Publié en mai 2021 - Mise à jour octobre 2023 La loi Carrez est une réglementation qui impose au vendeur d’un lot en copropriété de mentionner la surface privative, calculée selon des critères très précis (hauteur sous plafond de 1,80m minimum…) Qu'est-ce qu'une surface loi Carrez ? Comment la calculer et pourquoi ? Qu'est-ce que la loi Carrez ? Entrée en vigueur en 1997, la loi Carrez, du nom de son initiateur, le député Gilles Carrez, encadre le calcul de la surface privative de biens immobiliers en copropriété. Cette loi vise à protéger les acquéreurs de ce type de logement. La loi Carrez ne concerne que les biens mesurant au moins 8m2 de superficie et faisant partie d’une copropriété, qu’elle soit verticale (appartement dans un immeuble) ou horizontale (maison dans un lotissement). Les logements vendus sur plans ou les maisons individuelles ne sont pas concernés par la loi Carrez. À retenir : La superficie privative loi Carrez – exigée uniquement lors de la mise en vente - se distingue de la superficie habitable dite loi Boutin. Cette dernière correspond à la superficie habitable d’un logement, qu’il soit mis en location ou vendu.Techniquement, la surface habitable n’intègre pas les sous-sols, combles non aménagés, greniers, remises et autres vérandas. Tous ces éléments sont bien inclus dans le calcul de la surface Carrez. À lire aussi : Qu’est-ce qui affecte le prix d’une assurance habitation ? Pourquoi calculer la surface d'un logement selon la loi Carrez ? Le calcul de la surface loi Carrez est un élément obligatoire pour réaliser une transaction immobilière. La surface loi Carrez doit ainsi être inscrite dans l'acte de vente de tout bien immobilier en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial ou professionnel. Si le mesurage est absent au moment de la conclusion de la vente, la transaction peut d’ailleurs être annulée, sans pénalité. Si la superficie indiquée est erronée, l'acheteur peut également exiger la nullité de l'acte de vente immobilier dans un délai d'un mois. Et si la surface réelle de l'habitation est inférieure de plus de 5 % à ce qui est indiqué dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander une diminution du prix de vente, dans un délai d'un an. En revanche, si la surface réelle est supérieure à celle de la surface indiquée dans l'acte de vente, aucune augmentation de prix n'est à prévoir. Loi Carrez : quelles sont vos obligations ? Le calcul de la surface en loi Carrez prend en compte la surface au sol de tout local couvert et fermé en dur, dont la hauteur sous plafond s'élève à 1,80m minimum. Pour déterminer la surface loi Carrez, on additionne toutes les surfaces de plancher des pièces suivantes pour peu qu’elles aient une hauteur sous plafond d’au moins 1,80m : Pièces à vivre (salon, salle à manger) ; Cuisine ; Chambres ; Placards ; Buanderies ; Couloirs ; Salles d'eau et salles de bain ; Combles aménagés ou non* ; Sous-sols (hors caves et garages)* ; Véranda*. On déduit ensuite du calcul tout le gros œuvre : L’épaisseur des murs et des cloisons ; Les ouvertures (embrasures de portes et fenêtres) ; Les marches ; Les cages d’escaliers. Sont également exclus du calcul de la surface selon la Loi Carrez : toutes les pièces non privatives de l'habitation, à l'instar des greniers non aménageables, caves, garages ou places de parking. Enfin, toutes les surfaces non fermées comme les balcons, terrasses ou jardins ne sont pas incluses dans le calcul. Bon à savoir : Dans le cas d’une pièce mansardée, seules les surfaces avec une hauteur sous plafond de plus de 1,80m sont prises en compte. Qui peut calculer une surface habitable selon la loi Carrez ? La loi Carrez n'impose pas au propriétaire du bien immobilier d'avoir recours à un géomètre professionnel pour effectuer les mesures des surfaces. Toutefois, il ne faut pas négliger 2 paramètres : la difficulté à déterminer les planchers à mesurer ; la surface loi Carrez est d’autant plus engageante qu’elle figure dans l’acte de vente. Il est donc vivement recommandé de faire appel à un expert dans le domaine. Cela permettra d’éviter toute erreur de calcul susceptible de faire annuler une vente par exemple. Les professionnels sont équipés d'outils spécifiques (télémètre laser de très haute précision) facilitant le relevé des mesures. Ils disposent également de logiciels de calcul des surfaces permettant de prendre en compte tous les éléments à déduire (épaisseur des murs…) de la surface privative. D’autre part, l’expert engage sa responsabilité dans le calcul des surfaces loi Carrez. Des possibilités de recours contre lui sont donc possibles en cas d’erreur. Concrètement, si le géomètre expert se trompe, c’est son assurance professionnelle qui devra indemniser qui de droit. Bon à savoir : Le certificat Carrez délivré par le professionnel après calcul est valide de manière permanente. Il est inutile d'effectuer un calcul à chaque vente de bien immobilier si aucune modification ou rénovation n'est venue changer la surface privative du bien. À lire aussi : Aménagement des combles : faut-il une déclaration ou un permis de construire ? Comment calculer la surface d'un logement avec la loi Carrez ? Certains logements « simples » (pièces carrées ou rectangulaires sans mansarde, sans véranda…) peuvent facilement être mesurés par le propriétaire. Pour cela, il faut procéder pièce par pièce et mesurer précisément chacune des surfaces « intérieures » de chaque pièce, en excluant les murs et les embrasures des portes et fenêtres. N’oubliez pas de déduire les cages d’escaliers et éventuellement les marches intérieures. Attention aussi à ne jamais réaliser une mesure unique pour deux pièces contigües au risque d’inclure les murs de séparation. Exemple pour un 4 pièces dans un immeuble de construction récente :• Entrée : 2m x 1,5m = 3m2• Salon : 4m x 4m = 16 m2• Couloir : 2m x 1,5m =3m2• Cuisine : 2,5m x 4,5m = 11,25m2• Chambre 1 : 3m x 3,5 = 10,5m2 (en incluant le placard qui empiète sur la surface de la chambre)• Chambre 2 : 4m x 3m = 12m2• Salle de bain : 3m x 3m = 9m2• Véranda aménagée : 2m x 5m = 10m2• Chambre 3 mansardée à l’étage (2 pans mansardés) :• Surface totale du plancher : 5m x 5m = 25m2• Surface dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m (à déduire) : 1,5m x 5 m + 1m x 5 m = 12,5m2• Surface Carrez : 25 - 12,5 = 12,5m2• Cage d’escalier dans le salon (à déduire) : 1m x 1m = 1m2• Pour cet appartement, ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface Carrez : une bibliothèque aménagée dans un mur du salon, la terrasse de 22 m2, la cave de 7m2 et la place de parking en sous-sol. >> Total surface loi Carrez : 86,25m À lire aussi : Comment calculer le nombre de pièces pour une assurance habitation ? La Matmut vous accompagne Assurez votre logement contre les risques (incendie, dégât des eaux...) pouvant survenir au quotidien avec une couverture adaptée à vos besoins. Découvrez les différentes solutions d’assurance habitation de la Matmut. Devis en ligne Pour aller plus loin Déménagement : que devient le contrat d'assurance habitation ? Comment choisir une assurance habitation ? Location d’une chambre à un étudiant : faut-il le déclarer ? Place de parking ou garage : faut-il une assurance ? TOUS LES CONSEILS HABITATION *À condition que la surface soit d’au moins 8 m2 avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80m.
