Est-il possible de construire ou vendre sur une zone inondable ?

Construire ou vendre en zone inondable est possible mais très encadré. Entre le zonage du PPRI (plan de prévention du risque inondation), les contraintes du PLU (plan local d’urbanisme), chaque demande de permis de construire, chaque projet de cession doit anticiper les risques liés à la montée des eaux. Explications.

Les 4 niveaux de zone inondable à connaître pour construire ou vendre

En France, près du tiers des logements sont exposés au risque naturel d’inondation⁽¹⁾. Le plan de prévention du risque inondation (PPRI) vous permet de savoir si la maison que vous envisagez de construire ou vendre est en zone inondable.

Le PPRI impose des mesures à la fois pour les bâtiments existants et pour les projets de construction. Pour mieux délimiter ces mesures, le PPRI distingue différents lieux catégorisés par couleur. Voici leur signification :

La consultation du PPRI permet donc de répondre à des interrogations fréquentes du type que peut-on faire sur un terrain en zone rouge ? Sur ces lieux très exposés, les constructions ne sont pas possibles et les possibilités d’aménagements très limitées par des impératifs de sécurité. Il peut s’agir, par exemple, de la construction d’une zone refuge ou d’une mise en place de terrasse sans remblais limitée en surface.

Le non-respect des règles édictées par le PPRI peut occasionner une mise en danger des occupants de la construction, le refus du permis de construire et des problèmes au moment d’assurer le bien (voir plus loin).

Le PPRI peut être consulté :

• En préfecture : il est aussi téléchargeable depuis le site Web de votre préfecture dont on trouvera les coordonnées grâce à cet annuaire en ligne;
• En mairie, en annexe du plan local d’urbanisme (PLU) ;
• Sur le Géoportail de l’urbanisme.

Le + Matmut : La Matmut, acteur engagé dans la prévention des risques naturels, vous accompagne pour mieux vous protéger face aux événements climatiques comme les inondations. Vous pouvez, à tout moment, interroger l’outil gratuit “Que risque ma maison ?” pour savoir si le logement que vous envisagez de vendre ou de construire est en zone inondable. Et, si tel est le cas, cet outil accessible à tous vous suggère des solutions concrètes pour y remédier et assurer la sécurité des occupants des lieux.

Diagnostic Que risque ma maison ?

La construction en zone inondable

Si construire en zone rouge est interdit, construire en zone inondable reste possible en zone bleue. Il faudra respecter des conditions strictes destinées à assurer la sécurité des personnes et des biens. Notamment : 

• Surélévation du plancher habitable de 0,5 m à 1,5 m au-dessus du terrain ou des plus hautes eaux connues (PHEC) selon la zone ;
• Adaptation de la conception du bâtiment : les pièces de vie (chambre, cuisine, salon) doivent être à l’étage ;
• Choix des matériaux qui doivent aussi bien résister à la pression de l’eau qu’empêcher les remontées d’humidité ;
• Installations pour faciliter l’écoulement et l’assèchement après une crue ;
• Mise en place d’un accès sécurisé pour faciliter l’évacuation, même en cas de crue.

À consulter : Aménager une zone refuge en cas d’inondation

Les travaux de rénovation en zone inondable 

Rénover une maison achetée en zone inondable est possible mais très encadré par la réglementation. Voilà pourquoi toute demande de permis de construire ou de déclaration préalable vouée à agrandir en zone inondable doit démontrer la prise en compte des prescriptions du PPRI.

Une rénovation dans un lieu exposé portera, en général, sur :

• La surélévation des installations techniques et électriques au-dessus du niveau inondable ;
• L’installation de dispositifs d’étanchéité (batardeaux, clapets anti-refoulement) ;
• L’aménagement d’une zone refuge en hauteur, accessible aussi bien de l’intérieur que de l’extérieur ;
• L’usage de matériaux hydrophobes ;
• La sécurisation du stockage des produits polluants et l’arrimage des cuves ;
• L’adaptation des issues de secours en fonction du risque.

Du fait d’une analyse réglementaire et technique approfondie des permis de construire en zone inondable, mieux vaut bénéficier des conseils et de l’accompagnement d’un professionnel du bâtiment.

Peut-on vendre une maison en zone rouge ?

Vendre une maison en zone rouge est possible, mais vous devrez être totalement transparent avec votre acheteur sur la situation, faute de quoi vous risquez une annulation du contrat de vente.

Votre acquéreur potentiel doit être pleinement informé :

• Du risque d’inondation encouru par le bien : cette information est précisée dans l’ESRIS ou état des risques naturels. Ce document, joint au dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à l’acte de vente, doit dater de moins de 6 mois ;
• Des sinistres ayant donné lieu à versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle durant le temps où vous avez été propriétaire du bien. Vous devez aussi inclure à ce signalement les sinistres similaires dont vous avez été informés et qui sont survenus antérieurement à votre propre achat de la maison. Ces informations devront être consignées par écrit.

En vendant un logement en zone rouge, gardez aussi à l’esprit que l’aléa inondation jouera à la baisse sur le prix de vente que vous pouvez espérer.

Concrètement, une maison en zone inondable sera presque toujours vendue à un prix inférieur à la valeur du marché. En moyenne, vous devrez concéder un rabais entre 10 et 21 %⁽²⁾.

Bon à savoir : Certains travaux de réduction de vulnérabilité peuvent être financés par le fonds de prévention des risques naturels majeurs, aussi appelé fonds Barnier. Ce simulateur officiel vous permet d’évaluer rapidement le montant possible de cette aide.

À consulter : Estimation immobilière : 3 outils gratuits pour évaluer le prix au m² d’un logement

Les obligations en cas de location en zone inondable

Si vous faites construire en zone inondable avec le projet de mettre en location, vos obligations de bailleur sont renforcées. Vous devrez fournir à vos futurs locataires :

• Un état des risques et pollution (ERP) qui intègre les inondations et les autres risques naturels auxquels est exposé le bien loué. Ce document, qui doit dater de moins de 6 mois, doit être annexé au contrat de location ;
• Une information écrite sur les sinistres passés ayant donné lieu à indemnisation pour catastrophe naturelle ;
• Des renseignements sur les travaux obligatoires que le PPRI impose au logement. L’ERP devra indiquer si ces travaux sont prescrits et s’ils ont été réalisés.

Le non-respect de ces obligations peut permettre au locataire de demander l’annulation du bail ou une diminution de loyer.

Comment assurer sa maison en zone inondable ?

Un bien en zone inondable peut tout à fait bénéficier d’une assurance habitation. En cas d’inondation, vous serez indemnisé par votre assureur si la garantie Dégât des eaux et la garantie Catastrophes naturelles ont été souscrites. Voilà pourquoi, il est vivement conseillé de privilégier une solide assurance multigaranties habitation et non une couverture réduite à la responsabilité civile lorsque vous habitez ou faites construire en zone inondable.

Votre prime d’assurance tiendra compte des aléas encourus. Le propriétaire d’une maison située près d’un cours d’eau classé en zone rouge devra acquitter une assurance intégrant ce risque accru.

Les assureurs peuvent refuser de couvrir une maison en zone inondable contre le risque de catastrophe naturelle si :

• Le bâtiment a été construit en dépit d’un classement antérieur du terrain comme inconstructible (en zone rouge) par le PPRI ;
• Les mesures de prévention fixées par le PPRI n’ont pas été respectées.

Le + Matmut : En cas d’inondation, l’intervention des assureurs est en principe conditionnée à la publication d’un arrêté de Catastrophe Naturelle. Mais grâce à votre assurance Habitation Résidence Principale Matmut, vous êtes indemnisé, même en l’absence d'arrêté pour les dommages résultant de :

• Inondations par débordements de cours d’eau ;
• Remontées de nappes phréatiques ;
• Eaux de ruissellement.

Des avances peuvent aussi être versées aux sociétaires Matmut pour leur permettre de faire face aux dépenses urgentes.