Bail de colocation : comment le rédiger et quels points surveiller ?

Assurance Habitation Colocation

Vous êtes étudiant ou jeune actif et vous souhaitez vous lancer dans la colocation d’un logement. Signer un bail de colocation ne se fait pas à la hâte. Qu’il s’agisse d’un bail individuel ou d’un bail unique, les colocataires doivent connaître leurs obligations, le loyer, les charges locatives, le fonctionnement du dépôt de garantie ou de la clause de solidarité. Voici les points clés d’un contrat de colocation sans fausse note.

Bail de colocation : à quoi sert-il ?

En colocation, le bail est un document important, car il permet de protéger toutes les parties, les colocataires comme le bailleur, en listant les droits et les obligations de chacun.

En effet, le bail en colocation sert notamment à :

• Définir les conditions de la location (montant du loyer, équipements fournis, obligation d’assurance, durée du contrat…) ;
• Éviter les litiges entre colocataires et propriétaire ;
• Avoir des droits sur le logement : sans signer de bail, et même en payant une partie du loyer, le colocataire est seulement considéré comme un occupant et n’a pas les mêmes droits qu’un locataire ;
• Demander des aides au logement, telles que les APL ou ALS de la CAF ;
• Protéger le bailleur en cas de défaillance d’un ou des colocataires grâce à certaines clauses, comme la clause résolutoire ou la clause de solidarité.

À lire : APL et colocation : comment ça marche ?

Bail individuel de colocation ou bail unique, quelles différences ?

Le bail unique de colocation

Le bail de colocation unique est un contrat de location qui regroupe les noms de tous les colocataires. Voici ses spécificités :

• Signature : le bail de colocation unique doit être signé par l’ensemble des colocataires ;
• Surface du bien loué : elle doit être de 16 m² minimum pour deux et de 9 m² de plus par colocataire supplémentaire ;
• État des lieux d’entrée : il est réalisé en présence de tous les colocataires et du bailleur ;
• Loyer : sur le bail unique, le montant du loyer est indiqué en totalité. Le bailleur peut en demander le règlement en une seule fois aux colocataires ;
• Charges locatives : elles sont payées au propriétaire selon les conditions fixées dans le bail, soit sous forme de provision pour charges mensuelles avec régularisation annuelle, soit sous forme d’un forfait versé au loyer avec une possible révision annuelle ;
• Clause de solidarité : elle permet au bailleur de demander le paiement de l’intégralité des loyers et des charges à n’importe quel colocataire en cas d’impayé. Attention, cette clause ne peut pas être intégrée dans un bail mobilité ;
• Clause de relocation : elle énonce les conditions de remplacement d’un colocataire.

Le bail individuel de colocation

Le bail de colocation individuel est délivré à chaque colocataire, indépendamment des autres. Voici ce qui le distingue du bail collectif :

• Signature : chaque colocataire signe son propre bail de colocation ;
• Surface à disposition : chaque colocataire doit disposer d’une chambre privative ayant une surface minimale de 9 m² et un volume minimal de 20 m³;
• Parties communes : le bailleur doit indiquer les parties mises à disposition de tous les colocataires (salle de bain, cuisine, salon…) ;
• Loyer : le bail individuel précise la part du loyer et des charges locatives revenant à chaque colocataire ;
• Durée du contrat : dans un logement meublé, le bailleur peut adapter la durée du bail au locataire. S’il est étudiant, elle peut être réduite à 9 mois au lieu de 12.

Bail de colocation : quelles sont les mentions obligatoires ?

Quel que soit le type de contrat (individuel ou unique), tout bail de colocation à titre de résidence principale doit obligatoirement comporter les renseignements suivants.

Les informations concernant les colocataires et autres parties prenantes

Parmi ces informations, le contrat colocation précise :

• Le nom du bailleur, l’adresse de son domicile ou de son siège social ;
• Le nom du ou des colocataires ;
• L’usage du logement : habitation ou mixte (habitation et professionnel) ;
• La description des locaux : caractéristiques, nombre de pièces, équipements fournis, surface habitable...
• Si le bail de colocation est individuel, il doit préciser quel est l’espace privatif du colocataire et indiquer quelles sont les parties communes ;
• Si des travaux ont été effectués depuis le dernier bail : type de travaux réalisés et leur montant.

La répartition des charges et obligations financières

Ces informations matérielles majeures doivent être précisées au bail de colocation :

• Le loyer : montant, modalités de fixation en zones tendues, date et mode de règlement, règles de révision, montant du dernier loyer appliqué ;
• Montant du dépôt de garantie ;
• Coût estimé des dépenses de chauffage et l’année de référence des prix utilisée pour le calcul ;
• Clause résolutoire : elle permet de résilier le bail plus facilement lorsque les colocataires ne paient plus le loyer ou les charges, voire s’ils n’ont pas versé de dépôt de garantie ;
• Honoraires de l’agence immobilière si l’un de ces prestataires gère le bien.

À lire aussi : Caution locative, tout ce qu’il faut savoir

La durée du bail et son renouvellement

Le bail de colocation doit également spécifier :

• La date d’effet et la durée du contrat de colocation ;
• Aucun besoin de clause de reconduction sauf en cas de bail étudiant ou de bail mobilité : un bail de colocation se renouvelle d’ordinaire automatiquement.

À consulter : Propriétaire ou locataire : comment résilier un bail de location ?

Les mentions facultatives

D’autres clauses optionnelles peuvent être ajoutées au contrat de colocation :

• Une clause de solidarité dans le bail unique (voir plus loin) ;
• Des clauses particulières spécifiques qui ne doivent pas être abusives (droit de visite…).

Les annexes à ajouter par le bailleur

Le bailleur doit obligatoirement joindre les documents suivants au bail de colocation :

• L’état des lieux ;
• Le diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d’exposition au plomb (Crep), état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité, état des risques et pollutions (amiante, radon, risque sismique…), diagnostic bruit ;
• Certains extraits du règlement de copropriété si le bien loué est situé dans un immeuble ;
• Une notice d’information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs.

Bail de colocation : comment gérer la clause de solidarité ?

Qu’est-ce qu’une clause de solidarité en colocation ?

Dans un bail de colocation unique, une clause de solidarité permet notamment de protéger le bailleur en cas de loyers impayés.

Grâce à cette clause, les colocataires deviennent, en effet, solidaires entre eux de la totalité des sommes dues au propriétaire, et ce, jusqu’à 6 mois maximum après leur départ du logement. Ce dernier délai ne tient que si le colocataire partant n’a pas été remplacé par un entrant ajouté au bail.

Un bail de colocation peut aussi prévoir une clause de solidarité entre les cautions des colocataires.

À retenir : Dans un contrat de colocation unique, le dépôt de garantie est collectif. Si l’un des locataires part, le bailleur n’est pas tenu de lui restituer sa part avant la fin du bail de colocation. Le sortant devra donc s’arranger avec les autres ou attendre la fin du bail pour la récupérer sa part.

Départ ou conflit entre colocataires : comment faire face ?

Si l’un des colocataires ne paye pas sa quote-part, la clause de solidarité peut être une cause de conflit. Des voies de recours sont possibles pour aplanir ces différends :

• Une médiation entre colocataires est possible via un conciliateur de justice ou un médiateur de justice choisi par une des parties ou désigné par un juge ;
• Action contre un colocataire qui n’a pas payé : si l’un ou les colocataires payent pour l’un d’entre eux, ils peuvent se retourner contre le défaillant ou sa caution pour récupérer les fonds, voire entamer une action en justice ;
• Dissolution de la colocation : Si aucune solution n’est trouvée, les colocataires peuvent décider de donner congé ensemble au bailleur (lettre recommandée avec A/R) et de quitter la location. Cette solution n’est toutefois possible qu’avec l’action conjuguée de l’ensemble de colocataires, y compris le « mauvais payeur ».

Pour compléter : Remplacement d’un colocataire en cours de bail, que faire ?

Colocation : le bail affecte-t-il l’assurance habitation ?

Le type de bail de colocation a une incidence directe sur l’assurance habitation :

• Bail unique : les colocataires peuvent souscrire un contrat d’assurance habitation commun ou un des colocataires peut souscrire une assurance pour l’ensemble de la colocation. Attention, dans ce dernier cas, les autres colocataires devront s’assurer individuellement pour leur responsabilité civile vie privée ;
• Bail individuel : chaque colocataire souscrit son propre contrat d’assurance habitation.

Bon à savoir : Les colocataires doivent obligatoirement assurer leur logement et fournir une attestation chaque année. S’ils ne le font pas, un bailleur peut lui-même souscrire une assurance habitation pour la colocation et répercuter son coût sur les loyers.

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