Location saisonnière entre particuliers : quelles sont les règles ?

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La location saisonnière entre particuliers consiste à louer une habitation pour une très courte durée (un weekend à quelques semaines). Ce type de location, très populaire pendant les vacances, répond à des règles bien spécifiques. Avant de vous lancer, voici les points clés à connaître.

Location saisonnière entre particuliers : que faut-il savoir ?

Que considère-t-on comme une location saisonnière ?

Sur le plan juridique, la location saisonnière entre particuliers correspond aux « meublés de tourisme ». Selon l’article D324-1 du Code du tourisme, les meublés de tourisme sont des « villas, appartements, ou studios meublés, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.» 

La location saisonnière entre particuliers est généralement plus souple qu’une location classique. Néanmoins, certaines règles spécifiques doivent être respectées.

Le propriétaire doit déclarer en mairie la location saisonnière. Une autorisation de changement d’usage du bien immobilier peut être nécessaire. Si vous êtes en copropriété, assurez-vous que le règlement ne comprend pas de clause d’habitation exclusivement bourgeoise, sinon la location saisonnière entre particuliers est interdite.

Bon à savoir : La location saisonnière entre particuliers requiert une certaine disponibilité pour s’occuper des voyageurs (remise des clés, ménage, entretien du linge…) ou des frais à prévoir si ces tâches sont déléguées à une agence.

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La durée de la location

La durée maximale de la location saisonnière entre particuliers est de 120 jours par année civile. Attention : la durée de la location ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs par an pour un même locataire.

Dans certaines communes où l’activité touristique est importante, cette durée peut être augmentée.

Le prix de la location

Le prix d’une location saisonnière entre particuliers n’est pas réglementé. Il est donc fixé à la discrétion du bailleur et peut varier selon la période de location, le nombre d’occupants, ou encore la qualité des prestations proposées (terrasse, piscine…).  

Le propriétaire doit déclarer la location saisonnière aux impôts en demandant une inscription au répertoire Sirene de l’Insee. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le régime d’imposition (réel ou micro-BIC) dépend du montant des recettes annuelles.

Si la commune applique une taxe de séjour, le propriétaire doit la collecter et la reverser.

Le dépôt de garantie

Comme pour une location classique, le propriétaire bailleur peut demander un dépôt de garantie aux locataires. Celui-ci lui permet de se couvrir en cas de dégâts au logement.

Le montant du dépôt de garantie n’est pas réglementé, mais ne devrait pas excéder le prix de la location.

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Comment réserver une location saisonnière à un particulier ?

Une location saisonnière peut être réservée entre particuliers, via un site internet ou une agence intermédiaire. Le logement doit être proposé meublé afin de faciliter l’installation des locataires.

Une somme d’argent est généralement demandée au moment de la réservation : les arrhes ou un acompte. La différence entre les deux réside dans l’engagement des deux parties :

• Lorsque le locataire verse des arrhes, il les perd s'il renonce à la location. De son côté, le propriétaire est tenu de rendre le double du montant des arrhes versées lorsqu’il annule la réservation (sauf en cas de force majeure) ;
• Si le locataire verse un acompte, il doit payer la totalité de la location, même s’il annule la réservation. Si l’annulation est du fait du propriétaire, il doit le rembourser et l’indemniser de son éventuel préjudice moral (sauf en cas de force majeure).

À retenir : Le contrat de location de vacances entre particuliers doit spécifier si la somme versée par le locataire est un acompte ou des arrhes. Faute de mention spécifique, les avances d’argent sont considérées comme des arrhes.

Que contient un contrat de location de vacances entre particuliers ?

Conformément à l’article L324-2 du Code du tourisme, le bailleur doit fournir au locataire un contrat de location de vacances entre particuliers, mentionnant obligatoirement le prix demandé ainsi qu’un état descriptif des lieux.

Ce contrat doit être signé en deux exemplaires et comporter les éléments suivants :

• Les coordonnées des deux parties (bailleur et locataire) ;
• L’adresse du logement, la date de début de la location, ainsi que sa durée ;
• Les caractéristiques du bien loué : superficie, description des espaces à disposition, inventaire du mobilier et des équipements ;
• Le prix de la location et les conditions de paiement ;
• Le montant du dépôt de garantie et de la taxe de séjour, le cas échéant.

D’autres éléments facultatifs mais recommandés peuvent figurer sur le contrat, comme l’interdiction d’animaux ou le nombre maximal d’occupants autorisé. 

À retenir : La rédaction d’un état des lieux, à l’entrée et à la sortie, est fortement conseillée pour une location saisonnière entre particuliers.

Propriétaire, locataire : quelles assurances pour une location saisonnière ?

Il n’y a aucune obligation légale pour les propriétaires ou les locataires de souscrire une assurance pour une location saisonnière entre particuliers. Cependant, il est vivement recommandé de souscrire une assurance contre les risques locatifs pour éviter tout litige éventuel.

Selon le type de bien proposé à la location (maison, chambre, mobil-home…), le propriétaire peut souscrire un contrat d’assurance habitation adapté. Bien assurer sa location saisonnière lui permet de se protéger en cas de dégâts au logement ou aux biens qui s’y trouvent. Le bailleur est aussi couvert si les dommages ont touché un tiers, par exemple un voisin.

Quant au locataire, souscrire une assurance lui permet de couvrir sa responsabilité civile pour les dommages qu’il pourrait causer pendant son séjour. Par ailleurs, le propriétaire peut exiger une attestation d'assurance au moment de la signature du contrat de location de vacances entre particuliers. Une assurance villégiature est généralement incluse dans un contrat habitation résidence principale. Cette extension de garantie, accordée lors d’un départ en vacances, couvre la responsabilité civile du locataire pendant la durée de la location saisonnière.

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Pour compléter : Quelles garanties souscrire pour une location saisonnière ?