Quelles sont les étapes d'un achat immobilier ?

Acheter un bien immobilier s’articule autour de plusieurs étapes clés. Tout commence par la définition de votre projet, la rédaction de l’offre d’achat suivie de la signature du compromis de vente. L’obtention d’un prêt immobilier est ensuite nécessaire. Après levée des conditions suspensives et respect du délai de rétractation, l'ultime étape d’un achat immobilier : la signature d’un acte authentique de vente devant notaire. Détails et conseils.

Définir son projet : une 1^re étape d'achat immobilier qui fait gagner du temps

Parce qu’elle paraît évidente, la toute première étape d’un achat immobilier est souvent négligée. Or, préciser son projet d’achat de maison ou d’achat d’appartement est un préalable indispensable.

S’il s’agit d’un achat destiné à l’habitation :

• Emplacement du bien recherché : il doit correspondre à vos besoins et à vos usages. Par exemple, la proximité d’écoles et de transports en commun est essentielle si vous avez des enfants. Ou encore, un temps de trajet  domicile-travail optimisé (et donc à calculer)  ;
• Espace nécessaire : la surface de l’appartement, le nombre de pièces, la jouissance d’un extérieur, d’un bureau pour le télétravail (et sa connexion à internet !)… Autant d’éléments à définir en amont de la recherche ;
• Budget : au prix d’achat du logement, il faut ajouter les éventuels frais d’agence et frais de notaire.

S’il s’agit d’un investissement destiné à la location :

• Localisation : l’appartement ou la maison doit être situé dans un quartier où la demande de locations existe ;
• Services à proximité : en fonction du profil de locataire visé (étudiant, couple, famille…), le quartier doit offrir des services adaptés (transport, commerces de proximité…) ;
• Budget : le budget à investir dépend de la rentabilité espérée de votre investissement immobilier.

Cette première étape d’un achat immobilier vous permettra de bien définir votre projet, de mieux cibler vos recherches... et de gagner du temps par la suite !

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2. La recherche du logement "idéal"

La seconde étape d’un achat de maison ou d’appartement est certainement l’une des plus excitantes : la recherche du bien immobilier. Vous pouvez conduire vos recherches de plusieurs manières :

• Consulter les annonces immobilières en ligne sur des sites dédiés (agences immobilières, sites de vente entre particuliers…) en créant des alertes pour réagir plus vite aux dernières offres  publiées ;
• Contacter une ou plusieurs agences immobilières : votre projet doit être solide et bien avancé pour que ces intermédiaires s’intéressent à vous ! Mieux vaut donc anticiper en préparant un dossier contenant, par exemple, vos capacités de financement, vos ressources… ;
• Le bouche-à-oreille : c’est en parlant autour de soi de son projet immobilier qu’on accède parfois à certaines opportunités. Si vous avez défini un quartier bien précis, adressez-vous aux commerçants et aux concierges d’immeubles qui, bien souvent, sont au courant des projets de vente.

Cette étape d’un achat de logement doit être menée la tête froide, car :

• Le logement sans défaut n'existe pas : charge à vous de déterminer des marges acceptables entre votre logement idéal et la réalité  ;
• Des photos attrayantes peuvent être trompeuses : mieux vaut donc ne pas s'emballer trop vite ;
• Une visite virtuelle n'est qu'un pis-aller : il est préférable de ne pas faire d’offre sans visite physique du bien ;
• L'exigence d'un paiement préalable pour accéder à une prétendue liste d’annonces exclusives est une escroquerie.

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3. Visiter tous biens immobiliers correspondant à vos critères

Les premières visites de maisons ou d’appartements vous serviront à valider la faisabilité de votre projet en fonction du marché de l’immobilier et de votre budget.

Si un bien vous intéresse, n’hésitez pas à effectuer 2 voire 3 visites de plus en plus approfondies et à vous faire accompagner, si possible, d'un bricoleur ou d'un pro du bâtiment.

Voici les points de vigilance essentiels lors de l’étape de visite avant achat immobilier :

• Localisation du bien immobilier à acheter : vérifier les éventuelles nuisances sonores (proximité d’une route passante, d’un couloir aérien, d’une usine…). Renseignez-vous sur les travaux prévus dans le secteur. Multipliez les balades dans le quartier à des jours et des heures différents ;
• Façade et état général : faites le tour de la maison ou de l’immeuble pour évaluer le bâti. Évaluez le toit si possible (vous pouvez également regardez la maison ou l’immeuble sur Google Maps ou Plans) ;
• Exposition et luminosité : quelles pièces seront éclairées le matin, l’après-midi ? ;
• État général du logement : inspectez pièce après pièce l’état des sols, des plafonds, des murs, des huisseries… Attention aux traces d’humidité. Contrôlez la bonne sécurisation des accès. ;
• Conformité : Assurez-vous du bon état de l’électricité, de la plomberie (alimentation et évacuation), de la VMC, du chauffage… Demandez les diagnostics, notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), et vérifiez la surface annoncée ;
• Évaluez les travaux à réaliser ;
• Dans le cas d’une copropriété : inspectez l’état des parties communes (escaliers, hall, ascenseur…). Consultez le règlement de copropriété et renseignez-vous sur les charges.

Pour ne rien oublier à cette étape de votre achat immobilier, établissez et imprimez, pour chaque visite, une liste exhaustive des différents points à observer. Vous écrirez en regard de chaque point clé un commentaire spécifique qui vous permettra, chez vous, d’évaluer le bien avec plus de recul.

Avant d’acheter un bien immobilier, il est impératif de faire au moins une contre-visite, peu importe la pression que le vendeur peut exercer sur vous.

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4. Faire une offre d’achat au vendeur

Vous avez visité un bien immobilier qui vous convient et vous souhaitez vous positionner pour l’achat ? Vous pouvez alors passer à l’étape suivante de votre achat de maison ou d’appartement : la rédaction de l’offre d'achat.

Dans cette offre d’achat, doivent figurer :

• Le prix d'acquisition du bien : il peut être égal au prix de vente ou inférieur, si vous souhaitez négocier le montant ;
• Le délai de validité de votre offre.

Le vendeur peut profiter du délai annoncé pour accepter ou refuser l'offre d'achat. Si le prix proposé dans votre offre d'achat ne satisfait pas le vendeur, ce dernier peut faire une contre-proposition.

5. Réunir tous les documents nécessaires pour prétendre à l'achat

A priori, le montage du dossier d’achat immobilier peut se faire lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Dans les faits, il est préférable de rassembler les pièces du dossier bien avant cette étape : certains documents peuvent prendre du temps à être édités (justificatifs d’épargne, par exemple).

Si votre financement inclut un prêt immobilier, engagez les démarches en amont de l’achat. Comparez les offres entre différents établissements financiers (votre banque n’est peut-être pas la mieux-disante sur les offres de financement) et affinez votre capacité d’emprunt avec l'interlocuteur qui vous satisfait.

Cette étape préalable à l’achat immobilier vous permettra à la fois de démontrer votre sérieux auprès du vendeur pour le rassurer et de préparer le montage de l’emprunt immobilier.

Les pièces à rassembler :

• Justificatifs d’identité et de situation familiale (livret de famille…) ;
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois ou attestation d’hébergement ;
• Contrat de travail si vous êtes salarié ;
• 3 derniers bulletins de salaire ou 3 derniers bilans comptables pour les indépendants, ou 3 derniers relevés de pension de retraite ;
• Justificatifs d’autres revenus (revenus fonciers…) ;
• 2 derniers avis d’imposition ;
• 3 derniers relevés de comptes bancaires ;
• Justificatifs d’épargne (assurance vie…) ;
• Justificatifs de crédits en cours.

6. Signer une promesse de vente

Si elle est facultative, la promesse de vente est une étape sécurisante pour un achat immobilier. Ce document définit en effet sans ambiguïté les conditions de la vente en incluant, notamment, des clauses suspensives éventuelles (sous réserve d'obtention de prêt, ou de vente d'un premier bien, par exemple).

Si les clauses suspensives incluses à la promesse de vente ne sont pas satisfaites – si, par exemple, vous n'avez pas obtenu de prêt – la vente est annulée sans que vous deviez régler des pénalités.

Avec une promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour renoncer sans pénalité à la vente. Par contre, le vendeur est juridiquement engagé dès la signature de la promesse de vente.

Ces différentes informations doivent figurer dans une promesse de vente :

• Les coordonnées des deux parties (vendeur et acheteur) ;
• L'adresse du bien, son origine, ainsi que son descriptif détaillé incluant l'existence d'une hypothèque ou de servitude ;
• Le montant des honoraires de la personne chargée de la vente, qui doivent être réglés soit par l'acheteur soit par le vendeur ;
• La durée de validité de la promesse de vente ;
• Les conditions du droit de rétractation ;
• La date de disponibilité du bien.

La promesse de vente peut être rédigée entre l'acheteur et le vendeur, sans la présence d'un notaire. On parle alors d'un acte sous seing privé. Elle peut aussi être établie via un notaire auquel cas il s'agira d’un acte authentique.

Le + Matmut : Tous les sociétaires Matmut bénéficient du service d'information juridique « Mon aide juridique au quotidien », accessible 7 j/7 et 24 h/24 depuis votre espace personnel, via la rubrique Mes services juridiques. Vous y retrouverez des fiches pratiques, des actualités, des vidéos et des modèles de courriers téléchargeables pour vous accompagner dans vos démarches et faire valoir vos droits.

7. Trouver un crédit immobilier

Après la signature de la promesse de vente vient l’étape du financement de l’achat de l’appartement ou de la maison.

Si le financement est partiellement ou en totalité assuré par un prêt immobilier, vous devrez trouver un établissement prêteur. Cette étape doit être anticipée, car il faut compter en général entre 45 et 60 jours avant de trouver une offre de prêt.

Pour trouver un crédit immobilier, vous pouvez :

• Contacter différentes banques et comparer leurs offres ;
• Faire appel à un courtier : cet intermédiaire se chargera de prospecter et négocier des offres de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires.

Veillez à préparer en amont tous les documents nécessaires (voir plus haut) pour que cette étape ne prenne pas trop de temps.

Bon à savoir : Le prêt à taux zéro, importante aide au financement d’un achat de logement neuf, a été élargi en avril 2025.
Désormais, vous pouvez bénéficier du PTZ en zone tendue ou non ainsi qu’en habitat collectif (appartement) ou individuel (maison).
Pour être éligible à cet appui financier, vos ressources ne doivent pas excéder certains plafonds et vous devez être primo-accédant. C’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale lors des 2 dernières années précédant l’offre de prêt.
Pour en savoir plus sur l’obtention du PTZ, consultez votre Agence départementale d’information sur le logement (ADIL).

À consulter : Prêt immobilier : quand et comment renégocier ?

8. Signer l'acte de vente

Dernière étape dans le processus d’achat d’un bien immobilier, la signature de l'acte de vente doit être réalisée devant un notaire. Il s’agit d'un acte authentique.

Il est possible de ne recourir qu'à un unique notaire ou que chaque partie choisisse son propre officier ministériel.  Dans ce dernier cas, les honoraires sont partagés entre les 2 notaires . Les frais ne sont donc pas doublés.

À l'issue de la signature, vous récupérez les clés du bien immobilier contre le versement de la somme prévue pour l'achat du bien augmentée des frais de notaire. En plus des clés, le notaire vous remet les attestations de propriété.

Vous pourrez alors entamer vos démarches administratives, telle la souscription auprès de différents fournisseurs d'énergie, mais aussi celle d'un contrat d'assurance habitation adapté à votre nouveau bien.

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Bon à savoir : Le titre de propriété est délivré plus tard, lorsque le notaire aura enregistré l'acte de vente au service de publicité foncière.
Le notaire recevra la copie de l'acte authentique cachetée par l'administration fiscale et celle-ci sera conservée pendant 100 ans dans l'office notarial. Au-delà, la copie sera confiée au service des archives départementales.

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