Bail de colocation : comment le rédiger et à quoi faire attention ?

Partager un logement est une solution répandue chez les étudiants et les jeunes actifs. Comment faire pour rédiger un contrat de colocation ? Quelles différences entre un bail de colocation individuel et unique ? La Matmut répond à vos questions.

Colocation : à quoi sert un bail ?

En colocation, le bail est un document important, car il permet de protéger toutes les parties, les colocataires comme le bailleur, en listant les droits et les obligations de chacun.

En effet, le bail de colocation sert notamment à :

• Définir les conditions de la location (montant du loyer, équipements fournis, obligation d’assurance, durée du contrat…) ;
• Éviter les litiges entre colocataires et propriétaire ;
• Avoir des droits sur le logement : sans signer de bail, et même en payant une partie du loyer, le colocataire est seulement considéré comme un occupant et n’a pas les mêmes droits qu’un locataire ;
• Demander des aides au logement, telles que les APL ou ALS de la CAF ;
• Protéger le bailleur en cas de défaillance d’un ou des colocataires grâce à certaines clauses, comme la clause résolutoire ou la clause de solidarité.

Comment rédiger un bail de colocation ?

Lorsque le bien immobilier n’est pas géré par une agence, il revient au propriétaire bailleur de rédiger le bail de colocation. L’établir n’est pas si difficile, à condition de respecter certaines règles et de veiller à y faire figurer toutes les mentions obligatoires.

Le contenu du contrat de colocation doit être adapté :

• Au type de bail choisi : en colocation, deux contrats existent : le bail de colocation individuel (un bail signé par colocataire) et le bail de colocation unique (un bail signé pour tous les locataires) ;
• Au type de logement loué (vide ou meublé) : depuis la loi Alur, le bail de colocation doit respecter les contrats-types fixés par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 ;
• À l’usage du logement : certaines informations doivent obligatoirement être inscrites si le logement est loué à titre de résidence principale. 

Pour rédiger votre bail de colocation, le service public met à votre disposition deux modèles à compléter :

• Contrat-type de colocation pour un logement meublé ;
• Contrat-type de colocation pour un logement loué vide.

Bon à savoir : Le bail de colocation peut être réalisé par ou par acte authentique chez un notaire. Il faut rédiger autant d’exemplaires que de parties, à savoir le bailleur, les colocataires et leurs éventuelles . « Sous seing privé » : établi directement par les parties du contrat et signé par elles.

Bail de colocation : quelles sont les mentions obligatoires ?

Quel que soit le type de contrat (individuel ou unique), tout bail de colocation à titre de résidence principale doit obligatoirement comporter :

• Le nom du bailleur, l’adresse de son domicile ou du siège social ;
• Le nom du ou des colocataires ;
• La date d’effet et la durée du contrat de colocation;
• L’usage du logement : habitation ou mixte (habitation et professionnel) ;
• La description des locaux : caractéristiques, nombre de pièces, équipements fournis, surface habitable...
• Si le bail de colocation est individuel : le bailleur doit indiquer quel est l’espace privatif du colocataire et quelles sont les parties communes ;
• Si des travaux ont été effectués depuis le dernier bail : type de travaux réalisés et leur montant ;
• Des informations sur le loyer : montant, modalités de fixation en zones tendues, date et mode de règlement, règles de révision, montant du dernier loyer appliqué ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le montant estimé des dépenses de chauffage et l’année de référence des prix utilisée pour le calcul ;
• Si le bien est géré par une agence immobilière : des informations sur les honoraires ;
• Une clause résolutoire : elle permet de résilier le bail plus facilement lorsque les colocataires ne paient plus le loyer ou les charges ou n’ont pas versé de dépôt de garantie.

D’autres mentions facultatives peuvent être ajoutées :

• Des clauses particulières, à condition de ne pas être abusives ;
• Une clause de solidarité dans le bail unique : elle permet notamment de protéger le bailleur en cas de loyers impayés. En effet, avec cette clause, les colocataires deviennent solidaires entre eux de la totalité des sommes dues au propriétaire, et ce jusqu’à 6 mois maximum après leur départ du logement.

Enfin, le bailleur doit obligatoirement annexer au bail de colocation les documents suivants :

• L’état des lieux ;
• Le diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d’exposition au plomb (Crep), état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, état des risques et pollutions (amiante, radon, risque sismique…), diagnostic bruit ;
• Certains extraits du règlement de copropriété si le bien loué se situe dans un immeuble ;
• Une notice d’information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs.

Bail individuel de colocation ou bail unique, quelles différences ?

Le bail unique de colocation

Le bail de colocation unique est un seul et même contrat de location qui regroupe le nom de tous les colocataires.

Voici ses spécificités :

• Signature : le bail de colocation unique doit être signé par l’ensemble des colocataires ;
• Surface du bien loué : elle doit être de 16 m² minimum pour deux et de 9 m² de plus par colocataire supplémentaire ;
• État des lieux d’entrée : il est réalisé en présence de tous les colocataires et du bailleur ;
• Loyer : sur le bail unique, le montant du loyer est indiqué en totalité. Le bailleur peut en demander le règlement en une seule fois aux colocataires ;
• Charges locatives : elles sont payées au propriétaire selon les conditions fixées dans le bail, soit sous forme de provision pour charges mensuelles avec régularisation annuelle, soit sous forme d’un forfait versé au loyer avec une possible révision annuelle ;
• Clause de solidarité : elle permet au bailleur de demander le paiement de l’intégralité des loyers et des charges à n’importe quel colocataire en cas d’impayé. Attention, elle ne peut pas être intégrée dans un bail mobilité ;
• Clause de relocation : elle énonce les conditions de remplacement d’un colocataire.

Le bail individuel de colocation

Le bail de colocation individuel est délivré à chaque colocataire, indépendamment des autres.

Voici ce qui le distingue du bail collectif :

• Signature : chaque colocataire signe son propre bail de colocation ;
• Surface à disposition : chaque colocataire doit disposer d’une chambre privative ayant une surface minimale de 9 m² et un volume minimal de 20 m³;
• Parties communes : le bailleur doit indiquer les parties mises à disposition de tous les colocataires (salle de bain, cuisine, salon…) ;
• Loyer : le bail individuel précise la part du loyer et des charges locatives qui revient au colocataire ;
• Durée du contrat : dans un logement meublé, le bailleur peut adapter la durée du bail au locataire. S’il est étudiant, elle peut être réduite à 9 mois au lieu de 12.

Le bail a-t-il une incidence sur l’assurance habitation ?

Le type de bail de colocation a une incidence directe sur l’assurance habitation :

• En bail unique : les colocataires peuvent souscrire un contrat d’assurance habitation commun ou un des colocataires peut souscrire une assurance pour l’ensemble de la colocation. Attention, dans ce dernier cas, les autres colocataires devront s’assurer individuellement pour leur responsabilité civile vie privée ;
• En bail de colocation individuel : chaque colocataire doit souscrire son propre contrat d’assurance habitation.

Bon à savoir : Les colocataires doivent obligatoirement assurer leur logement et fournir une attestation chaque année. S’ils ne le font pas, en tant que bailleur, vous pouvez vous-même souscrire une assurance habitation pour la colocation et répercuter son coût sur les loyers.

Questions/réponses sur le bail de colocation

Quelles démarches réaliser pour louer en colocation ?

Locataire, voici les démarches à réaliser pour louer en colocation :

• Trouver un garant qui accepte de se porter caution pour vous et préparer un dossier de location ;
• Chercher une colocation à plusieurs, avec des personnes avec qui vous vous entendez bien, ou seul ;
• Signer le contrat de colocation;
• Fixer les règles de vie pour la colocation (répartition des tâches, dépenses communes, visites...).

Propriétaire, voici les démarches à effectuer pour louer votre bien en colocation :

• Choisir un type de bail (individuel ou unique) et vérifier que votre logement respecte les critères de surface associés ;
• Arranger et organiser la maison ou l’appartement en vue de la colocation ;
• Mettre le bien immobilier en location ou passer par une agence pour trouver des locataires ;
• Rédiger et signer le bail de colocation.

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Quels documents fournir pour une colocation ?

Pour louer, chaque colocataire doit fournir plusieurs documents au bailleur :

• La photocopie d’une pièce d’identité valide ;
• Un justificatif de domicile récent ;
• Un ou plusieurs justificatifs de situation (carte d’étudiant, contrat de travail, extrait K bis…) ;
• Un ou plusieurs justificatifs de ressources (avis d’attribution de bourse, bulletins de salaire, bilans comptables…).

Et, si le propriétaire bailleur demande un garant, il faut fournir :

• Sa pièce d’identité et ses justificatifs de domicile, de situation professionnelle et de ressources s’il s’agit d’une personne physique ;
• Un extrait K bis et un justificatif d’identité du représentant s’il s’agit d’une personne morale ;
• Le visa fourni par Action logement si le colocataire a pour caution la garantie Visale.

Comment résilier un bail de colocation ?

Quel que soit le type de bail signé, chaque colocataire peut donner son congé indépendamment des autres. La durée du préavis est de 1 mois pour une location meublée et de 3 mois (ou 1 mois selon les situations) pour une location nue (non-meublé).

Toutefois, dans le cas d’un bail de colocation unique :

• Le départ d’un des colocataires ne met pas fin au contrat de colocation. Pour résilier le bail, les colocataires doivent adresser un préavis commun ou plusieurs préavis individuels envoyés en même temps ;
• Le dépôt de garantie est collectif : si un locataire part, le bailleur n’est pas obligé de lui restituer sa part avant la fin du bail de colocation. Il devra donc s’arranger avec les autres ou attendre la fin du bail pour la récupérer ;
• Si le bail comprend une clause de solidarité : le colocataire sortant reste solidaire des autres jusqu’à son remplacement ou jusqu’à 6 mois maximum après la fin de son préavis. 

Le propriétaire peut également résilier le bail de colocation à la fin du contrat à condition de :

• Vendre le bien ;
• De l’occuper personnellement ou d’y loger des membres de sa famille ;
• Ou de justifier d’un motif légitime et sérieux (nuisances, retards de paiement…).

Il doit respecter un préavis de 3 mois pour un meublé et de 6 mois pour une location vide.

Dans le cas d’un bail unique avec une clause de solidarité, le bailleur peut donner congé à un seul des colocataires pour l’ensemble de la colocation. Sans clause de solidarité ou dans le cas d’un bail de colocation individuel, il doit adresser son congé à chaque colocataire.