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Qu’est-ce que la surface en loi Carrez et comment la calculer ?

Publié en mai 2021

La loi Carrez est une réglementation prenant le nom du député Gilles Carrez. Il s'agit d'un diagnostic immobilier portant sur la surface habitable d'un bien immobilier en copropriété. Qu'est-ce qu'une surface loi Carrez ? Comment la calculer et pourquoi ? Toutes les réponses.

Surface en loi Carrez : de quoi parle-t-on ?

La loi Carrez est une réglementation entrée en vigueur en 1997, visant à protéger les acquéreurs de biens immobiliers en copropriété en encadrant le calcul de la surface privative de ces biens. La loi Carrez ne concerne que les biens immobiliers mesurant au minimum 8 m2 de superficie et faisant partie d’une copropriété, qu’elle soit verticale (appartement dans un immeuble) ou horizontale (maison dans un lotissement).

Bon à savoir
La superficie loi Carrez se distingue de la superficie loi Boutin – cette dernière correspondant à la superficie habitable d'un logement. Cette surface habitable concerne tous les logements à usage d'habitation en vente mais aussi, depuis 2017, mis en location.

Comment calculer la surface selon la loi carrez ?

Le calcul de la surface en loi Carrez prend en compte la surface au sol de tout local couvert et fermé en dur, dont la hauteur sous plafond s'élève à 1,80 m minimum. Pour déterminer la surface loi Carrez, on additionne toutes les surfaces de plancher des pièces suivantes :

  • pièces à vivre (salon, salle à manger) ;
  • cuisine ;
  • chambres ;
  • placards ;
  • buanderie ;
  • salles d'eau et salles de bain ;
  • combles aménagés ou non ;
  • sous-sols (hors caves et garages) ;
  • véranda.

On déduit ensuite du calcul tout le gros œuvre, à l'instar des murs, des cloisons, des marches ou encore des cages d'escaliers ou des ouvertures (embrasures de portes et fenêtres). Autres éléments exclus du calcul de la surface selon la Loi Carrez : toutes les pièces non privatives de l'habitation, à l'instar des greniers non aménageables, caves, garages ou places de parking. Enfin, toutes les surfaces non fermées comme les balcons, terrasses ou jardins ne sont pas incluses dans le calcul.

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Qui est habilité à calculer la surface loi Carrez ?

Tout le monde peut effectuer le calcul de la superficie privative. En effet, la loi Carrez n'impose pas au propriétaire du bien immobilier d'avoir recours à un professionnel. Toutefois, il est vivement recommandé de faire appel à un expert dans le domaine pour éviter toute erreur de calcul. De même, ce professionnel est équipé d'outils de calcul spécifiques facilitant le relevé des mesures.

Bon à savoir
Le certificat Carrez délivré par le professionnel après calcul est valide de manière permanente. Il est inutile d'effectuer un calcul à chaque vente de bien immobilier si aucune modification ou rénovation n'est venue changer la superficie privative du bien.

Pourquoi calculer la surface loi Carrez ?

La surface loi Carrez doit être inscrite dans l'acte de vente de tout bien immobilier en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un local commercial ou professionnel.

Si la superficie indiquée est erronée, l'acheteur peut exiger la nullité de l'acte de vente immobilier dans un délai d'un mois. Si la surface réelle de l'habitation est inférieure de plus de 5 % à ce qui est indiqué dans l'acte de vente, l'acheteur peut demander une diminution du prix de vente, dans un délai d'un an. En revanche, si la surface réelle est supérieure à celle de la surface indiquée dans l'acte de vente, aucune augmentation de prix n'est à prévoir.

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