Quelles sont les étapes d'un achat immobilier ?

Investir dans un bien immobilier est une démarche longue qui nécessite de suivre une procédure très stricte. De la recherche d’un bien à la signature de l’acte de vente, voici les étapes d’achat d’une maison ou d’un appartement.

Définir son projet : la première étape de l'achat immobilier

Parce qu’elle peut paraitre évidente, la toute première étape d’un achat immobilier est souvent négligée. Or, définir parfaitement son projet d’achat de maison ou d’achat d’appartement est un préalable indispensable.

S’il s’agit d’un achat destiné à l’habitation :

• La localisation du bien : elle doit correspondre à vos besoins et à vos usages. Par exemple, la proximité d’écoles et de transports en commun sont essentiels si vous avez des enfants. Ou encore, le temps de trajet maximal entre le domicile et le travail qui doit être calculé ;
• L’espace nécessaire : la surface de l’appartement, le nombre de pièces, la jouissance d’un extérieur, un bureau pour le télétravail (et sa connexion à internet !)… Autant d’éléments à définir en amont de la recherche ;
• Le budget : au prix d’achat du logement, il faut ajouter les éventuels frais d’agence et frais de notaire.

S’il s’agit d’un investissement destiné à la location :

• La localisation : l’appartement ou la maison doit être situé dans un quartier où la demande de locations existe ;
• Les services à proximité : en fonction du profil de locataire visé (étudiant, couple, famille…), le quartier doit disposer de services appropriés : accès au réseau de transport, commerces de proximité… ;
• Le budget : quel montant souhaitez-vous investir pour quelle rentabilité attendue ?

Cette première étape d’un achat immobilier vous permettra de parfaitement définir votre projet et de mieux cibler vos recherches.

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Rechercher le logement à acheter

La seconde étape d’un achat de maison ou d’appartement est certainement l’une des plus excitantes : la recherche du bien immobilier.

Pour cela, il existe plusieurs manières de conduire votre recherche :

• Consulter les annonces immobilières en ligne sur des sites dédiés (agences immobilières, sites de vente entre particuliers…) : n’hésitez pas à créer des alertes pour recevoir les dernières offres par mail ;
• Contacter une ou plusieurs agences immobilières : votre projet doit être solide et bien avancé pour que les agents s’intéressent à vous ! Constituez pour cela un dossier contenant, par exemple, vos capacités de financement, vos ressources… ;
• Le bouche à oreille : c’est en parlant autour de soi de son projet immobilier qu’on accède parfois à certaines opportunités. Si vous avez défini un quartier bien précis, adressez-vous aux commerçants et aux concierges d’immeubles qui, bien souvent, sont au courant des projets de vente.

Cette étape d’un achat de logement doit être menée la tête froide : ne jamais s’emballer sur des photos attrayantes, ne jamais faire d’offre sans avoir visité réellement le bien (attention aux visites virtuelles), ne jamais payer pour accéder à une liste d’annonces de ventes de maisons ou d’appartements.

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Visiter toutes les maisons ou appartements qui correspondent à vos critères

Les premières visites de maisons ou d’appartements vous serviront à valider la faisabilité de votre projet en fonction du marché de l’immobilier et de votre budget.

Si un bien vous intéresse, n’hésitez pas à effectuer deux voire trois visites de plus en plus approfondies.

Voici les points de vigilance essentiels lors de l’étape de visite avant achat immobilier :

• Localisation du bien immobilier à acheter : vérifier les éventuelles nuisances (proximité d’une route passante, d’un couloir aérien, d’une usine…). Renseignez-vous sur les travaux prévus dans le secteur. Multipliez les balades dans le quartier à des jours et des heures différents ;
• Façade et état général : faites le tour de la maison ou de l’immeuble pour évaluer le bâti. Vérifiez le toit si possible (vous pouvez également regardez la maison ou l’immeuble sur Google Maps ou Plans) ;
• Exposition et luminosité : quelles pièces seront éclairées le matin, l’après-midi ? ;
• État général du logement : inspectez pièce après pièce l’état des sols, des plafonds, des murs, des huisseries… Attention aux traces d’humidité. Vérifiez la bonne sécurisation des accès. ;
• Conformité : vérifiez l’état de l’électricité, de la plomberie (alimentation et évacuation), de la VMC, du chauffage… Demandez les diagnostics pour vérifier la surface ;
• Évaluez les travaux à réaliser ;
• Dans le cas d’une copropriété : vérifiez l’état des parties communes (escaliers, hall, ascenseur…). Consultez le règlement de copropriété et renseignez-vous sur les charges.

Pour ne rien oublier à cette étape de votre achat immobilier, établissez et imprimez, pour chaque visite, une liste exhaustive des différents points à observer. Vous écrirez en regard de chaque item un commentaire spécifique qui vous permettra, chez vous, d’évaluer le bien avec plus de recul.

Avant l’achat, une ou deux contre-visites sont impératives.

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Faire une offre d’achat au vendeur

Vous avez visité un bien immobilier qui vous convient et vous souhaitez vous positionner pour l’achat ?

Vous pouvez alors passer à une autre phase de votre achat de maison ou d’appartement : la rédaction de l’offre.

Dans cette offre d’achat doit figurer :

• Le prix d'acquisition du bien : il peut être égal au prix de vente ou inférieur, si vous souhaitez négocier le montant ;
• Le délai de validité de votre offre.

Le vendeur peut profiter du délai annoncé pour accepter ou refuser l'offre d'achat. Si le prix proposé dans votre offre d'achat ne satisfait pas le vendeur, ce dernier peut faire une contre-proposition.

Réunir tous les documents nécessaires pour prétendre à l'achat

A priori, le montage du dossier d’achat immobilier peut se faire au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Dans les faits, il est préférable de rassembler les pièces du dossier bien avant cette étape car certains documents peuvent prendre du temps à être édités (justificatifs d’épargne par exemple).

Si votre financement inclus un prêt immobilier, engagez les démarches en amont de l’achat. Comparez les offres entre différentes banques (sachez que votre banque n’est peut-être pas la mieux disante sur les prêts) et affinez votre capacité d’emprunt avec l’établissement qui vous satisfait. Cette étape préalable à l’achat immobilier vous permettra à la fois de démontrer votre sérieux auprès du vendeur pour le rassurer et de préparer le montage de l’emprunt.

Les pièces à rassembler :

• Justificatifs d’identité et de situation familiale (livret de famille…) ;
• Justificatif de domicile de moins de 3 mois ou attestation d’hébergement ;
• Contrat de travail si vous êtes salarié ;
• 3 derniers bulletins de salaire ou 3 derniers bilans comptables pour les indépendants, ou 3 derniers relevés de pension de retraite ;
• Justificatifs d’autres revenus (revenus fonciers…) ;
• 2 derniers avis d’imposition ;
• 3 derniers relevés de comptes bancaires ;
• Justificatifs d’épargne (assurance vie…) ;
• Justificatifs de crédits en cours.

Signer une promesse de vente

Si elle est facultative, la promesse de vente est un moyen de sécuriser l'accord entre les deux parties puisque ce document permet de définir sans ambiguïté les termes et conditions de la vente, en incluant notamment des clauses suspensives éventuelles (sous réserve d'obtention de prêt, ou de vente d'un premier bien, par exemple).

Doivent y figurer différentes informations :

• Les coordonnées des deux parties (vendeur et acheteur) ;
• L'adresse du bien, son origine, ainsi que son descriptif détaillé incluant l'existence d'une hypothèque ou de servitude ;
• Le montant des honoraires de la personne chargée de la vente, qui doivent être réglés soit par l'acheteur soit par le vendeur ;
• La durée de validité de la promesse de vente ;
• Les conditions du droit de rétractation ;
• La date de disponibilité du bien.

La promesse de vente peut être effectuée de deux façons. Elle peut être rédigée entre l'acheteur et le vendeur, sans la présence d'un notaire. On parle alors d'un acte sous seing privé. Elle peut aussi être rédigée par l'intermédiaire d'un notaire. Il s'agit dans ce cas d'un acte authentique.

Bon à savoir : Si les clauses indiquées dans la promesse de vente ne sont pas satisfaites – par exemple si vous n'avez pas obtenu de prêt – la vente est annulée sans que vous n'ayez à payer de pénalités.

Trouver un crédit immobilier

Après la signature de la promesse de vente vient l’étape du financement de l’achat de l’appartement ou de la maison.

Si le financement est partiellement assuré par un prêt immobilier, vous devrez trouver un établissement prêteur. Cette étape doit être anticipée car il faut compter en général entre 45 et 60 jours avant de trouver une offre de prêt.

Pour trouver un crédit immobilier vous pouvez :

• Contacter différentes banques et comparer leurs offres ;
• Faire appel à un courtier : il se chargera de prospecter et négocier des offres de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires ;
• Faire une simulation avec la Matmut ou contacter un conseiller Matmut.

Veillez à préparer en amont tous les documents nécessaires (voir plus haut) pour que cette étape ne prenne pas trop de temps.

Signer l'acte de vente

Dernière étape dans le processus d’achat d’un bien immobilier, la signature de l'acte de vente doit être réalisée devant un notaire. Il s’agit d'un acte authentique.

Pour cette étape, il est possible de n'avoir recours qu'à un seul notaire ou de choisir un notaire propre pour chacune des deux parties. Dans le cas où deux notaires interviennent, les honoraires sont partagés entre les deux. Les frais ne sont donc pas doublés.

À l'issue de la signature, vous récupérez les clés du bien immobilier contre le versement de la somme prévue pour l'achat du bien augmentée des frais de notaire. En plus des clés, le notaire vous remet les attestations de propriété. Vous pourrez ainsi commencer toutes les démarches administratives, telle la souscription auprès de différents fournisseurs d'énergie, mais aussi la souscription d'un contrat d'assurance habitation si vous le souhaitez.

Bon à savoir : Le titre de propriété est délivré plus tard, lorsque le notaire aura enregistré l'acte de vente au service de publicité foncière. Le notaire recevra la copie de l'acte authentique cachetée par l'administration fiscale et celle-ci sera conservée pendant 100 ans dans l'office notarial. Au-delà, la copie est confiée au service des archives départementales.

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