Publié en novembre 2020 - Mise à jour février 2025 Obligation du propriétaire en termes de chauffage locataire, d’isolation, d’entretien de chaudière… Quand l’hiver arrive, tout propriétaire d’une maison ou d’un appartement, qu’il occupe ou qu’il loue, est tenu d’effectuer certaines maintenances. Lesquelles ? Focus sur les 7 principales obligations d’un propriétaire en hiver. 1ère obligation du propriétaire : l’isolation du logement Depuis le décret n°2017-919 du 9 mai 2017, tout propriétaire a une obligation d’isolation d’un logement mis en location dès lors qu’il réalise de gros travaux de rénovation, et plus précisément de : Réfection du toit ; Ravalement de la façade ou d’un mur donnant sur l’extérieur ; Réhabilitation d’une bâtisse. Pour s’acquitter à moindre coût de son obligation d’isolation, le propriétaire peut solliciter des aides financières à la rénovation énergétique (subventions, crédit d’impôt, certificats d’économie d’énergie…). Par ailleurs, depuis août 2022, le propriétaire bailleur d’une passoire thermique, à savoir un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), ne peut plus en augmenter le loyer. Ces biens ne pourront plus être loués : À partir de janvier 2025 s’ils sont classés G au DPE ; À partir de janvier 2028 s’ils sont classés F (*). Pour continuer à louer son bien, le bailleur sera donc dans l’obligation de réaliser des travaux d’isolation et de rénovation thermique (installation d’une pompe à chaleur, remplacement des fenêtres, isolation de la toiture et des murs…). Bon à savoir : Même si l’isolation des canalisations n’est pas imposée par la loi, mieux vaut les protéger du gel à l’aide de plaques en polyuréthane, laine de verre, manchons isolants en élastomère… À lire : Canalisations gelées : que faire ? 2e obligation du propriétaire : le chauffage du locataire Lorsqu’un logement est proposé à la location, les frais de chauffage sont à la charge de l’occupant. Toutefois, le propriétaire a l’obligation de fournir une installation de chauffage fonctionnelle à son locataire. Dans un logement ancien, la loi ne stipule pas de température minimale pour un logement en hiver. Celle-ci dépend de la surface et des caractéristiques de l’habitation et, en cas de conflit, de l’appréciation d’un juge. Dans un logement récent (permis de construire déposé après le 1er juin 2001), le chauffage est considéré comme insuffisant lorsqu’il est impossible d’atteindre 18 °C. Si le locataire le demande, le propriétaire a alors l’obligation d’intervenir pour améliorer le système de chauffage. Le + Matmut : Grâce à l’option Assistance incidents domestiques de votre assurance Habitation Matmut Résidence principale ou Résidence secondaire, vous bénéficiez d’une aide immédiate en cas de panne de chauffage. 3e obligation du propriétaire : l’entretien de la chaudière En hiver, les chaudières sont fortement sollicitées. De fait, il est obligatoire de procéder à un entretien de la chaudière une fois par an, quel que soit le combustible, lorsque sa puissance est comprise entre 4 et 400 kW (kilowatt). Le propriétaire a-t-il l’obligation de s’occuper de l’entretien de la chaudière ? Tout dépend de la situation : Si vous êtes propriétaire d’un bien mis en location, l’entretien de la chaudière est à la charge du locataire, sauf indication contraire sur le bail. Le locataire doit alors faire appel à un professionnel qualifié, qui lui remettra une attestation ; Si vous êtes propriétaire d’un bien que vous occupez, l’obligation d’entretien annuel de la chaudière vous revient ; Si la chaudière est collective, son entretien relève de la responsabilité du propriétaire ou, le cas échéant, du bailleur ou du syndic de copropriété. Pour compléter : Pourquoi faut-il faire l’entretien de la chaudière ? 4e obligation du propriétaire : le ramonage des cheminées En matière de ramonage de cheminée, il est généralement obligatoire de procéder à deux ramonages par an (un avant la période de chauffe et un pendant), même si la réglementation locale peut varier. L’obligation de ramonage revient-elle au propriétaire ou au locataire ? En location, le locataire doit s’occuper du ramonage de la cheminée ; Si vous êtes en copropriété, le ramonage collectif est à la charge du syndic ; Si vous êtes propriétaire d’un bien et que vous y habitez, l’obligation de ramonage vous incombe. À retenir : Propriétaire ou locataire, vous ne pouvez plus effectuer le ramonage seul. Il faut systématiquement faire appel à une entreprise qualifiée, qui vous remettra un certificat de ramonage. 5e obligation du propriétaire : une VMC fonctionnelle Si l’installation d’une VMC n’est pas obligatoire, il faut impérativement entretenir celle déjà présente dans un logement. Une VMC fonctionnelle est indispensable en hiver pour lutter contre l’humidité et en prévenir les dégâts au logement. Dans une maison ou un appartement, la pose ou le remplacement de la VMC incombe au propriétaire ou à la copropriété. En revanche, si le bien est en location, l’entretien courant de la VMC (nettoyage des grilles, des entrées d’air…) est à la charge du locataire. À lire aussi : Pourquoi et comment entretenir sa VMC ? 6e obligation du propriétaire : l’installation de détecteurs Tout propriétaire doit obligatoirement installer au moins un détecteur de fumée dans son logement, que ce soit pour y habiter ou pour le louer. En cas de manquement et de sinistre avec des conséquences matérielles, voire corporelles, la responsabilité pénale du propriétaire non occupant peut être engagée. En hiver, un détecteur de monoxyde de carbone est aussi utile lorsque l’on se chauffe avec du bois, du gaz ou du fioul. Son installation n’est pas obligatoire, mais cet équipement peut sauver des vies, car le monoxyde de carbone est à la fois inodore, invisible et extrêmement toxique. 7e obligation du propriétaire : le déneigement des extérieurs Dans certaines régions, les épisodes neigeux sont réguliers en hiver et parfois particulièrement intenses. La neige qui s’accumule autour de votre logement peut entraîner des accidents, d’un membre de votre foyer comme d’un tiers. La loi impose à l’occupant d’un logement de procéder au déneigement des parties extérieures fréquentées par des tiers, notamment les trottoirs. En cas de chute (du facteur, d’un livreur de colis…) due à la présence de neige ou de verglas, il peut légalement être déclaré responsable. Ainsi, si le propriétaire a mis le logement en location, le déneigement relève de la responsabilité du locataire. Bon à savoir : En copropriété, le syndic doit se charger de déneiger les parties communes, tandis que chaque copropriétaire s’occupe du déneigement de ses parties privatives. Pour compléter : Entretien des trottoirs : qui est responsable ? La Matmut vous accompagne Propriétaire ou locataire, l'assurance Habitation Résidence principale Matmut protège votre logement au quotidien, avec un contrat adapté à vos besoins et à votre budget. Devis en ligne Pour aller plus loin Préparer sa maison pour l’hiver : les 7 principales étapes Pourquoi faut-il faire l’entretien de la chaudière ? Dégâts liés à la neige : que couvre votre assurance habitation ? Habitation : quelles sont les charges qui incombent au propriétaire ? Comment se prémunir contre les dommages liés au gel ? TOUS LES CONSEILS HABITATION (*) Le calendrier diffère en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte où les logements classés G seront interdits à la location en 2028, et en 2031 pour les classés F.
