition du bien, il doit verser le solde du prix, soit la différence entre le prix prévu au contrat et les sommes versées pour la part acquisitive.
S’il a recours à un ou plusieurs prêts, le transfert de propriété est conditionné à leur obtention.
Le transfert de propriété doit être constaté par un acte de vente authentique.
Les avantages de la location-accession
La location-accession présente de nombreux avantages :
- L’accédant essaye le logement avant de l’acheter et s’assure ainsi qu’il correspond bien à ses besoins ;
- Il teste sa capacité à rembourser l’emprunt pendant la période locative ;
- Aucun apport immédiat n’est nécessaire ;
- Le prix d’achat du bien est connu à l’avance et fixé dès la signature du contrat ;
- Si l’accédant décide de ne pas acquérir le bien à l’issue de la location, la part d’épargne qu’il a versée dans la redevance lui est restituée.
Et, si vous bénéficiez de la location-accession dans le cadre d’un prêt social location- accession (PSLA), vous profitez d’avantages supplémentaires :
- Le plafonnement du prix de vente du logement ;
- Le plafonnement de la redevance locative ;
- La réduction du prix de vente selon un pourcentage fixé par la réglementation (actuellement 1 % par année de location) ;
- La TVA à taux réduit (5,5 %) ;
- L’exonération de la taxe foncière pendant 15 ans (pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf) ;
- La possibilité de coupler PSLA et PTZ (Prêt à taux zéro) ;
- L’absence d’intérêts intercalaires (à payer lorsque les fonds empruntés sont débloqués en plusieurs fois pour la construction d’un logement neuf) ;
- Des clauses de sécurisation (garanties de rachat et relogement, sous conditions).
Les conditions pour bénéficier de la location-accession
La location-accession permet de devenir propriétaire d’une maison individuelle, d’un appartement ou d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel), dans le neuf ou dans l’ancien.
Dans le cadre d’un PSLA, l’accédant doit remplir certaines conditions pour bénéficier de la location-accession :
- Les revenus du demandeur doivent être inférieurs aux plafonds de ressources d’accession sociale. C’est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est pris en compte. Le montant des plafonds varie selon la zone (A, A bis, B1, B2 ou C) dans laquelle se trouve le logement et le nombre de personnes qui vont l’occuper ;
- Le logement doit servir de résidence principale (au moins 8 mois par an).
L’organisme accordant le PSLA (organismes HLM, promoteurs privés…) peut également fixer d’autres conditions, par exemple réserver le prêt uniquement aux primo-accédants.
Bon à savoir
Les plafonds de ressources sont revus chaque année et disponibles sur le site de l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement). Pour connaître votre zone géographique, vous pouvez utiliser le simulateur sur le site du service public.
Les points de vigilance avant de s’engager
- Assurez-vous d’être en capacité d’acheter le bien en fin de période locative, notamment si votre achat est conditionné à l’obtention d’un emprunt, afin d’éviter d’engager des frais inutiles (taxe foncière…) ;
- Le prix du bien est fixé dès la signature du contrat de location-accession. Selon l’évolution du marché immobilier, il est donc possible de payer le bien plus cher au moment de lever l’option, si sa valeur a baissé pendant la phase locative ;
- Le vendeur peut vous réclamer une indemnité (le contrat peut prévoir cette indemnité, souvent de l’ordre de 1% du prix du bien) si vous ne levez pas l’option d’achat, sauf s’il s’agit d’un PSLA.
Location-accession et assurance : quelles protections prévoir ?
Différentes protections sont à prévoir en location-accession. Certaines sont obligatoires.
L’assurance habitation
Pendant la période locative, l’accédant a l’obligation de souscrire une assurance habitation en sa qualité de locataire, afin de couvrir les risques locatifs (dégât des eaux, incendie…).
Ensuite, une fois propriétaire du bien, il convient de souscrire une assurance habitation adaptée à ce nouveau statut. Celle-ci n’est obligatoire que si le logement est situé en copropriété
Il est néanmoins fortement recommandé de s’assurer pour protéger votre nouveau patrimoine.
L’assurance emprunteur
Si vous décidez de lever l’option d’achat et d’acquérir le bien en contractant un prêt immobilier, l’assurance emprunteur est exigée dans la quasi-totalité des cas par les banques.
Elle vous couvre en cas de difficultés (incapacité de travail, invalidité..).
Bon à savoir
Vous n’êtes pas obligé de souscrire le contrat d’assurance emprunteur proposé par la banque qui vous octroie le crédit immobilier. Vous êtes libre de choisir votre assureur.
La protection juridique
La protection juridique n’est pas obligatoire, mais conseillée en cas de litiges liés au bien immobilier assuré, par exemple si le vendeur refuse de faire les grosses réparations qui lui incombent pendant la phase locative ou lors de conflits avec vos voisins ou la copropriété.
La protection juridique est généralement disponible en option dans les contrats d’assurance habitation.
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Les garanties complémentaires
Dans le cadre d’un prêt social accession-location (PSLA), vous bénéficiez de :
- Une garantie de rachat : en cas d’accident de la vie (décès du conjoint, mobilité professionnelle, invalidité, divorce…) dans les 15 ans qui suivent la levée de l’option, l’acquéreur peut demander le rachat du logement au vendeur à un prix fixé à l’avance ;
- Une garantie de relogement : si l’accédant ne lève pas l’option d’achat, le vendeur a l’obligation de lui proposer 3 offres de relogement correspondant à ses besoins (à condition que ses revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources).
Location-accession ou achat classique : quelle différence ?
Voici un comparatif des principales différences entre la location-accession et l’achat immobilier classique.
| Location-accession | Achat immobilier classique | |
|---|---|---|
| Choix du bien | Limité | Liberté totale |
| Propriété du bien | Progressive, après une phase locative et si levée de l’option d’achat | Immédiate, dès la signature de l’acte de vente |
| Apport personnel | Pas nécessaire, constitué progressivement grâce à la part acquisitive de la redevance | Généralement requis pour obtenir un prêt immobilier |
| Prix du bien | Bloqué et fixé à la signature du contrat de location-accession Plafonné dans le cadre d’un PSLA | Suivant le marché immobilier |
| Possibilité de changer d’avis | Possibilité de renoncer à l’achat du bien et de récupérer l’épargne versée | Difficile et coûteux |
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