Estimation immobilière : 3 outils gratuits pour évaluer le prix au m2 d’un logement

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un logement, connaître le prix au m² dans un secteur donné est une information précieuse pour une estimation immobilière. Il existe des outils fiables, gratuits et peu connus permettant de faire l’évaluation fiable d’un bien immobilier. Lesquels ? Quels sont leurs atouts et leurs limites ? Peuvent-ils être utilisés tels quels pour l’estimation d’un bien ? Explications.

3 outils gratuits pour connaître le prix au m² à un endroit précis

1. Le service DVF

Le DVF (Demande de Valeurs Foncières) est l’outil le plus fiable pour faire soi-même une estimation immobilière.

Cette ressource gratuite en ligne vous ouvre l'accès aux principales informations de toutes les ventes de biens survenues lors des 5 dernières années. Ces informations émanent du service de publicité foncière et des services du cadastre.

Grâce au DVF, vous pouvez par exemple vous informer sur :

• Le prix de vente (et la date de la transaction) d’un bien bâti (appartement, maison) ou non bâti (terrain, exploitation) dans une zone, une rue ou même un bâtiment précis ;
• Le descriptif (nombre de pièces, surface) des biens vendus/achetés à une adresse précise ou dans une zone à définir ;
• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et l’âge du bâtiment visé par votre recherche ;
• L’évolution des prix de l’immobilier dans une zone donnée ;
• Le prix du m² « moyen » à l’échelle de votre choix (quartier, ville, région, national…).

Le service DVF ou Demande de Valeurs Foncières est relativement simple à employer pour faire vous-même l’évaluation d’un bien immobilier. Il suffit de saisir une adresse dans la barre de recherche puis de localiser le bâtiment précis recherché grâce aux zones de cadastre, au nom des rues et des commerces locaux fournis par la carte.

Une fois le lieu visé localisé, il reste simplement à confronter les prix de vente et la surface des biens vendus pour déterminer le prix au m² dans un lieu précis.

Les résultats DVF peuvent être filtrés par type de bien (par ex. uniquement des appartements ou des maisons).

La limite du service DVF

S’il permet d’obtenir des informations précises et fiables sur le prix au m² et facilite ainsi l’évaluation d’un bien immobilier, le DVF a une limite : la fraîcheur de ses informations. Celles fournies sur les logements et terrains vendus ne sont en effet actualisées que deux fois par an sur DVF,  d’ordinaire en avril et octobre.

Par exemple, la mise à jour d’avril 2024 intègre les opérations immobilières survenues, au plus tard, lors du second semestre 2023. Celle d’octobre 2024 complète les données avec les ventes survenues lors du premier semestre 2024.

Selon la dynamique du marché immobilier, le prix du m² immobilier que vous aurez déterminé grâce à DVF peut donc avoir un peu évolué du fait du « retard » de quelques mois de la base.

À retenir : Le service DVF ne couvre pas l’intégralité du territoire Français. Ces quelques départements ne sont pas renseignés : Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle et Mayotte.

2. Le service Rechercher des transactions immobilières

Peu le savent mais l’espace personnel de tous les contribuables est doté d’un outil gratuit pratique pour ceux qui souhaitent faire eux-mêmes leur estimation immobilière. Cet outil, baptisé jadis Patrim, est désormais nommé « Rechercher des transactions immobilières ». Il est alimenté par toutes les transactions enregistrées par l’administration des finances publiques depuis 2015.

Pour l’utiliser, il faut se connecter à votre espace particulier sur impots.gouv.fr . Rendez-vous ensuite sur l’onglet « Autres services » puis cliquez sur "Rechercher des transactions immobilières".

Grâce à cet outil d’évaluation d’un bien immobilier, vous pouvez faire des recherches très précises sur les ventes immobilières récentes selon de multiples critères. Entre autres éléments de recherche possibles et combinables :

• Type de bien (maison, appartement, dépendance…) ;
• Nombre de pièces et étage ;
• Présence ou non de dépendances (cave, place de parking…) ;
• Surface en mètre carrés ;
• Adresse postale précise ;
• Rayon de recherche (de 50 mètres à plusieurs km) ;
• Date et matériaux de construction…

La limite du service Rechercher des transactions immobilières

« Rechercher des transactions immobilières » ne vous fournira pas une estimation exacte de votre bien immobilier ni du prix au m² local mais plutôt une liste très détaillée de biens « similaires » vendus récemment.

Comme pour DVF, il vous suffit de rapprocher les prix de vente et la surface des biens pour déterminer un prix du m² fiable car fondé sur de vraies ventes immobilières. « Rechercher des transactions immobilières » est donc, lui aussi, un outil pratique pour faire l’évaluation d’un bien immobilier dans un lieu précis.

Notez aussi que, contrairement à DVF, cet outil vous demande de préciser la raison de votre demande (projet de vente ou d’achat immobilier, calcul d’aide au logement…).

À retenir : L’outil « Rechercher des transactions immobilières » couvre les ventes de biens sur tout le territoire à l’exception du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et de Mayotte.

3. Le prix au m² selon les notaires

Les notaires de France, aux premières loges des ventes immobilières, offrent eux aussi une source d’information fiable et intéressante sur le prix au m².

Il ne s’agit plus ici de trouver des exemples concrets et ciblés de ventes immobilières mais plutôt d’obtenir une « tendance » locale (ville, région, arrondissement) du prix du m² immobilier.

La carte interactive cliquable du site notarial Le prix de l’immo propose une recherche visuelle ainsi qu’un moteur de recherche (par type de logement, région, département…) pour préciser votre requête.

Grâce à ce service gratuit, votre estimation immobilière personnelle bénéficie d’une fourchette du prix au m² haute et basse ainsi qu’un prix médian. Ce dernier est le prix au-dessous duquel 50 % des ventes se font. Votre évaluation de bien immobilier profite ici d’informations de toute première fraîcheur : le prix au m² est mis à jour tous les mois.

Si ce site est pertinent pour toute la France, ceux qui s’intéressent plus spécifiquement aux prix du m² à Paris et en Ile-de-France, peuvent aussi consulter un outil équivalent mais plus localisé mis en ligne par la chambre des Notaires de Paris.

La limite du prix au m2 selon les notaires

S’il est très utile, le site des notaires comporte une claire limite. Toutes les informations collectées sur le prix au m² ne portent que pour les maisons et appartements anciens, pas sur des biens immobiliers neufs.

Comment affiner votre estimation du prix au m2 ?

Les caractéristiques importantes du logement

Les prix du m² obtenus avec ces outils fiables ne sont qu’indicatifs. Ils ne doivent donc pas être « plaqués » tel quel au logement que vous souhaitez vendre ou acquérir. Pourquoi ? Parce que tous les biens immobiliers ont des caractéristiques uniques susceptibles d’augmenter la valeur du prix au m² immobilier (terrasse, stationnement inclus) ou au contraire de la diminuer (logement en étage sans ascenseur par exemple).

Pour savoir quel est le prix au m² d’un logement à vendre ou acheter, votre estimation immobilière doit intégrer quelques critères importants. Pour l’essentiel, il s’agira des éléments suivants :

Type du bien

• Appartement ou maison ;
• Ancien ou neuf ;
• Nombre de pièces ;
• Étage ;
• Ascenseur ou non ;
• Montant des charges (appartement).

État du bien

• Travaux nécessaires ;
• Performances énergétiques du bâtiment (Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE) ;
• Qualité des équipements (chauffage, production d’eau chaude…).

Environnement

• Commerces proches ;
• Transports non loin ;
• Présence et qualité des établissements scolaires ;
• Espaces verts aux alentours.

Bon à savoir : Si la plupart de ces critères peuvent être aisément évalués, d’autres semblent plus complexes voire subjectifs à apprécier. Par exemple la qualité des établissements scolaires. Celle-ci peut être, malgré tout, estimée par exemple grâce aux résultats d’un lycée au bac (taux de réussite, nombre de mentions) ou ceux d’un collège au Brevet. Ces résultats et un classement des meilleurs établissements  à un endroit donné sont publiés tous les ans par des sites fiables comme celui du magazine L’Étudiant.

À lire aussi : Assurance habitation en rez-de-chaussée : ce qu’il faut savoir

Une méthode possible pour faire vous-même votre estimation immobilière

Cette démarche d’évaluation d’un bien immobilier devrait vous permettre de “personnaliser” le prix au m² d’un logement convoité ou à vendre :

1. Consultez DVF et l’outil Rechercher des transactions immobilières (ex Patrim) pour avoir une base fiable et localisée ;
   
   
2. Croisez ces informations avec les données notariales plus récentes ;
   
   
3. Ajustez en fonction des principales caractéristiques du logement vues plus haut.

Évaluation d’un bien immobilier : les pièges à éviter

Au moment d’estimer le prix au m² d’un bien à vendre ou à acheter, quelques erreurs peuvent fausser votre estimation immobilière. Mieux vaut  donc éviter les impairs suivants :

• Confondre la différence entre surface habitable et surface de plancher : la surface loi Carrez, exigée au moment de la mise en vente, se distingue de la superficie habitable dite loi Boutin. La surface loi Carrez se base sur la surface plancher, intègre les sous-sols, combles non aménagés et autres vérandas. Mais elle déduit l’épaisseur des murs et cloisons ou les cages d’escalier et ne prend en compte que les surfaces où la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m ;
• Ne pas intégrer la dynamique du marché local : pondérez votre estimation immobilière en consultant, par exemple, des annonces locales ou en interrogeant un agent immobilier bien implanté localement...

Pour compléter : Qu’est-ce que la surface en loi Carrez et comment la calculer ?